Wiosenne zmiany, ankieta i życzenia.

Joanna Marska-Romaniszyn    13 kwietnia 2017    Komentarze (0)

Tak jak już zapowiadałam kilka postów temu, planuję trochę zmian na blogu. Pomysłów mam wiele, chyba nawet za dużo, więc chciałam Cię prosić o pomoc. Tutaj możesz wypełnić ankietę, w której zaznaczysz jakie tematy chciałbyś zobaczyć na blogu i jakie bezpłatne materiały do pobrania. Te materiały, które zdobędą najwięcej głosów znajdą się na blogu jako pierwsze, więc warto zagłosować 🙂

Przy okazji chciałam życzyć Ci wesołych, spokojnych Świąt (chyba że wolisz takie z nutką szaleństwa), dużo wypoczynku i ładnej pogody.

A ta bajkowa sceneria ze zdjęcia to Filharmonia Szczecińska w obiektywie Roberta Jachim.

.

Kiedyś już pisałam na blogu o tym, że deweloper nie może narzucić swoim klientom-konsumentom, kto będzie zarządzać nieruchomością wspólną. Takie postanowienia we wzorach umów są niedozwolone.

Dzisiaj na blogu „Kobiece Finanse” ukazał się mój wpis „Zmiana zarządcy nieruchomości przez wspólnotę mieszkaniową„, gdzie możesz się dowiedzieć więcej na temat jaki wpływ na Twoje finanse może mieć zły / dobry zarządca nieruchomości, i co zrobić, żeby odwołać zarządcę, który się nie sprawdził.

Przy okazji bardzo polecam Ci wpis o odbiorze technicznym mieszkania na tym blogu, gdzie Dana (autorka bloga) opisuje dokładnie jak przygotować się do odbioru, na co zwrócić uwagę i jakie wady odkryła we własnym mieszkaniu podczas odbioru.

.

.

Czy zastanawiałeś się kiedyś, co by się stało, gdybyś zawarł umowę z deweloperem, który kupił grunt od oszusta? Na przykład gdyby deweloper kupił nieruchomość od osoby, która posługiwała się sfałszowanym dowodem osobistym właściciela nieruchomości albo sfałszowanym pełnomocnictwem? Brzmi przerażająco, prawda? O tym, czy taka sytuacja jest niebezpieczna dla osoby kupującej od dewelopera, napisze dziś gość – r.pr. Wojciech Sowiński – autor bloga stanprawnynieruchomosci.pl.

.

Rozbieżność między wpisem w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym

Bywa tak, że stan prawny nieruchomości ujawniony w Dziale II księgi wieczystej nie jest zgodny z rzeczywistością. Ogólnie, księgi wieczyste jako publiczny rejestr własności są bardzo dobrze zorganizowane. Mimo to, zdarza się, że dochodzi do rozbieżności między stanem udokumentowanym w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego z prawdziwym stanem właścicielskim.

Czy to oznacza, że nie ma sensu powtarzane zarówno przeze mnie na blogu stanprawnynieruchomosci.pl jak i przez panią mecenas Joannę Marską-Romaniszyn na tutejszych łamach zalecenie, by przed zakupem nieruchomości sprawdzić stan właścicielski ujawniony w księdze?

Wprost przeciwnie.

Szereg możliwych do wyobrażenia sytuacji może spowodować, iż stan prawny ujawniony w księdze wieczystej rozmija się z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Państwo chroni spójność i bezpieczeństwo obrotu opartego na prowadzonym przez jego organy systemie ksiąg wieczystych. W efekcie, co do zasady, nabywca nieruchomości może skutecznie nabyć prawa do niej, jeśli zawiera umowę z osobą ujawnioną w księdze wieczystej jako właściciel (lub użytkownik wieczysty), mimo tego, że w rzeczywistości osoba ta nie jest właścicielem.

.

