Czy zastanawiałeś się kiedyś, co by się stało, gdybyś zawarł umowę z deweloperem, który kupił grunt od oszusta? Na przykład gdyby deweloper kupił nieruchomość od osoby, która posługiwała się sfałszowanym dowodem osobistym właściciela nieruchomości albo sfałszowanym pełnomocnictwem? Brzmi przerażająco, prawda? O tym, czy taka sytuacja jest niebezpieczna dla osoby kupującej od dewelopera, napisze dziś gość – r.pr. Wojciech Sowiński – autor bloga stanprawnynieruchomosci.pl.

.

Rozbieżność między wpisem w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym

Bywa tak, że stan prawny nieruchomości ujawniony w Dziale II księgi wieczystej nie jest zgodny z rzeczywistością. Ogólnie, księgi wieczyste jako publiczny rejestr własności są bardzo dobrze zorganizowane. Mimo to, zdarza się, że dochodzi do rozbieżności między stanem udokumentowanym w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego z prawdziwym stanem właścicielskim.

Czy to oznacza, że nie ma sensu powtarzane zarówno przeze mnie na blogu stanprawnynieruchomosci.pl jak i przez panią mecenas Joannę Marską-Romaniszyn na tutejszych łamach zalecenie, by przed zakupem nieruchomości sprawdzić stan właścicielski ujawniony w księdze?

Wprost przeciwnie.

Szereg możliwych do wyobrażenia sytuacji może spowodować, iż stan prawny ujawniony w księdze wieczystej rozmija się z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Państwo chroni spójność i bezpieczeństwo obrotu opartego na prowadzonym przez jego organy systemie ksiąg wieczystych. W efekcie, co do zasady, nabywca nieruchomości może skutecznie nabyć prawa do niej, jeśli zawiera umowę z osobą ujawnioną w księdze wieczystej jako właściciel (lub użytkownik wieczysty), mimo tego, że w rzeczywistości osoba ta nie jest właścicielem.

.

Przyczyny rozbieżności stanu prawnego w księdze wieczystej i w rzeczywistości

Jeśli chodzi o problemy stanu prawnego nieruchomości, uwierz mi, że życie pisze niesamowite scenariusze. Korzystając z możliwości goszczenia na łamach bloga umowazdeweloperem.pl opiszę tutaj sytuację, którą przypomniała mi pani mecenas Marska-Romaniszyn. Poniższa historia różni się pewnymi szczegółami od tamtej sprawy, za to pokazuje wprost istotę problemu. To przykład z życia, dzięki któremu powinno być jasne, o co tak naprawdę chodzi z rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Otóż w jednej z dynamicznie rozwijających się dzielnic pewnego miasta w Polsce, deweloperzy od kilku miesięcy niemalże wyrywali sobie z rąk grunty. Wszystkie dogodne lokalizacje na inwestycje mieszkaniowe były w okolicy natychmiast wykupywane i adaptowane pod budowę nowych bloków. Jedna z atrakcyjnych działek została jednak w tej serii transakcji pominięta, a to z uwagi na brak kontaktu z właścicielami, od lat mieszkającymi za granicą.

Gdy już w najlepsze trwały prace budowlane aż trzech konkurencyjnych inwestorów, pewnego dnia, w biurze prezesa zarządu jednego z nich, pojawił się pan Tomasz. Jak się okazało, pan Tomasz dysponował pełnomocnictwem notarialnym uprawniającym go do sprzedaży wspomnianej atrakcyjnej działki. Deweloper i pełnomocnik szybko doszli do porozumienia, transakcję zawarto.

Spółka deweloperska została wpisana w Dziale II księgi wieczystej jako właściciel nieruchomości.

Interes poszedł świetnie. Lokale wyprzedały się, jeszcze zanim faktycznie rozpoczęła się budowa.

Dopiero po kilku latach od zakończenia budowy i objęcia lokali przez nabywców, wyszło na jaw, że pan Tomasz – rzekomy pełnomocnik właścicieli zamieszkujących za granicą był oszustem, który sfałszował dokument pełnomocnictwa.

