Okres rękojmi za wady mieszkania i budynku – 3 czy 5 lat?

Joanna Marska-Romaniszyn    31 stycznia 2017    4 komentarze

Niedawno klient mnie zapytał, jaki jest okres rękojmi w przypadku inwestycji deweloperskich, czyli jak długo deweloper odpowiada za wady wykonanego przez siebie mieszkania. Odpowiedziałam, że okres rękojmi wynosi 5 lat. Następnego dnia klient napisał, że pani obsługująca go w biurze dewelopera powiedziała, że na mieszkanie będzie przysługiwać 3-letnia rękojmia.

To w końcu jak długo ta rękojmia powinna obowiązywać?
.

Nowe przepisy

Jeśli przejrzałeś bloga od najwcześniejszych wpisów, to może pamiętasz ten, gdzie pisałam, żebyś nie czytał internetowych porad o umowach deweloperskich, jeśli pochodzą sprzed 29 kwietnia 2012 roku. Moja rada wynikała stąd, że w tym czasie zmieniły się zupełnie zasady kupowania mieszkań od deweloperów, bo wprowadzono ustawę deweloperską, i „stare” porady mogły tylko wprowadzać w błąd.

Tym razem mam podobną radę, jeśli chodzi o artykuły dotyczące rękojmi za wady lokalu i budynku. Nie czytaj tych sprzed 2014 roku, a te z 2014 roku czytaj tylko wtedy, gdy jasno z nich wynika, że dotyczą nowych przepisów. Dlaczego? Bo 25 grudnia 2014 r. zmieniły się zasady rękojmi.

.

Zmiana okresu rękojmi – lecz nie tylko

Najważniejszą dla Ciebie, korzystna zmianą, jest wydłużenie okresu rękojmi. Kiedyś wynosił on 3 lata na wady fizyczne budynku i lokali (mieszkalnych i pozostałych, np. garażu). Obecnie wynosi 5 lat, który liczy się od dnia wydania lokalu w Twoje posiadanie.

Nie jest to jednak jedyna zmiana. Przykładowo, obecnie nie mówi się o rękojmi za wady budynku, lecz o wadach nieruchomości. Poprzednie sformułowanie o wadach budynku powodowało wątpliwości, co można uznać za „budynek”, np. czy mieszkanie w budynku objęte jest takim samym okresem rękojmi jak budynek. Teraz ustawa mówi o wadach „nieruchomości”, bo słowo „nieruchomość” ma swoją definicję w kodeksie cywilnym (wynika z niej m.in., że samodzielny lokal – czyli taki, który ma swoją księgę wieczystą, jest nieruchomością). Pojęcie to jest dobrze znane prawnikom, więc teoretycznie nie powinno być problemu z odróżnieniem, co jest a co nie jest nieruchomością. Ale oczywiście życie pewnie pokaże, że i tu pojawią się wątpliwości, i na salach sądowych będą się toczyć zaciekłe boje między prawnikami :), a w końcu tematem zajmie się Sąd Najwyższy, i to pewnie niejeden raz.

Tych zmian jest jeszcze więcej i myślę, że nie są łatwe dla nie-prawnika do zauważenia tylko na podstawie tekstu kodeksu cywilnego. Dlatego lepiej nie czytaj porad, które zostały pisane, gdy nowe zasady jeszcze nie obowiązywały – będą wprowadzać Cię w błąd  (oczywiście na pewno da się znaleźć też „porady” z 2016 i 2017 roku, których autorzy nic nie wiedzą o zmianie przepisów, ale niestety na takich „fachowców” internetowych jeszcze nie znaleziono lekarstwa).

Niestety to powoduje, że znajdziesz mało artykułów na temat działania „nowej” rękojmi w praktyce, po prostu dlatego, że nowe przepisy jeszcze nie zostały za bardzo sprawdzone. Z czasem zapewne orzeczeń sądów przybędzie (ale nie życzę Ci, żebyś to Ty przyczyniał się do rozwoju orzecznictwa dotyczącego odpowiedzialności dewelopera za wady lokalu).

.
Lepiej korzystać z niezależnych źródeł wiedzy

A dlaczego mojemu klientowi pracownica dewelopera powiedziała, że rękojmia wynosi 3 lata? No cóż… widocznie się nie dokształca i nie wie o zmianie przepisów, mimo że nie są one już wcale taką nowością. To kolejny przykład, że kupując mieszkanie nie powinieneś opierać się tylko na tym, czego dowiesz się w biurze dewelopera, bo pracownicy dewelopera mogą nieświadomie (lub co gorsza – świadomie) wprowadzić Cię w błąd.
.
.

