Promocja na Dzień Dziecka dla czytelników

Joanna Marska-Romaniszyn    14 maja 2017    Komentarze (0)

Dzisiaj będzie trochę nietypowo. Mam coś dla czytelników, którzy poszukują prezentu swojej (lub cudzej) pociechy na Dzień Dziecka, ewentualnie na Pierwszą Komunię, chrzciny, urodziny itp.

W sklepie Pozabawke.pl czytelnicy Umowy z deweloperem mogą aż do odwołania zamawiać z darmową dostawą (nie, nie trzeba udowadniać, że się jest czytelnikiem).

Wystarczy wpisać kod EN70K64M (tylko lepiej go wpisać już po wybraniu sposobu dostawy, inaczej program dziwne rzeczy wyświetla). Na fanpage’u sklepu można też wygrać bon na zakupy.

.

Skąd się w ogóle wzięła ta promocja?

Otóż dowiedziałam się w żłobku, że moja córeczka bardzo chętnie bawi się w malowanie farbkami (rączkami oczywiście, nie pędzlem, bo jeszcze jest za mała). Takie maluchy jak ona mogą używać tylko specjalnych, nietoksycznych farbek, na wypadek gdyby dziecko chciało spróbować jak farbka smakuje.

Postanowiłam więc kupić jej takie właśnie farbki do malowania rączkami, oraz specjalne mazaki albo kredki dla niemowląt. Obeszłam kilka sklepów papierniczych, ale żaden sprzedawca nie słyszał nawet o istnieniu tego typu akcesoriów.

Zaczęłam poszukiwania w sklepach internetowych, ale jest to bardzo żmudne zajęcie, ponieważ bardzo rzadko rzeczy typu kredki można przeszukiwać po kategoriach wiekowych. Trzeba po kolei czytać opis każdego artykułu, licząc na to, że producent w ogóle podał, czy produkt nadaje się dla dzieci do lat trzech. W rezultacie znalazłam jedynie wielką kredkę za 80 zł, a aż tyle inwestować w rozwój zdolności artystycznych córki na razie nie zamierzam 😉

Jestem zapisana na Facebooku na grupę zajmującą się social marketingiem, i tam też pewnego dnia dołączyła właścicielka nowego sklepu internetowego z zabawkami i akcesoriami dla dzieci. Byłam już trochę sfrustrowana poszukiwaniami farbek i po prostu napisałam do niej wiadomość. I obiecałam jej, że jeśli znajdzie mi farbki dla niemowlęcia, to będę jej sklep wszędzie polecać i reklamować 🙂

Znalazła i farbki i mazaki, w rozsądnej cenie (czyli po 20 zł). Na dodatek przetestowane już przez jej dzieci. To zresztą zaleta małych sklepów internetowych – można w nich liczyć na to, że sprzedawca będzie rzeczywiście znał swój towar i będzie w stanie coś doradzić. W dużych sklepach często trzeba się cieszyć, gdy w ogóle otrzyma się wiadomość na swojego maila (niestety mam już przykre doświadczenia pod tym względem).

Najbardziej w odpowiedzi właścicielki Pozabawke zaskoczyło mnie to, że zamiast wciskać mi towar, podała też przepis jak zrobić farbki domowym sposobem. No który właściciel sklepu tak robi? 🙂

Gdy się dowiedziała, że zareklamuję jej sklep na swoim blogu, to jeszcze dorzuciła darmową przesyłkę dla czytelników. Voila!

Farbek jeszcze nie próbowaliśmy, za to wyciągnęliśmy mazaki. Na razie artystycznie wyżywamy się ja z mężem :). Nasza córeczka znalazła dla nich trochę inne zastosowanie, czyli bawi się zdejmując i zakładając nakrętki albo wkładając mazaki do opakowania. Przy okazji daje radę się nimi cała wysmarować (całe szczęście ślady można łatwo sprać z ubranek), wypróbowała też, czy są smaczne (chyba nie są).

Polecam więc i mazaki i sklep. A gdybyś miał czytelniku problem, co warto kupić dziecku, to właścicielka na pewno pomoże 🙂

.