Skoro tak, to transakcja między pełnomocnikiem a deweloperem nie przeniosła własności nieruchomości na dewelopera.

Jednak, dzięki ochronie nabywców dokonujących nabycia lokali od dewelopera – w tym czasie w świetle zapisów wieczystoksięgowych – „pełnoprawnego właściciela” przewidzianej w ramach rękojmi, właściciele mieszkań nabyli je w pełni ważnie i skutecznie.

.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych a kupno lokalu od dewelopera

Jeśli właśnie zawierasz, albo zamierzasz zawrzeć umowę nabycia nieruchomości, w tym umowę z deweloperem, to zawsze pamiętaj, że jesteś chroniony jako nabywca, dzięki rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

.

Brak rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych

Możliwość odwołania się do rękojmi nie jest jednak nieograniczona. Łatwo sobie wyobrazić jakim byłaby fantastycznym środkiem do nadużyć i oszustw.

Przede wszystkim, przejście własności przy transakcji z osobą niesłusznie ujawnioną w księdze wieczystej nie będzie miało miejsca, jeśli transakcja jest nieodpłatna, np. była darowizną.

Podobnie, jeśli nabywca wie, iż stan prawny nieruchomości nie jest zgodny ze stanem ujawnionym w księdze, tj. działa w złej wierze, wtedy również nie nabędzie własności nieruchomości.

Krótko mówiąc, jeśli jesteś uczciwym nabywcą nieruchomości, zwykłym klientem dewelopera ujawnionego w księdze, to nieważne jak bardzo sensacyjna jest historia jej stanu prawnego – możesz czuć się bezpiecznie.

.

.

Jeśli podoba Ci się ten wpis i uważasz, że jest pomocny, udostępnij go proszę na swoim Facebooku albo kliknij na G+1, aby lepiej pozycjonował się w wyszukiwarce. Być może przyda się komuś z Twoich znajomych. No i odwiedź koniecznie bloga autora dzisiejszego wpisu stanprawnynieruchomosci.pl – to nowy blog i przyda mu się trochę ruchu internautów 🙂

.

Niedawno na portalu Pokój Adwokacki wyśmiewano się z takiej informacji, znalezionej w prospekcie informacyjnym jakiegoś dewelopera:

.

„Informacja o zgodzie banku finansującego przedsięwzięcie deweloperskie lub jego część albo finansującego działalność dewelopera w przypadku zabezpieczenia kredytu na hipotece nieruchomości, na której jest realizowane przedsięwzięcie deweloperskie lub jego część, albo też finansującego zakup tej nieruchomości lub jej części w przypadku równoczesnego ustanowienia zabezpieczenia hipotecznego − na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności albo bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych albo informacja o braku zgody banku finansującego przedsięwzięcie deweloperskie lub jego część, albo finansującego działalność dewelopera w przypadku zabezpieczenia kredytu na hipotece nieruchomości, na której jest realizowane przedsięwzięcie deweloperskie lub jego część, albo też finansującego zakup tej nieruchomości lub jej części w przypadku równoczesnego ustanowienia zabezpieczenia hipotecznego − na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności albo bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.”

.

Redakcja Pokoju Adwokackiego nazwała to zdanie najprawdopodobniej najdłuższym zdaniem świata (swoją drogą ciekawa jestem, w którym miejscu przestałeś je czytać 🙂 )

.

Skąd się taki potworek znalazł w prospekcie informacyjnym?

Który to deweloper wymyślił takie cudo?

Otóż… to nie deweloper wymyślił. Tak jest napisane w ustawie deweloperskiej – a dokładnie we wzorze prospektu informacyjnego. Autorami są więc osoby, które tworzyły treść przepisów (za częściowo winnych uznałabym też wszystkich posłów i senatorów, którzy głosowali za takimi przepisami). Deweloperzy po prostu posługują się tym wzorem i nie próbują go zmieniać. Trudno zresztą powiedzieć, czy zmiany wzoru – nawet jeśli mają ułatwić zrozumienie tekstu klientom – są dopuszczalne i w jakim zakresie; dla dewelopera będzie więc dużo bezpieczniej i szybciej tego „potworka” zostawić w formie, jak go zapisano w ustawie, zamiast próbować zapisać to po swojemu. Zresztą myślę, że wiele firm deweloperskich jest zadowolonych z tego, że zrozumienie treści prospektu informacyjnego sprawia klientom trudność.