Jeśli uważasz, że ten wpis jest pomocny, udostępnij go proszę na swoim Facebooku albo kliknij na G+1, aby lepiej pozycjonował się w wyszukiwarce. Być może przyda się komuś z Twoich znajomych, a dla mnie jest to promocja bloga.

.

.

Plany blogowe na 2017 r. – liczę na Twoją pomoc

Joanna Marska-Romaniszyn    14 stycznia 2017    4 komentarze

Podobno jeśli się oficjalnie ogłosi, jakie ma się postanowienia noworoczne, to jest większa szansa na realizację. Postanowiłam więc podzielić się z Tobą swoimi planami odnośnie bloga. Jeśli mi się nie uda – a przynajmniej większość – to będzie mi trochę głupio (na wszelki wypadek może lepiej nie przyznam się publicznie do tego, że chciałabym też schudnąć przynajmniej 5kg, które mi zostały po ciąży…).

Nie da się ukryć, że 2016 rok zajmowałam się przede wszystkim córeczką, a sprawy zawodowe odeszły na dalszy plan. Co prawda obiecywałam sobie, że zajmę się pracą już w czerwcu, ale kompletnie nie dawałam rady. Słyszałam wcześniej, że mamy niemowląt nie mają na nic czasu i chodzą zupełnie niewyspane, ale jakoś się łudziłam, że mnie to nie spotka. A na pewno nie zakładałam, że trafi mi się egzemplarz, który już w wieku 11 miesięcy będzie biegać po domu (a ja za nim), a chodzić spać będzie o 1 w nocy!

Czas jednak wracać powoli do pracy. Jeśli chodzi o działalność zawodową, to planów mam mnóstwo, ale jeszcze nie będę o tym pisać – na razie skupię się na blogu.

.
Porządek na blogu

Niedługo wiosna (tak sobie wmawiam, brnąc w śniegu), i czas się wziąć za przedwiosenne porządki po 3 i pół roku pisania. Przyda się poprawić linki, ujednolicić wpisy pod względem graficznym.

Trochę to mnie przeraża, bo na blogu są już 144 wpisy (sama często zapominam, że o czymś już pisałam), a porządki zarówno wirtualne jak i w realu nie są moją ulubioną rozrywką. Niestety im dłużej się ich nie robi, tym trudniej się do nich zabrać.

.
Więcej wpisów

Co jakiś czas obiecuję we wpisach, że zajmę się jakimś tematem, a potem o tym zapominam, bo mam dużo innych pomysłów. Chyba czas trochę to uzupełnić.

Pora też napisać więcej na temat kredytu i odpowiedzialności dewelopera za wady lokalu, bo te dwie kategorie traktowałam dotąd trochę po macoszemu.

.
Współpraca

Chciałabym od czasu do czasu oddać głos komuś innemu. Na blogach prawniczych zwykle pojawiają się wyłącznie gościnne wpisy innych prawników, a ja mam inny pomysł. Niedawno w „Wysokich Obcasach” był artykuł na temat projektowania mieszkania, w którym ma mieszkać starsza osoba. Wydało mi się to bardzo interesujące, a jednocześnie związane z tematyką umów z deweloperem. Chętnie bym udostępniła na blogu miejsce fachowcom, którzy doradzą np. na co zwrócić uwagę podczas wyboru mieszkania, odbioru technicznego, albo jakie powinno mieć cechy mieszkania, w którym będą mieszkać dzieci albo jaki kredyt wybrać.

Chciałabym poznać Twoje zdanie – czy chciałbyś od czasu do czasu zobaczyć na moim blogu taki nieprawniczy, ale związany z zakupem od dewelopera, wpis? Czy uważasz, że jest już mnóstwo innych miejsc w sieci, gdzie takie informacje zdobywasz?

.
Newsletter

Może trochę ulegam modzie (wśród blogerów panuje teraz jakiś szał na newslettery), ale chyba czas pójść i w tym kierunku.

To, co mnie najbardziej zniechęca do newsletterów, jest konieczność rejestracji w GIODO. Jestem prawnikiem, ale na kontakty z urzędami mam taką samą ochotę jak Ty (chyba że należysz do nielicznej grupy, która lubi załatwiać coś w urzędzie).

