Poprzednio napisałam, że czasami warto obejrzeć nie tylko aktualny stan księgi wieczystej nieruchomości na której buduje deweloper, ale i stan historyczny.

Jak uzyskać dostęp do tego historycznego stanu, i skąd wiadomo, które informacje są aktualne, a które nie?

Wejdź na wyszukiwarkę ksiąg wieczystych na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości.

Postępuj zgodnie z instrukcją ale przy punkcie 8 wybierz „Przeglądanie zupełnej treści KW”.

zupełna treść KW

Treść aktualna i zupełna (historyczna) różnią się tym, że w tej drugiej wersji pozostawiono informacje, które zostały już wykreślone z księgi wieczystej, ponieważ są już nieaktualne.

Informacje aktualne zamieszczane są na białym tle, a historyczne – na szarym.

Przykładowo, w wersji aktualnej KW informacja o obszarze działki wygląda tak [kliknij, żeby powiększyć]:
KW obszar aktualny
Z tego zapisu wynika, że obszar działki to 2,8959 ha.

W wersji zupełnej informacja ta z kolei wygląda tak:
KW zmiana obszaru
Jak widzisz, na szarym tle znajduje się wpis historyczny – informacja o obszarze 3,6811 ha. Wynika z tego, że działka miała kiedyś obszar 3,6811 ha a obecnie – 2,8959 ha (wynika to z tego, że część działki odłączono do innej księgi wieczystej, a w rezultacie powierzchnia działki zmniejszyła się).

Jeżeli więc w treści zupełnej księgi wieczystej znajdziesz taki zapis:
odpis pełny z KW - wykreślona hipoteka przymusowa
to oznacza to, że w przeszłości nieruchomość była obciążona hipoteką przymusową na zabezpieczenie, ale obecnie już nie jest. Taki wpis (jeśli pochodzi z czasów, gdy deweloper był już właścicielem nieruchomości) powinien budzić czujność, ponieważ może świadczyć o tym, że deweloper w przeszłości miał problemy finansowe – a wykreślenie tego wpisu nie gwarantuje wcale, że kłopoty te minęły.

.

.

Jeśli będziesz chciał obejrzeć księgę wieczystą, staniesz przed wyborem: czytać wersję aktualną czy historyczną (zwaną oficjalnie „zupełną treścią księgi wieczystej”).

zupełna treść KW

W tej pierwszej znajdują się jedynie aktualne informacje – np. kto jest obecnym właścicielem nieruchomości, jakie służebności ją obciążają itp.

W części historycznej znajdują się zarówno informacje aktualne, jak i nieaktualne – np. kim byli poprzedni właściciele, jakie służebności wcześniej obciążały nieruchomość.

Klientom dewelopera najczęściej zaleca się, żeby zapoznali się z wersję aktualną KW nieruchomości, na której ma stanąć inwestycja. Bo i po co przedzierać się przez stare informacje, skoro ważne jest tylko to, jaki jest aktualny stan prawny nieruchomości?

Otóż warto czasem zainteresować się historią gruntu, a dokładnie tym, co się z nim działo – pod względem prawnym – od czasu gdy deweloper stał się jego właścicielem (albo użytkownikiem wieczystym). Może być tak, że obecnie wpisy w KW nie budzą żadnych zastrzeżeń, ale „zupełna” treść zawiera niepokojące informacje o przeszłości dewelopera.

Przykładem jest informacja o istniejącej wcześniej hipotece przymusowej, co może (choć nie musi) wskazywać na kłopoty finansowe dewelopera albo niewywiązywanie się przez niego z zobowiązań. To, że deweloper uregulował jeden dług (np. zapłacił zaległe wynagrodzenie wykonawcy budynku) nie znaczy wcale, że nie ma już innych długów. Możliwe, że teraz – przy budowie kolejnych budynków – usiłuje sobie „odbić” stratę pieniędzy, i stosuje gorszej jakości materiały budowlane, albo zatrudnia gorszych (ale tańszych) wykonawców robót.