Podejrzewam, że 90% osób, które natrafiło na to zdanie w swoim prospekcie, po prostu przestało czytać po 2-3 linijkach. Trudno się dziwić, bo naprawdę trzeba sporo samozaparcia, by przeczytać to do końca i przeanalizować, a przede wszystkim: zrozumieć.

.

To o co chodzi?

Tymczasem ta informacja nie dotyczy jakichś niesamowicie skomplikowanych pod względem prawnym „zjawisk”. Chodzi o wyjaśnienie, czy – w przypadku gdy nieruchomość jest obciążona hipoteką na rzecz banku dewelopera – bank wystawił tzw. promesę, czy też nie. Przypomnę, że wystawienie przez bank dewelopera takiej promesy oznacza, że bank zgadza się na to, aby w przyszłości wyodrębniane z nieruchomości mieszkanie czy dom nie było obciążone hipoteką (o ile zostaną spełnione określone warunki). Brak promesy może skutkować tym, że Twoje mieszkanie (czy dom) będzie obciążone hipoteką takiego banku, mimo że to nie ty się zadłużyłeś, lecz deweloper. Jeśli interesuje Cię bardziej obszerne wyjaśnienie, polecam Ci wpis na temat promesy banku.

To bardzo ważna informacja dla osoby, która chce kupić mieszkanie lub dom od dewelopera. Nie zrażaj się więc tym koszmarnym prawniczym opisem i koniecznie sprawdź, co deweloper napisał na temat promesy (oczywiście o ile nieruchomość, na której ma powstać inwestycja, jest obciążona hipoteką).

.

.

Jeśli uważasz, że ten wpis jest pomocny, udostępnij go proszę na swoim Facebooku albo kliknij na G+1, aby lepiej pozycjonował się w wyszukiwarce. Być może przyda się komuś z Twoich znajomych, a dla mnie jest to promocja bloga.

Okres rękojmi za wady mieszkania i budynku – 3 czy 5 lat?

Joanna Marska-Romaniszyn    31 stycznia 2017    4 komentarze

Niedawno klient mnie zapytał, jaki jest okres rękojmi w przypadku inwestycji deweloperskich, czyli jak długo deweloper odpowiada za wady wykonanego przez siebie mieszkania. Odpowiedziałam, że okres rękojmi wynosi 5 lat. Następnego dnia klient napisał, że pani obsługująca go w biurze dewelopera powiedziała, że na mieszkanie będzie przysługiwać 3-letnia rękojmia.

To w końcu jak długo ta rękojmia powinna obowiązywać?
.

Nowe przepisy

Jeśli przejrzałeś bloga od najwcześniejszych wpisów, to może pamiętasz ten, gdzie pisałam, żebyś nie czytał internetowych porad o umowach deweloperskich, jeśli pochodzą sprzed 29 kwietnia 2012 roku. Moja rada wynikała stąd, że w tym czasie zmieniły się zupełnie zasady kupowania mieszkań od deweloperów, bo wprowadzono ustawę deweloperską, i „stare” porady mogły tylko wprowadzać w błąd.

Tym razem mam podobną radę, jeśli chodzi o artykuły dotyczące rękojmi za wady lokalu i budynku. Nie czytaj tych sprzed 2014 roku, a te z 2014 roku czytaj tylko wtedy, gdy jasno z nich wynika, że dotyczą nowych przepisów. Dlaczego? Bo 25 grudnia 2014 r. zmieniły się zasady rękojmi.

.