.
Gratisy – mały e-book

Kiedyś czytelnicy blogów zapisywali się na newsletter, żeby nie umknęły im kolejne wpisy na blogu. Teraz podobno nikt nie poda za darmo swojego adresu e-mailowego, jeśli nie dostanie czegoś w zamian.

Prawdę mówiąc wydaje mi się to dziwaczne, bo uważam, że czytelnik powinien zapisywać się na newsletter, bo ciekawi go treść bloga. Nie wiem więc jeszcze, czy będę zachęcać jakimiś gratisami do zapisów na newslettera.

Ale „gratisy” powinny na blogu się pojawić. Powoli „piszą się” dwa mini e-booki, które mają być dla mnie okazją do nauki przed napisaniem profesjonalnego, płatnego e-booka (o czym niżej). Mam też kilka innych pomysłów na małe „przydasie”, które powinny spodobać się czytelnikom bloga.

.
E-book

Mam nadzieję, że uda mi się w tym roku napisać e-booka związanego z tematyką umów deweloperskich. Tym razem już płatnego. Tematyka? Mam kilka pomysłów, i na razie zastanawiam się, który temat powinien pójść „na pierwszy ogień”.

Sprzedaż tzw. własnych produktów (np. e-booki, kursy, produkty) na blogach prawniczych w przeciwieństwie do innych blogów na razie nie jest popularna. A ja tu widzę dużą niszę – jest wiele osób, które z różnych powodów nie chcą iść po poradę do prawnika, ale potrzebują jednocześnie profesjonalnych wskazówek.

Czy to wypali? Nie wiem. Ale trzeba próbować!

Niestety nie wystarczy napisać treść. Płatny e-book wymaga więcej dopracowania niż te darmowe. Potrzebna jest profesjonalna korekta, ładny projekt okładki, a także jakiś sensowny system sprzedażowy.

Im więcej o tym czytam, tym bardziej mnie to przeraża… ale jednocześnie myśl o zrobieniu czegoś zupełnie nowego jest ekscytująca.

.
Grafiki

Trochę przydałoby się ożywić bloga. Nie jestem zwolenniczką wstawiania losowo wybranych stockowych zdjęć, ale chętnie bym wprowadziła tam gdzie się da wykresy czy graficzne schematy, które by ułatwiały zrozumienie. Muszę tylko opanować jakiś program do tworzenia prostej grafiki, bo w tej chwili znam (aż wstyd się przyznać) tylko Painta. Czyli znowu nauka…

.
Podcast

To by było najtrudniejsze zadanie i obawiam się, że nie starczy mi na nie czasu i zapału. Więc to raczej nie jest cel na ten rok.

Zwłaszcza że byłoby to dla mnie wyzwanie nie tylko pod względem technicznym (no chyba że da się porządnie to zrobić korzystając z funkcji dyktafonu w komórce) ale przede wszystkim psychicznym. Bo ja nie znoszę się wypowiadać publicznie! Może to nietypowe u prawnika, ale zdecydowanie wolę pisać niż mówić.

Długo się zresztą broniłam przed podcastami, mimo że są coraz bardziej popularne – bo sama w ogóle z nich nie korzystam. Denerwuje mnie, gdy muszę słuchać jak ktoś coś mówi, bo przeczytałabym tę samą treść dużo szybciej. Nie zawsze mam też warunki, żeby słuchać pół godziny, bo przeszkadzam wtedy mojemu mężowi czy budzę dziecko. Dlatego długo nie rozumiałam, skąd się wzięła popularność podcastów. Wiem jednak, że dużo osób lubi słuchać np. jadąc samochodem (zwłaszcza stojąc w korkach) czy wykonując prace domowe albo podczas spacerów (chociaż uważam, że odgłosy przyrody są lepsze).

Dlatego chciałabym się przełamać i spróbować, a co z tego wyjdzie, to już inna sprawa.

.
Inny blog

Prawdopodobnie na wiosnę zacznę prowadzić jeszcze jeden blog, również związany z nieruchomościami. Jeśli chodzi o dokładną tematykę, to mam dwóch kandydatów i na razie nie mogę zdecydować, który najpierw wybrać.