Pamiętaj jednak, że w księdze wieczystej dla danej nieruchomości znajdują się też informacje o tym, co się działo z gruntem, gdy był on własnością innej osoby czy podmiotu niż deweloper. Jeśli znajdziesz niepokojącą informację, nie panikuj – upewnij się, z jakiego okresu pochodzi ten wpis. Być może powstał on w czasach, gdy deweloper jeszcze nie był właścicielem działki.

Jeśli niepokojący wpis pochodzi jednak z czasów, gdy deweloper był już właścicielem gruntu, poproś o wyjaśnienia.

.

.

Czasami znajduję w internecie „kwiatki” na temat umów deweloperskich czy ogólnie związanych z inwestycjami deweloperskimi. Najczęściej w artykułach pisanych na zamówienie dla różnych portali, gdzie można znaleźć porady i reportaże na każdy temat. Jak naprawić cieknący kran, gdzie pojechać na tanie wakacje, jak się ubrać na imprezę w stylu boho, na co zwrócić uwagę zawierając umowę deweloperską… wszystko jedno, że nie ważna jest treść, ważne że codziennie pojawiają się nowe artykuły.

Dzisiaj odkryłam taką perełkę; litościwie nie podam, na jakiej stronie internetowej. Autor (który przezornie nie ujawnił swej tożsamości) opisuje, na co należy zwrócić uwagę, zawierając umowę z deweloperem. Cały artykuł zawiera różne „interesujące” z prawniczego punktu widzenia twierdzenia, ale ten fragment jest naprawdę wart zacytowania:

„Sam fakt podpisania umowy deweloperskiej niemal intuicyjnie kojarzy się z nabyciem praw własności do nieruchomości. Otóż niekoniecznie musi tak być. Prawidłowo skonstruowana umowa deweloperska powinna zawierać klauzulę przeniesienia własności na nabywcę. Tylko w takim wypadku może się on stać prawowitym właścicielem domu czy mieszkania. I chociaż przypadki umów, w których nie ma takiej klauzuli, nie są zbyt częste, warto o niej pamiętać, aby uniknąć problemów u notariusza. Lepiej wręcz odmówić podpisania umowy bez zapisu o przeniesieniu własności niż podjąć ryzyko późniejszej batalii w sądzie.”

Artykuł niewątpliwie ma dotyczyć umowy deweloperskiej w rozumieniu tzw. ustawy deweloperskiej, a nie jakiejś innej umowy (autor cytuje nawet postanowienia tej ustawy). Ale… umowa deweloperska NIGDY nie zawiera postanowienia o tym, że deweloper przenosi własność mieszkania czy domu na nabywcę. Taki zapis znajduje się dopiero w umowie przyrzeczonej. Dlaczego? Ponieważ mieszkanie w momencie zawierania umowy deweloperskiej jeszcze nie istnieje. Gdyby istniało, to po co zawierać umowę deweloperską, a później drugi raz przychodzić do notariusza i dopiero wtedy podpisywać umowę przyrzeczoną? Przecież wystarczyłoby zawarcie najzwyklejszej umowy sprzedaży lokalu!

W umowie deweloperskiej znajduje się natomiast zawsze ZOBOWIĄZANIE dewelopera, że w przyszłości przeniesie własność mieszkania na nabywcę – umowa bez takiego postanowienia nie może być uznana za umowę deweloperską.

Między przeniesieniem własności a zobowiązaniem do przeniesienia własności jest ogromna różnica. Nawet dziecko wie, że „tato kupił mi misia” to nie to samo, co „tato obiecał, że kupi mi misia” :) Nie musisz więc szukać w umowie deweloperskiej postanowienia o tym, że deweloper przenosi na Ciebie własność lokalu – ponieważ w umowie deweloperskiej takiego zapisu na pewno nie będzie, i nie może być.