Przyczyny rozbieżności stanu prawnego w księdze wieczystej i w rzeczywistości

Jeśli chodzi o problemy stanu prawnego nieruchomości, uwierz mi, że życie pisze niesamowite scenariusze. Korzystając z możliwości goszczenia na łamach bloga umowazdeweloperem.pl opiszę tutaj sytuację, którą przypomniała mi pani mecenas Marska-Romaniszyn. Poniższa historia różni się pewnymi szczegółami od tamtej sprawy, za to pokazuje wprost istotę problemu. To przykład z życia, dzięki któremu powinno być jasne, o co tak naprawdę chodzi z rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Otóż w jednej z dynamicznie rozwijających się dzielnic pewnego miasta w Polsce, deweloperzy od kilku miesięcy niemalże wyrywali sobie z rąk grunty. Wszystkie dogodne lokalizacje na inwestycje mieszkaniowe były w okolicy natychmiast wykupywane i adaptowane pod budowę nowych bloków. Jedna z atrakcyjnych działek została jednak w tej serii transakcji pominięta, a to z uwagi na brak kontaktu z właścicielami, od lat mieszkającymi za granicą.

Gdy już w najlepsze trwały prace budowlane aż trzech konkurencyjnych inwestorów, pewnego dnia, w biurze prezesa zarządu jednego z nich, pojawił się pan Tomasz. Jak się okazało, pan Tomasz dysponował pełnomocnictwem notarialnym uprawniającym go do sprzedaży wspomnianej atrakcyjnej działki. Deweloper i pełnomocnik szybko doszli do porozumienia, transakcję zawarto.

Spółka deweloperska została wpisana w Dziale II księgi wieczystej jako właściciel nieruchomości.

Interes poszedł świetnie. Lokale wyprzedały się, jeszcze zanim faktycznie rozpoczęła się budowa.

Dopiero po kilku latach od zakończenia budowy i objęcia lokali przez nabywców, wyszło na jaw, że pan Tomasz – rzekomy pełnomocnik właścicieli zamieszkujących za granicą był oszustem, który sfałszował dokument pełnomocnictwa.

Skoro tak, to transakcja między pełnomocnikiem a deweloperem nie przeniosła własności nieruchomości na dewelopera.

Jednak, dzięki ochronie nabywców dokonujących nabycia lokali od dewelopera – w tym czasie w świetle zapisów wieczystoksięgowych – „pełnoprawnego właściciela” przewidzianej w ramach rękojmi, właściciele mieszkań nabyli je w pełni ważnie i skutecznie.

.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych a kupno lokalu od dewelopera

Jeśli właśnie zawierasz, albo zamierzasz zawrzeć umowę nabycia nieruchomości, w tym umowę z deweloperem, to zawsze pamiętaj, że jesteś chroniony jako nabywca, dzięki rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

.

Brak rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych

Możliwość odwołania się do rękojmi nie jest jednak nieograniczona. Łatwo sobie wyobrazić jakim byłaby fantastycznym środkiem do nadużyć i oszustw.

Przede wszystkim, przejście własności przy transakcji z osobą niesłusznie ujawnioną w księdze wieczystej nie będzie miało miejsca, jeśli transakcja jest nieodpłatna, np. była darowizną.

Podobnie, jeśli nabywca wie, iż stan prawny nieruchomości nie jest zgodny ze stanem ujawnionym w księdze, tj. działa w złej wierze, wtedy również nie nabędzie własności nieruchomości.

Krótko mówiąc, jeśli jesteś uczciwym nabywcą nieruchomości, zwykłym klientem dewelopera ujawnionego w księdze, to nieważne jak bardzo sensacyjna jest historia jej stanu prawnego – możesz czuć się bezpiecznie.

.

.

Jeśli podoba Ci się ten wpis i uważasz, że jest pomocny, udostępnij go proszę na swoim Facebooku albo kliknij na G+1, aby lepiej pozycjonował się w wyszukiwarce. Być może przyda się komuś z Twoich znajomych. No i odwiedź koniecznie bloga autora dzisiejszego wpisu stanprawnynieruchomosci.pl – to nowy blog i przyda mu się trochę ruchu internautów 🙂

.

Niedawno na portalu Pokój Adwokacki wyśmiewano się z takiej informacji, znalezionej w prospekcie informacyjnym jakiegoś dewelopera:

.