Często słyszę, że negocjowanie postanowień umowy deweloperskiej jest niemożliwe. To nieprawda – duża część deweloperów pozwala na zmiany umowy, trzeba jedynie wiedzieć, jak się do tego zabrać.

Oto lista sposobów jak NIE należy tego robić.

.

1. Nie negocjujesz umowy deweloperskiej w ogóle

Wierzysz w to, że postanowień umowy deweloperskiej nie można negocjować, więc nawet nie próbujesz. Albo czekasz, aż deweloper sam poprosi Cię do zgłaszania uwag.

Nie ma co czekać – zrób pierwszy krok. Jak najwcześniej powiedz w biurze dewelopera, że zamierzasz negocjować nie tylko cenę, ale i treść umowy.

jak negocjować umowę deweloperską.2. Nie pytasz od razu o treść umowy

Teoretycznie prospekt informacyjny i wzór umowy deweloperskiej powinieneś dostać od razu, gdy tylko powiesz w biurze dewelopera, że interesuje Cię zakup konkretnego mieszkania. Tak wynika z ustawy deweloperskiej.

W praktyce deweloperzy często zwlekają z przekazaniem klientom dokumentów tak długo, jak się da. Wiadomo – im później klient zacznie czytać umowę, tym mniejsze ryzyko, że doszuka się klauzul niedozwolonych czy innych niekorzystnych postanowień. A nie daj Boże jeszcze zapyta o opinię swojego prawnika!

Domagaj się wzoru umowy i prospektu jak najwcześniej. Masz prawo zapoznać się ze stanem prawnym nieruchomości i warunkami umowy, którą proponuje Ci deweloper. Bez tego nie będziesz w stanie przygotować się do negocjacji.

.

3. Dajesz się łatwo zbyć

Pytasz o możliwość negocjowania postanowień umowy, a pracownik dewelopera odpowiada, że to „w zasadzie niemożliwe”. Bo takie zmiany może wprowadzać tylko firmowy dział prawny, a ten dział prawny jest hen daleko, w samej Warszawie, i bardzo zajęci tam są. I zgodę musiałby też wyrazić notariusz, a przecież nie będziemy zawracać głowy notariuszowi takimi rzeczami!…

Takie argumenty trafiają w czuły punkt osób, które nigdy nie korzystały z pomocy prawnika albo generalnie prawników się boją. Zwłaszcza wizja mitycznych prawników z centrali w Warszawie ponoć działa dobrze jako straszak.

Strasznie prawnikiem generalnie ma na celu zniechęcenie klienta do negocjowania umowy. Ale niekiedy to tak naprawdę pracownik dewelopera, z którym rozmawiasz, boi się kontaktu z firmowymi prawnikami i dlatego nie chce, żebyś wprowadzał zmiany do umowy.

Jeśli ktoś próbuje Ciebie w ten sposób zniechęcić, po prostu pokaż, że nie widzisz żadnego problemu w tym, że w negocjacjach będą uczestniczyć prawnicy. Zwłaszcza że dzięki e-mailom i telefonom nie trzeba jechać do tej strasznej centrali w Warszawie, żeby załatwić sprawę.

.

4. Negocjujesz umowę dopiero w kancelarii notarialnej

Klienci dewelopera często dopiero w kancelarii notarialnej zgłaszają, że chcą zmienić treść umowy. Może wynika to z tego, że dopiero podczas odczytywania umowy przez notariusza usłyszeli, jaka jest jej treść. Albo może liczą na to, że notariusz wstawi się za nimi.

Dlaczego to bez sensu? Po pierwsze – przedstawiciel dewelopera, który ma podpisać z Tobą umowę, prawdopodobnie nie może sam decydować o zmianach w umowie.

Po drugie, prawdopodobnie nie jesteś jedyną osobą, która ma tego dnia zawierać umowę z deweloperem w tej kancelarii. Umowy deweloperskie często są zawierane jedna po drugiej. Jeśli Ty zaczniesz negocjować warunki umowy, następny klient będzie musiał czekać. Przedstawiciel dewelopera wobec tego będzie miał cały czas „z tyłu głowy” wizję kolejnego klienta, który będzie wściekły ze względu na spóźnienie.