Zmiana okresu rękojmi – lecz nie tylko

Najważniejszą dla Ciebie, korzystna zmianą, jest wydłużenie okresu rękojmi. Kiedyś wynosił on 3 lata na wady fizyczne budynku i lokali (mieszkalnych i pozostałych, np. garażu). Obecnie wynosi 5 lat, który liczy się od dnia wydania lokalu w Twoje posiadanie.

Nie jest to jednak jedyna zmiana. Przykładowo, obecnie nie mówi się o rękojmi za wady budynku, lecz o wadach nieruchomości. Poprzednie sformułowanie o wadach budynku powodowało wątpliwości, co można uznać za „budynek”, np. czy mieszkanie w budynku objęte jest takim samym okresem rękojmi jak budynek. Teraz ustawa mówi o wadach „nieruchomości”, bo słowo „nieruchomość” ma swoją definicję w kodeksie cywilnym (wynika z niej m.in., że samodzielny lokal – czyli taki, który ma swoją księgę wieczystą, jest nieruchomością). Pojęcie to jest dobrze znane prawnikom, więc teoretycznie nie powinno być problemu z odróżnieniem, co jest a co nie jest nieruchomością. Ale oczywiście życie pewnie pokaże, że i tu pojawią się wątpliwości, i na salach sądowych będą się toczyć zaciekłe boje między prawnikami :), a w końcu tematem zajmie się Sąd Najwyższy, i to pewnie niejeden raz.

Tych zmian jest jeszcze więcej i myślę, że nie są łatwe dla nie-prawnika do zauważenia tylko na podstawie tekstu kodeksu cywilnego. Dlatego lepiej nie czytaj porad, które zostały pisane, gdy nowe zasady jeszcze nie obowiązywały – będą wprowadzać Cię w błąd  (oczywiście na pewno da się znaleźć też „porady” z 2016 i 2017 roku, których autorzy nic nie wiedzą o zmianie przepisów, ale niestety na takich „fachowców” internetowych jeszcze nie znaleziono lekarstwa).

Niestety to powoduje, że znajdziesz mało artykułów na temat działania „nowej” rękojmi w praktyce, po prostu dlatego, że nowe przepisy jeszcze nie zostały za bardzo sprawdzone. Z czasem zapewne orzeczeń sądów przybędzie (ale nie życzę Ci, żebyś to Ty przyczyniał się do rozwoju orzecznictwa dotyczącego odpowiedzialności dewelopera za wady lokalu).

.
Lepiej korzystać z niezależnych źródeł wiedzy

A dlaczego mojemu klientowi pracownica dewelopera powiedziała, że rękojmia wynosi 3 lata? No cóż… widocznie się nie dokształca i nie wie o zmianie przepisów, mimo że nie są one już wcale taką nowością. To kolejny przykład, że kupując mieszkanie nie powinieneś opierać się tylko na tym, czego dowiesz się w biurze dewelopera, bo pracownicy dewelopera mogą nieświadomie (lub co gorsza – świadomie) wprowadzić Cię w błąd.
.
.

Jeśli uważasz, że ten wpis jest pomocny, udostępnij go proszę na swoim Facebooku albo kliknij na G+1, aby lepiej pozycjonował się w wyszukiwarce. Być może przyda się komuś z Twoich znajomych, a dla mnie jest to promocja bloga.

.

.

Plany blogowe na 2017 r. – liczę na Twoją pomoc

Joanna Marska-Romaniszyn    14 stycznia 2017    4 komentarze

Podobno jeśli się oficjalnie ogłosi, jakie ma się postanowienia noworoczne, to jest większa szansa na realizację. Postanowiłam więc podzielić się z Tobą swoimi planami odnośnie bloga. Jeśli mi się nie uda – a przynajmniej większość – to będzie mi trochę głupio (na wszelki wypadek może lepiej nie przyznam się publicznie do tego, że chciałabym też schudnąć przynajmniej 5kg, które mi zostały po ciąży…).