A jeśli chcesz się dowiedzieć, jakie najczęściej zdarzają się błędy w umowach deweloperskich, kliknij tutaj.

.

.

Wesołych Świąt

Joanna Marska-Romaniszyn    26 marca 2016    Komentarze (0)

Wszystkim czytelnikom bloga życzę wielu radosnych chwil przy świątecznym stole oraz odpoczynku, najlepiej na świeżym powietrzu :)

A jeśli nie masz pomysłu na to, gdzie się wybrać na spacer, polecam szczeciński Park Kasprowicza. Można tam teraz podziwiać kwitnące krokusy, które obok magnolii i platanów (które też widać na zdjęciu) stały się już symbolem Szczecina. Tydzień temu obchodziliśmy nawet Święto Krokusa.

Nie, to nie jest fotomontaż :)

20160326_120922

Tajemniczy termin zagospodarowania nieruchomości

Joanna Marska-Romaniszyn    04 marca 2016    Komentarze (0)

Czasami w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, której deweloper jest wieczystym użytkownikiem, można znaleźć tego typu informację:
KW termin zagospodarowania wieczyste użytkowanie
O co tu chodzi?

Tak jak wspominałam we wpisie o sposobie korzystania z nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste w umowie między właścicielem gruntu (np. gminą) a wieczystym użytkownikiem (w naszym przypadku deweloperem) ustala się, w jaki sposób deweloper ma korzystać z gruntu, tzn. w jaki sposób zabudować nieruchomość.

W umowie ustala się również termin, w jakim deweloper ma to zrobić. Po co? Żeby można było stwierdzić, czy deweloper dochował warunków umowy.

.
Możesz powiedzieć: a co mnie interesuje, że gmina i deweloper ustalili sobie jakieś terminy zabudowy?

Powinno to Cię zainteresować – mimo że nie jesteś stroną takiej umowy, to jej postanowienia mogą mieć wpływ na Twoją sytuację.

Jeśli termin zabudowy deweloper i gmina (czy inny podmiot, będący właścicielem nieruchomości) ustalili na 7 marca 2015 r. (tak jak wpisano w księdze wieczystej powyżej) – czyli termin ten już minął, budynek znajduje się na etapie malowniczo nazywanej „dziurą w ziemi”, a Ty teraz (czyli w marcu 2016 r.) masz podpisać umowę deweloperską… to radziłabym jej jednak nie podpisywać. Jak może pamiętasz z tego wpisu, niedochowanie przez dewelopera zobowiązania może nawet skutkować tym, że przestanie być wieczystym użytkownikiem i nie będzie mógł na gruncie nic budować, a tym bardziej sprzedawać mieszkań położonych w takim budynku.

Równie nieciekawie przedstawia się sytuacja, gdy termin zagospodarowania jeszcze nie upłynął (np. deweloper i gmina ustalili go na 31 lipca 2016 r.), ale z umowy deweloperskiej którą masz podpisać dzisiaj wynika, że deweloper zamierza wybudować budynek później niż deklarował to w umowie zawartej z gminą (np. daje sobie na to czas aż do 15 grudnia 2016 r.). Czyli deweloper dopuszcza możliwość, że nie dochowa terminu z umowy, którą zawarł z gminą.

Deweloper może się bronić, że termin zagospodarowania nieruchomości może zostać wydłużony i że już negocjuje z gminą w tej kwestii… Ale pytanie brzmi: dlaczego nie załatwił tego wcześniej, zanim zaczął zawierać umowy deweloperskie z klientami? A może próbował, ale gmina nie wyraziła zgody?

.
Pomijając już to, że gmina może wyciągnąć wobec dewelopera konsekwencje prawne, to niedochowanie przez niego terminu po prostu źle świadczy o wiarygodności dewelopera. Skoro deweloper nie potrafi wywiązać się z umowy, którą zawarł z gminą czy Skarbem Państwa, to czy dotrzyma warunków umowy, którą podpiszesz z nim Ty?
.

.