W takich warunkach jest duża szansa, że po prostu usłyszysz odpowiedź odmowną, nawet jeśli deweloper normalnie wyraża zgodę na zmiany.

.

5. Zwracasz się o pomoc do prawnika w ostatniej chwili

Kiedyś potencjalny klient napisał do mnie w sobotę późnym wieczorem, pytając, czy opracuję mu opinię na temat umowy deweloperskiej wraz z propozycjami zmian w umowie… na poniedziałek rano. Umowa z załącznikami miała oczywiście ok. 40 stron.

Pamiętaj, że prawnik który ma napisać opinię prawną albo opracować dla Ciebie propozycje zmian w umowie deweloperskiej musi mieć czas na zastanowienie i opracowanie swoich wniosków w sensowny sposób. A Ty musisz mieć czas, żeby taką opinię przeczytać (patrz punkt 9).

.

6. Negocjujesz umowę z osobami, które nie są upoważnione do dokonywania zmian

Nie każdy pracownik firmy deweloperskiej może dokonywać zmian w umowie. Pracownicy działu obsługi klienta z reguły mają ograniczone upoważnienia. Mogą samodzielnie podejmować tylko niektóre decyzje, a w pozostałych wymagana jest zgoda działu prawnego lub prezesa firmy.

Pytając o możliwość wprowadzenia zmian do umowy, dowiedz się od razu, kto w firmie deweloperskiej jest osobą decyzyjną w tym zakresie, oraz jak można się skontaktować z tą osobą.

.

7. Przedstawiasz propozycje ustnie

Ustne przedstawianie swoich propozycji do umowy nie jest najlepszym rozwiązaniem, zwłaszcza jeśli tych zmian chcesz wprowadzić dużo.

Nawet jeśli negocjacje mają odbyć się na spotkaniu, przedstaw swoje propozycje spisane na kartce. A najlepiej wyślij mailem. Pracownicy dewelopera będą mieli czas, aby je przeanalizować i uzgodnić z notariuszem.

.

8. Nie zgłaszasz konkretnych propozycji, tylko swoje oczekiwania

Bądź konkretny: „ten paragraf chcę usunąć” „w tym paragrafie chcę wykreślić sformułowanie: ….”, „chciałbym dodać paragraf o treści: …”.

Jeśli będziesz mówić ogólnikami w stylu „Tu bym chciał jakoś tak opisać, żeby była jakaś zaliczka albo zadatek” „Ten paragraf chciałbym jakoś zmienić” itp., to pracownicy dewelopera nie będą rozumieli, o co ci chodzi. Albo napiszą wszystko po swojemu i niekoniecznie mając na uwadze Twój interes. negocjowanie umowy z deweloperem

9. Przedstawiasz propozycje zmian, których sam nie rozumiesz

Z takim postępowaniem spotkałam się kilkakrotnie jako prawnik firmy deweloperskiej.

Klienci mojego pracodawcy przed podpisaniem umowy prosili o opinię swojego prawnika, a później sami – bez udziału tego prawnika – próbowali negocjować zmiany do umowy. Często jednak nie potrafili wyjaśnić, dlaczego chcą wprowadzić akurat taką zmianę, albo formułowali swoją propozycję w stylu „To zdanie trzeba JAKOŚ zmienić, bo mój prawnik powiedział, że to nie może tak wyglądać”.

Jeżeli nie czujesz się pewnie w takich sytuacjach, lepiej poproś swojego prawnika o przygotowanie konkretnych propozycji do umowy wraz z uzasadnieniem, dlaczego należy takie zmiany wprowadzić. Możesz też zabrać prawnika na spotkanie w biurze dewelopera, albo dać mu upoważnienie, by negocjował umowę e-mailowo w Twoim imieniu.

.

10. Negocjujesz osobno postanowienia dotyczącego ceny i standardu lokalu, a osobno dotyczące warunków umowy

Negocjujesz cenę i standard lokalu, a treścią umowy zajmujesz się dopiero później? To duży błąd.