Nie da się ukryć, że 2016 rok zajmowałam się przede wszystkim córeczką, a sprawy zawodowe odeszły na dalszy plan. Co prawda obiecywałam sobie, że zajmę się pracą już w czerwcu, ale kompletnie nie dawałam rady. Słyszałam wcześniej, że mamy niemowląt nie mają na nic czasu i chodzą zupełnie niewyspane, ale jakoś się łudziłam, że mnie to nie spotka. A na pewno nie zakładałam, że trafi mi się egzemplarz, który już w wieku 11 miesięcy będzie biegać po domu (a ja za nim), a chodzić spać będzie o 1 w nocy!

Czas jednak wracać powoli do pracy. Jeśli chodzi o działalność zawodową, to planów mam mnóstwo, ale jeszcze nie będę o tym pisać – na razie skupię się na blogu.

.
Porządek na blogu

Niedługo wiosna (tak sobie wmawiam, brnąc w śniegu), i czas się wziąć za przedwiosenne porządki po 3 i pół roku pisania. Przyda się poprawić linki, ujednolicić wpisy pod względem graficznym.

Trochę to mnie przeraża, bo na blogu są już 144 wpisy (sama często zapominam, że o czymś już pisałam), a porządki zarówno wirtualne jak i w realu nie są moją ulubioną rozrywką. Niestety im dłużej się ich nie robi, tym trudniej się do nich zabrać.

.
Więcej wpisów

Co jakiś czas obiecuję we wpisach, że zajmę się jakimś tematem, a potem o tym zapominam, bo mam dużo innych pomysłów. Chyba czas trochę to uzupełnić.

Pora też napisać więcej na temat kredytu i odpowiedzialności dewelopera za wady lokalu, bo te dwie kategorie traktowałam dotąd trochę po macoszemu.

.
Współpraca

Chciałabym od czasu do czasu oddać głos komuś innemu. Na blogach prawniczych zwykle pojawiają się wyłącznie gościnne wpisy innych prawników, a ja mam inny pomysł. Niedawno w „Wysokich Obcasach” był artykuł na temat projektowania mieszkania, w którym ma mieszkać starsza osoba. Wydało mi się to bardzo interesujące, a jednocześnie związane z tematyką umów z deweloperem. Chętnie bym udostępniła na blogu miejsce fachowcom, którzy doradzą np. na co zwrócić uwagę podczas wyboru mieszkania, odbioru technicznego, albo jakie powinno mieć cechy mieszkania, w którym będą mieszkać dzieci albo jaki kredyt wybrać.

Chciałabym poznać Twoje zdanie – czy chciałbyś od czasu do czasu zobaczyć na moim blogu taki nieprawniczy, ale związany z zakupem od dewelopera, wpis? Czy uważasz, że jest już mnóstwo innych miejsc w sieci, gdzie takie informacje zdobywasz?

.
Newsletter

Może trochę ulegam modzie (wśród blogerów panuje teraz jakiś szał na newslettery), ale chyba czas pójść i w tym kierunku.

To, co mnie najbardziej zniechęca do newsletterów, jest konieczność rejestracji w GIODO. Jestem prawnikiem, ale na kontakty z urzędami mam taką samą ochotę jak Ty (chyba że należysz do nielicznej grupy, która lubi załatwiać coś w urzędzie).

.
Gratisy – mały e-book

Kiedyś czytelnicy blogów zapisywali się na newsletter, żeby nie umknęły im kolejne wpisy na blogu. Teraz podobno nikt nie poda za darmo swojego adresu e-mailowego, jeśli nie dostanie czegoś w zamian.

Prawdę mówiąc wydaje mi się to dziwaczne, bo uważam, że czytelnik powinien zapisywać się na newsletter, bo ciekawi go treść bloga. Nie wiem więc jeszcze, czy będę zachęcać jakimiś gratisami do zapisów na newslettera.

Ale „gratisy” powinny na blogu się pojawić. Powoli „piszą się” dwa mini e-booki, które mają być dla mnie okazją do nauki przed napisaniem profesjonalnego, płatnego e-booka (o czym niżej). Mam też kilka innych pomysłów na małe „przydasie”, które powinny spodobać się czytelnikom bloga.