„Informacja o zgodzie banku finansującego przedsięwzięcie deweloperskie lub jego część albo finansującego działalność dewelopera w przypadku zabezpieczenia kredytu na hipotece nieruchomości, na której jest realizowane przedsięwzięcie deweloperskie lub jego część, albo też finansującego zakup tej nieruchomości lub jej części w przypadku równoczesnego ustanowienia zabezpieczenia hipotecznego − na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności albo bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych albo informacja o braku zgody banku finansującego przedsięwzięcie deweloperskie lub jego część, albo finansującego działalność dewelopera w przypadku zabezpieczenia kredytu na hipotece nieruchomości, na której jest realizowane przedsięwzięcie deweloperskie lub jego część, albo też finansującego zakup tej nieruchomości lub jej części w przypadku równoczesnego ustanowienia zabezpieczenia hipotecznego − na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności albo bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.”

.

Redakcja Pokoju Adwokackiego nazwała to zdanie najprawdopodobniej najdłuższym zdaniem świata (swoją drogą ciekawa jestem, w którym miejscu przestałeś je czytać 🙂 )

.

Skąd się taki potworek znalazł w prospekcie informacyjnym?

Który to deweloper wymyślił takie cudo?

Otóż… to nie deweloper wymyślił. Tak jest napisane w ustawie deweloperskiej – a dokładnie we wzorze prospektu informacyjnego. Autorami są więc osoby, które tworzyły treść przepisów (za częściowo winnych uznałabym też wszystkich posłów i senatorów, którzy głosowali za takimi przepisami). Deweloperzy po prostu posługują się tym wzorem i nie próbują go zmieniać. Trudno zresztą powiedzieć, czy zmiany wzoru – nawet jeśli mają ułatwić zrozumienie tekstu klientom – są dopuszczalne i w jakim zakresie; dla dewelopera będzie więc dużo bezpieczniej i szybciej tego „potworka” zostawić w formie, jak go zapisano w ustawie, zamiast próbować zapisać to po swojemu. Zresztą myślę, że wiele firm deweloperskich jest zadowolonych z tego, że zrozumienie treści prospektu informacyjnego sprawia klientom trudność.

Podejrzewam, że 90% osób, które natrafiło na to zdanie w swoim prospekcie, po prostu przestało czytać po 2-3 linijkach. Trudno się dziwić, bo naprawdę trzeba sporo samozaparcia, by przeczytać to do końca i przeanalizować, a przede wszystkim: zrozumieć.

.

To o co chodzi?

Tymczasem ta informacja nie dotyczy jakichś niesamowicie skomplikowanych pod względem prawnym „zjawisk”. Chodzi o wyjaśnienie, czy – w przypadku gdy nieruchomość jest obciążona hipoteką na rzecz banku dewelopera – bank wystawił tzw. promesę, czy też nie. Przypomnę, że wystawienie przez bank dewelopera takiej promesy oznacza, że bank zgadza się na to, aby w przyszłości wyodrębniane z nieruchomości mieszkanie czy dom nie było obciążone hipoteką (o ile zostaną spełnione określone warunki). Brak promesy może skutkować tym, że Twoje mieszkanie (czy dom) będzie obciążone hipoteką takiego banku, mimo że to nie ty się zadłużyłeś, lecz deweloper. Jeśli interesuje Cię bardziej obszerne wyjaśnienie, polecam Ci wpis na temat promesy banku.

To bardzo ważna informacja dla osoby, która chce kupić mieszkanie lub dom od dewelopera. Nie zrażaj się więc tym koszmarnym prawniczym opisem i koniecznie sprawdź, co deweloper napisał na temat promesy (oczywiście o ile nieruchomość, na której ma powstać inwestycja, jest obciążona hipoteką).

.

.

Jeśli uważasz, że ten wpis jest pomocny, udostępnij go proszę na swoim Facebooku albo kliknij na G+1, aby lepiej pozycjonował się w wyszukiwarce. Być może przyda się komuś z Twoich znajomych, a dla mnie jest to promocja bloga.

Okres rękojmi za wady mieszkania i budynku – 3 czy 5 lat?

Joanna Marska-Romaniszyn    31 stycznia 2017    4 komentarze

Niedawno klient mnie zapytał, jaki jest okres rękojmi w przypadku inwestycji deweloperskich, czyli jak długo deweloper odpowiada za wady wykonanego przez siebie mieszkania. Odpowiedziałam, że okres rękojmi wynosi 5 lat. Następnego dnia klient napisał, że pani obsługująca go w biurze dewelopera powiedziała, że na mieszkanie będzie przysługiwać 3-letnia rękojmia.