Wykorzystaj negocjacje w sprawie ceny do zapewnienia sobie lepszych warunków niż te, które standardowo daje Ci ustawa deweloperska lub Kodeks cywilny. Teraz jest czas, kiedy deweloper jest nastawiony najbardziej ugodowo i gotowy na ustępstwa.

Poproś o wydłużenie terminu rękojmi, wprowadzenie dodatkowych możliwości odstąpienia od umowy, kary umownej dla dewelopera za zwłokę w wydaniu lokalu (tylko uwaga – patrz na punkt 16) albo inny punkt, na którym Ci zależy.

.jak negocjować umowę deweloperską

11. Chcesz zmienić całą umowę

Niektórzy klienci chcieliby dosłownie wywrócić całą umowę do góry nogami i napisać ją od nowa, po swojemu. Albo dać ją do napisania od nowa „swojemu” notariuszowi, bo nie ufają notariuszowi, który stworzył wzór umowy deweloperskiej.

Deweloper się po prostu na to nie zgodzi. Wyobrażasz sobie co by się działo, gdyby każdy klient firmy deweloperskiej chciał mieć swoją własną, unikalną treść umowy?

.

12. Chcesz zmienić postanowienia, które są dla dewelopera kluczowe

Deweloper nie będzie zmieniać założeń całej inwestycji tylko dla Ciebie.

Jeśli nie podoba Ci się, że na parterze będą lokale usługowe, sąsiednia wspólnota będzie mogła korzystać z placu zabaw na Twojej nieruchomości, a zamiast wyodrębnionych garaży będą boksy garażowe, to musisz po prostu wybrać inną inwestycję.

.

13. Chcesz wprowadzić zmiany, które są niezgodne z przepisami albo zasadami tworzenia aktów notarialnych

Często się zapomina o tym, że możliwości wprowadzania zmian do umowy ostatecznie będzie decydował notariusz. Odpowiada on za to, aby umowa była zgodna z prawem.

Przepisy dość ściśle regulują, jak powinna wyglądać umowa deweloperska. Twoje zmiany muszą mieścić się w tych ramach, nawet jeśli jakieś zapisy wydają Ci się niepotrzebne.

Owszem, niekiedy przepisy są dość mało sensowne (na przykład konieczność wielokrotnego powtarzania informacji o zasadach odstępowania od umowy, o czym pisałam już tutaj). Ale nie da się z tym nic zrobić (chyba że masz znajomych parlamentarzystów i namówisz ich, żeby zmienili przepisy).

.

14. Proponujesz wprowadzenie zapisów, których nikt inny nie rozumie

Twoje propozycje muszą być sformułowane tak, aby rozumieli je deweloper i notariusz, a w razie czego sąd.

Pamiętaj, że umowy piszą prawnicy, więc musisz dostosować swoje wypowiedzi do specyficznego sposobu pisania językiem prawnym.

Przykładowo, nie powinieneś stosować języka potocznego.

Pojęcia z języka prawnego (w rodzaju „zadatek”, „zaliczka”, „wina”, „siła wyższa” itp.) powinny być zastosowane poprawnie – zgodnie z ich rozumieniem w przepisach, a najlepiej również z uwzględnieniem orzecznictwa sądów.

.

15. Proponujesz zmiany bez zapoznania się z całą umową

Na umowę należy zawsze patrzeć jak na całość.

Zmiana w jednym miejscu może zmieniać rozumienie innego fragmentu umowy, albo sprawiać, że jakieś postanowienie umowy przestaje mieć sens.

.

16. Proponujesz zmiany, które tak naprawdę pogarszają Twoją sytuację

Różne gazety i portale zalecają osobom negocjującym umowę deweloperską, by wprowadzić kary umowne na wypadek gdy deweloper nie wywiązuje się z umowy. Ale czy wiesz, że wprowadzając taki zapis możesz tak naprawdę ograniczyć swoją możliwość dochodzenia od dewelopera odszkodowania?

Takich „kruczków prawnych” jest więcej. Zanim zgłosisz propozycję zmian w umowie, zapoznaj się z przepisami.

.
.