.
E-book

Mam nadzieję, że uda mi się w tym roku napisać e-booka związanego z tematyką umów deweloperskich. Tym razem już płatnego. Tematyka? Mam kilka pomysłów, i na razie zastanawiam się, który temat powinien pójść „na pierwszy ogień”.

Sprzedaż tzw. własnych produktów (np. e-booki, kursy, produkty) na blogach prawniczych w przeciwieństwie do innych blogów na razie nie jest popularna. A ja tu widzę dużą niszę – jest wiele osób, które z różnych powodów nie chcą iść po poradę do prawnika, ale potrzebują jednocześnie profesjonalnych wskazówek.

Czy to wypali? Nie wiem. Ale trzeba próbować!

Niestety nie wystarczy napisać treść. Płatny e-book wymaga więcej dopracowania niż te darmowe. Potrzebna jest profesjonalna korekta, ładny projekt okładki, a także jakiś sensowny system sprzedażowy.

Im więcej o tym czytam, tym bardziej mnie to przeraża… ale jednocześnie myśl o zrobieniu czegoś zupełnie nowego jest ekscytująca.

.
Grafiki

Trochę przydałoby się ożywić bloga. Nie jestem zwolenniczką wstawiania losowo wybranych stockowych zdjęć, ale chętnie bym wprowadziła tam gdzie się da wykresy czy graficzne schematy, które by ułatwiały zrozumienie. Muszę tylko opanować jakiś program do tworzenia prostej grafiki, bo w tej chwili znam (aż wstyd się przyznać) tylko Painta. Czyli znowu nauka…

.
Podcast

To by było najtrudniejsze zadanie i obawiam się, że nie starczy mi na nie czasu i zapału. Więc to raczej nie jest cel na ten rok.

Zwłaszcza że byłoby to dla mnie wyzwanie nie tylko pod względem technicznym (no chyba że da się porządnie to zrobić korzystając z funkcji dyktafonu w komórce) ale przede wszystkim psychicznym. Bo ja nie znoszę się wypowiadać publicznie! Może to nietypowe u prawnika, ale zdecydowanie wolę pisać niż mówić.

Długo się zresztą broniłam przed podcastami, mimo że są coraz bardziej popularne – bo sama w ogóle z nich nie korzystam. Denerwuje mnie, gdy muszę słuchać jak ktoś coś mówi, bo przeczytałabym tę samą treść dużo szybciej. Nie zawsze mam też warunki, żeby słuchać pół godziny, bo przeszkadzam wtedy mojemu mężowi czy budzę dziecko. Dlatego długo nie rozumiałam, skąd się wzięła popularność podcastów. Wiem jednak, że dużo osób lubi słuchać np. jadąc samochodem (zwłaszcza stojąc w korkach) czy wykonując prace domowe albo podczas spacerów (chociaż uważam, że odgłosy przyrody są lepsze).

Dlatego chciałabym się przełamać i spróbować, a co z tego wyjdzie, to już inna sprawa.

.
Inny blog

Prawdopodobnie na wiosnę zacznę prowadzić jeszcze jeden blog, również związany z nieruchomościami. Jeśli chodzi o dokładną tematykę, to mam dwóch kandydatów i na razie nie mogę zdecydować, który najpierw wybrać.

.
Czekam na Twój komentarz i sugestie, co myślisz o moich planach i co by jeszcze warto było zmienić. Albo może masz wskazówki, jak najłatwiej ugryźć te wszystkie techniczne sprawy.
(ufff… ale się rozpisałam…)
.
.

Jeśli podpisałeś już umowę deweloperską, to pewnie z utęsknieniem oczekujesz odbiór mieszkania – na dzień, w którym będziesz już mógł odebrać klucze, zacząć prace wykończeniowe i przeprowadzkę. Z punktu widzenia dewelopera przekazanie Ci mieszkania to także ważny moment – ponieważ podczas odbioru lokalu potwierdzisz (lub nie), że deweloper wywiązał się ze swojego zobowiązania, czyli prawidłowego i zgodnego z umową wybudowania budynku i mieszkania (oraz ewentualnie innych pomieszczeń, np. garażu).