To w końcu jak długo ta rękojmia powinna obowiązywać?
.

Nowe przepisy

Jeśli przejrzałeś bloga od najwcześniejszych wpisów, to może pamiętasz ten, gdzie pisałam, żebyś nie czytał internetowych porad o umowach deweloperskich, jeśli pochodzą sprzed 29 kwietnia 2012 roku. Moja rada wynikała stąd, że w tym czasie zmieniły się zupełnie zasady kupowania mieszkań od deweloperów, bo wprowadzono ustawę deweloperską, i „stare” porady mogły tylko wprowadzać w błąd.

Tym razem mam podobną radę, jeśli chodzi o artykuły dotyczące rękojmi za wady lokalu i budynku. Nie czytaj tych sprzed 2014 roku, a te z 2014 roku czytaj tylko wtedy, gdy jasno z nich wynika, że dotyczą nowych przepisów. Dlaczego? Bo 25 grudnia 2014 r. zmieniły się zasady rękojmi.

.

Zmiana okresu rękojmi – lecz nie tylko

Najważniejszą dla Ciebie, korzystna zmianą, jest wydłużenie okresu rękojmi. Kiedyś wynosił on 3 lata na wady fizyczne budynku i lokali (mieszkalnych i pozostałych, np. garażu). Obecnie wynosi 5 lat, który liczy się od dnia wydania lokalu w Twoje posiadanie.

Nie jest to jednak jedyna zmiana. Przykładowo, obecnie nie mówi się o rękojmi za wady budynku, lecz o wadach nieruchomości. Poprzednie sformułowanie o wadach budynku powodowało wątpliwości, co można uznać za „budynek”, np. czy mieszkanie w budynku objęte jest takim samym okresem rękojmi jak budynek. Teraz ustawa mówi o wadach „nieruchomości”, bo słowo „nieruchomość” ma swoją definicję w kodeksie cywilnym (wynika z niej m.in., że samodzielny lokal – czyli taki, który ma swoją księgę wieczystą, jest nieruchomością). Pojęcie to jest dobrze znane prawnikom, więc teoretycznie nie powinno być problemu z odróżnieniem, co jest a co nie jest nieruchomością. Ale oczywiście życie pewnie pokaże, że i tu pojawią się wątpliwości, i na salach sądowych będą się toczyć zaciekłe boje między prawnikami :), a w końcu tematem zajmie się Sąd Najwyższy, i to pewnie niejeden raz.

Tych zmian jest jeszcze więcej i myślę, że nie są łatwe dla nie-prawnika do zauważenia tylko na podstawie tekstu kodeksu cywilnego. Dlatego lepiej nie czytaj porad, które zostały pisane, gdy nowe zasady jeszcze nie obowiązywały – będą wprowadzać Cię w błąd  (oczywiście na pewno da się znaleźć też „porady” z 2016 i 2017 roku, których autorzy nic nie wiedzą o zmianie przepisów, ale niestety na takich „fachowców” internetowych jeszcze nie znaleziono lekarstwa).

Niestety to powoduje, że znajdziesz mało artykułów na temat działania „nowej” rękojmi w praktyce, po prostu dlatego, że nowe przepisy jeszcze nie zostały za bardzo sprawdzone. Z czasem zapewne orzeczeń sądów przybędzie (ale nie życzę Ci, żebyś to Ty przyczyniał się do rozwoju orzecznictwa dotyczącego odpowiedzialności dewelopera za wady lokalu).

.
Lepiej korzystać z niezależnych źródeł wiedzy

A dlaczego mojemu klientowi pracownica dewelopera powiedziała, że rękojmia wynosi 3 lata? No cóż… widocznie się nie dokształca i nie wie o zmianie przepisów, mimo że nie są one już wcale taką nowością. To kolejny przykład, że kupując mieszkanie nie powinieneś opierać się tylko na tym, czego dowiesz się w biurze dewelopera, bo pracownicy dewelopera mogą nieświadomie (lub co gorsza – świadomie) wprowadzić Cię w błąd.
.
.

Jeśli uważasz, że ten wpis jest pomocny, udostępnij go proszę na swoim Facebooku albo kliknij na G+1, aby lepiej pozycjonował się w wyszukiwarce. Być może przyda się komuś z Twoich znajomych, a dla mnie jest to promocja bloga.

.

.