Podobał Ci się ten wpis? Znasz kogoś, komu może się przydać? Udostępnij na swoim Facebooku albo poleć w Google+ – to tylko chwila!
.
.

Wiosenne zmiany, ankieta i życzenia.

Joanna Marska-Romaniszyn    13 kwietnia 2017    Komentarze (0)

Tak jak już zapowiadałam kilka postów temu, planuję trochę zmian na blogu. Pomysłów mam wiele, chyba nawet za dużo, więc chciałam Cię prosić o pomoc. Tutaj możesz wypełnić ankietę, w której zaznaczysz jakie tematy chciałbyś zobaczyć na blogu i jakie bezpłatne materiały do pobrania. Te materiały, które zdobędą najwięcej głosów znajdą się na blogu jako pierwsze, więc warto zagłosować 🙂

Przy okazji chciałam życzyć Ci wesołych, spokojnych Świąt (chyba że wolisz takie z nutką szaleństwa), dużo wypoczynku i ładnej pogody.

A ta bajkowa sceneria ze zdjęcia to Filharmonia Szczecińska w obiektywie Roberta Jachim.

.

Kiedyś już pisałam na blogu o tym, że deweloper nie może narzucić swoim klientom-konsumentom, kto będzie zarządzać nieruchomością wspólną. Takie postanowienia we wzorach umów są niedozwolone.

Dzisiaj na blogu „Kobiece Finanse” ukazał się mój wpis „Zmiana zarządcy nieruchomości przez wspólnotę mieszkaniową„. Możesz z niego dowiedzieć się więcej na temat jaki wpływ na Twoje finanse może mieć zły / dobry zarządca nieruchomości, i co zrobić, żeby odwołać zarządcę, który się nie sprawdził.

Przy okazji bardzo polecam Ci wpis o odbiorze technicznym mieszkania na tym blogu. Dana (autorka bloga) opisuje dokładnie jak przygotować się do odbioru, na co zwrócić uwagę i jakie wady odkryła we własnym mieszkaniu podczas odbioru.

.

.

Czy zastanawiałeś się kiedyś, co by się stało, gdybyś zawarł umowę z deweloperem, który kupił grunt od oszusta? Na przykład gdyby deweloper kupił nieruchomość od osoby, która posługiwała się sfałszowanym dowodem osobistym właściciela nieruchomości albo sfałszowanym pełnomocnictwem? Brzmi przerażająco, prawda? O tym, czy taka sytuacja jest niebezpieczna dla osoby kupującej od dewelopera, napisze dziś gość – r.pr. Wojciech Sowiński – autor bloga stanprawnynieruchomosci.pl.

.

Rozbieżność między wpisem w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym

Bywa tak, że stan prawny nieruchomości ujawniony w Dziale II księgi wieczystej nie jest zgodny z rzeczywistością. Ogólnie, księgi wieczyste jako publiczny rejestr własności są bardzo dobrze zorganizowane. Mimo to, zdarza się, że dochodzi do rozbieżności między stanem udokumentowanym w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego z prawdziwym stanem właścicielskim.

Czy to oznacza, że nie ma sensu powtarzane zarówno przeze mnie na blogu stanprawnynieruchomosci.pl jak i przez panią mecenas Joannę Marską-Romaniszyn na tutejszych łamach zalecenie, by przed zakupem nieruchomości sprawdzić stan właścicielski ujawniony w księdze?

Wprost przeciwnie.

Szereg możliwych do wyobrażenia sytuacji może spowodować, iż stan prawny ujawniony w księdze wieczystej rozmija się z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Państwo chroni spójność i bezpieczeństwo obrotu opartego na prowadzonym przez jego organy systemie ksiąg wieczystych. W efekcie, co do zasady, nabywca nieruchomości może skutecznie nabyć prawa do niej, jeśli zawiera umowę z osobą ujawnioną w księdze wieczystej jako właściciel (lub użytkownik wieczysty), mimo tego, że w rzeczywistości osoba ta nie jest właścicielem.

.