.
Protokół

Podczas odbioru mieszkania spisuje się protokół, w którym możesz zgłosić deweloperowi swoje uwagi co do lokalu, czyli po prostu Twoje spostrzeżenia co do wadliwego wykonania różnych elementów (np. krzywe ściany, niedomykające się okno) czy wykonania niezgodnie z umową (np. zbyt mała powierzchnia lokalu, użycie innych materiałów budowlanych niż zapisano w umowie). Protokół powinien być podpisany zarówno przez Ciebie jak i pracownika dewelopera, od którego odbierasz mieszkanie.

.
…i zaczynają się schody

Nie da się ukryć, że jest to moment, gdy bardzo często dochodzi do różnych zgrzytów między przyszłym właścicielem mieszkania a deweloperem. Dzisiaj nabywcy często przychodzą na odbiór lokalu ze specjalistą – osobą, która fachowo stwierdzi, czy lokal ma jakieś wady. To sprawia, ze ilość dostrzeżonych wad się zwiększa, i często są to poważne wady, których nie widać gołym okiem. Jednak nawet jeśli przyjdziesz sam (chociaż polecam wydanie kilkuset złotych na fachowca – to pomoże zaoszczędzić Ci nerwy, czas i pieniądze w przyszłości), prawdopodobnie stwierdzisz mniejsze czy większe wady i usterki.

Pracownik dewelopera, który w jego imieniu będzie przekazywał Ci mieszkanie, może niechętnie patrzeć na Twoje próby wpisania w protokole wszystkich stwierdzonych wad. Może dyskutować z Tobą i udowadniać, że nie masz racji, że się nie znasz (i że fachowiec, którego przyprowadziłeś, też się nie zna), że tak się teraz buduje, albo że z czasem wszystko się samo naprawi.

.
Wady lokalu – czy każdą można wymienić w protokole?

Być może też pracownik dewelopera stwierdzi, że do protokołu odbioru można wpisać wyłącznie wady, które jego zdaniem istnieją. Może powiedzieć Ci tak: skoro protokół podpisują dwie strony (Ty i deweloper, a dokładnie jego przedstawiciel przekazujący Ci lokal), a tylko Ty uważasz, że istnieje jakaś wada, to nie można jej umieścić w protokole – bo wówczas pracownik dewelopera podpisując protokół by potwierdził, że jego zdaniem taka wada istnieje. A przecież on uważa inaczej. A poza tym jego szef się nie zgadza, żeby wpisywać takie „wątpliwe” wady lokalu w protokole.

Logiczne? No jest w tym jakaś logika, ale nie daj się przekonać, że tak to rzeczywiście działa, bo z ustawy deweloperskiej wynika co innego!

.

Jak jest naprawdę?

Jeśli uważasz, że lokal ma wady, a deweloper uważa, że takich wad nie ma, to i tak masz prawo wpisać w protokole, że Twoim zdaniem taka wada istnieje. Pracownik dewelopera podpisując protokół nie potwierdza wcale, że się z Tobą zgadza, a jedynie, że przyjął do wiadomości Twoje uwagi.

Jeżeli deweloper nie zgadza się z Tobą, to powinien w ciągu 14 dni od dnia podpisania protokołu doręczyć Ci oświadczenie, że nie uznaje zgłoszonych przez Ciebie wad. Powinien też wyjaśnić, dlaczego jego zdaniem wad nie ma. Być może to uzasadnienie Cię przekona i sam dojdziesz do wniosku, że wszystko jest OK (najlepiej jednak będzie, jeśli skonsultujesz się z fachowcem, a nawet dwoma – bo może osoba, która pomagała Ci w odbiorze, wcale takim fachowcem nie jest). Niestety, jeśli nie dojdziecie z deweloperem do porozumienia, spór może skończyć się w sądzie – ale to już temat na inny wpis.
.
.

Jeśli uważasz, że ten wpis jest pomocny, udostępnij go proszę na swoim Facebooku albo w inny sposób. Być może przyda się komuś z Twoich znajomych, a dla mnie jest to promocja bloga 🙂

.