Przyczyny rozbieżności stanu prawnego w księdze wieczystej i w rzeczywistości

Jeśli chodzi o problemy stanu prawnego nieruchomości, uwierz mi, że życie pisze niesamowite scenariusze. Korzystając z możliwości goszczenia na łamach bloga umowazdeweloperem.pl opiszę tutaj sytuację, którą przypomniała mi pani mecenas Marska-Romaniszyn. Poniższa historia różni się pewnymi szczegółami od tamtej sprawy, za to pokazuje wprost istotę problemu. To przykład z życia, dzięki któremu powinno być jasne, o co tak naprawdę chodzi z rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Otóż w jednej z dynamicznie rozwijających się dzielnic pewnego miasta w Polsce, deweloperzy od kilku miesięcy niemalże wyrywali sobie z rąk grunty. Wszystkie dogodne lokalizacje na inwestycje mieszkaniowe były w okolicy natychmiast wykupywane i adaptowane pod budowę nowych bloków. Jedna z atrakcyjnych działek została jednak w tej serii transakcji pominięta, a to z uwagi na brak kontaktu z właścicielami, od lat mieszkającymi za granicą.

Gdy już w najlepsze trwały prace budowlane aż trzech konkurencyjnych inwestorów, pewnego dnia, w biurze prezesa zarządu jednego z nich, pojawił się pan Tomasz. Jak się okazało, pan Tomasz dysponował pełnomocnictwem notarialnym uprawniającym go do sprzedaży wspomnianej atrakcyjnej działki. Deweloper i pełnomocnik szybko doszli do porozumienia, transakcję zawarto.

Spółka deweloperska została wpisana w Dziale II księgi wieczystej jako właściciel nieruchomości.

Interes poszedł świetnie. Lokale wyprzedały się, jeszcze zanim faktycznie rozpoczęła się budowa.

Dopiero po kilku latach od zakończenia budowy i objęcia lokali przez nabywców, wyszło na jaw, że pan Tomasz – rzekomy pełnomocnik właścicieli zamieszkujących za granicą był oszustem, który sfałszował dokument pełnomocnictwa.

Skoro tak, to transakcja między pełnomocnikiem a deweloperem nie przeniosła własności nieruchomości na dewelopera.

Jednak, dzięki ochronie nabywców dokonujących nabycia lokali od dewelopera – w tym czasie w świetle zapisów wieczystoksięgowych – „pełnoprawnego właściciela” przewidzianej w ramach rękojmi, właściciele mieszkań nabyli je w pełni ważnie i skutecznie.

.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych a kupno lokalu od dewelopera

Jeśli właśnie zawierasz, albo zamierzasz zawrzeć umowę nabycia nieruchomości, w tym umowę z deweloperem, to zawsze pamiętaj, że jesteś chroniony jako nabywca, dzięki rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

.

Brak rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych

Możliwość odwołania się do rękojmi nie jest jednak nieograniczona. Łatwo sobie wyobrazić jakim byłaby fantastycznym środkiem do nadużyć i oszustw.

Przede wszystkim, przejście własności przy transakcji z osobą niesłusznie ujawnioną w księdze wieczystej nie będzie miało miejsca, jeśli transakcja jest nieodpłatna, np. była darowizną.

Podobnie, jeśli nabywca wie, iż stan prawny nieruchomości nie jest zgodny ze stanem ujawnionym w księdze, tj. działa w złej wierze, wtedy również nie nabędzie własności nieruchomości.

Krótko mówiąc, jeśli jesteś uczciwym nabywcą nieruchomości, zwykłym klientem dewelopera ujawnionego w księdze, to nieważne jak bardzo sensacyjna jest historia jej stanu prawnego – możesz czuć się bezpiecznie.

.

.

Jeśli podoba Ci się ten wpis i uważasz, że jest pomocny, udostępnij go proszę na swoim Facebooku albo kliknij na G+1, aby lepiej pozycjonował się w wyszukiwarce. Być może przyda się komuś z Twoich znajomych. No i odwiedź koniecznie bloga autora dzisiejszego wpisu stanprawnynieruchomosci.pl – to nowy blog i przyda mu się trochę ruchu internautów 🙂

.