.
Czekam na Twój komentarz i sugestie, co myślisz o moich planach i co by jeszcze warto było zmienić. Albo może masz wskazówki, jak najłatwiej ugryźć te wszystkie techniczne sprawy.
(ufff… ale się rozpisałam…)
.
.

Jeśli podpisałeś już umowę deweloperską, to pewnie z utęsknieniem oczekujesz odbiór mieszkania – na dzień, w którym będziesz już mógł odebrać klucze, zacząć prace wykończeniowe i przeprowadzkę. Z punktu widzenia dewelopera przekazanie Ci mieszkania to także ważny moment – ponieważ podczas odbioru lokalu potwierdzisz (lub nie), że deweloper wywiązał się ze swojego zobowiązania, czyli prawidłowego i zgodnego z umową wybudowania budynku i mieszkania (oraz ewentualnie innych pomieszczeń, np. garażu).

.
Protokół

Podczas odbioru mieszkania spisuje się protokół, w którym możesz zgłosić deweloperowi swoje uwagi co do lokalu, czyli po prostu Twoje spostrzeżenia co do wadliwego wykonania różnych elementów (np. krzywe ściany, niedomykające się okno) czy wykonania niezgodnie z umową (np. zbyt mała powierzchnia lokalu, użycie innych materiałów budowlanych niż zapisano w umowie). Protokół powinien być podpisany zarówno przez Ciebie jak i pracownika dewelopera, od którego odbierasz mieszkanie.

.
…i zaczynają się schody

Nie da się ukryć, że jest to moment, gdy bardzo często dochodzi do różnych zgrzytów między przyszłym właścicielem mieszkania a deweloperem. Dzisiaj nabywcy często przychodzą na odbiór lokalu ze specjalistą – osobą, która fachowo stwierdzi, czy lokal ma jakieś wady. To sprawia, ze ilość dostrzeżonych wad się zwiększa, i często są to poważne wady, których nie widać gołym okiem. Jednak nawet jeśli przyjdziesz sam (chociaż polecam wydanie kilkuset złotych na fachowca – to pomoże zaoszczędzić Ci nerwy, czas i pieniądze w przyszłości), prawdopodobnie stwierdzisz mniejsze czy większe wady i usterki.

Pracownik dewelopera, który w jego imieniu będzie przekazywał Ci mieszkanie, może niechętnie patrzeć na Twoje próby wpisania w protokole wszystkich stwierdzonych wad. Może dyskutować z Tobą i udowadniać, że nie masz racji, że się nie znasz (i że fachowiec, którego przyprowadziłeś, też się nie zna), że tak się teraz buduje, albo że z czasem wszystko się samo naprawi.

.
Wady lokalu – czy każdą można wymienić w protokole?

Być może też pracownik dewelopera stwierdzi, że do protokołu odbioru można wpisać wyłącznie wady, które jego zdaniem istnieją. Może powiedzieć Ci tak: skoro protokół podpisują dwie strony (Ty i deweloper, a dokładnie jego przedstawiciel przekazujący Ci lokal), a tylko Ty uważasz, że istnieje jakaś wada, to nie można jej umieścić w protokole – bo wówczas pracownik dewelopera podpisując protokół by potwierdził, że jego zdaniem taka wada istnieje. A przecież on uważa inaczej. A poza tym jego szef się nie zgadza, żeby wpisywać takie „wątpliwe” wady lokalu w protokole.

Logiczne? No jest w tym jakaś logika, ale nie daj się przekonać, że tak to rzeczywiście działa, bo z ustawy deweloperskiej wynika co innego!

.

Jak jest naprawdę?

Jeśli uważasz, że lokal ma wady, a deweloper uważa, że takich wad nie ma, to i tak masz prawo wpisać w protokole, że Twoim zdaniem taka wada istnieje. Pracownik dewelopera podpisując protokół nie potwierdza wcale, że się z Tobą zgadza, a jedynie, że przyjął do wiadomości Twoje uwagi.

Jeżeli deweloper nie zgadza się z Tobą, to powinien w ciągu 14 dni od dnia podpisania protokołu doręczyć Ci oświadczenie, że nie uznaje zgłoszonych przez Ciebie wad. Powinien też wyjaśnić, dlaczego jego zdaniem wad nie ma. Być może to uzasadnienie Cię przekona i sam dojdziesz do wniosku, że wszystko jest OK (najlepiej jednak będzie, jeśli skonsultujesz się z fachowcem, a nawet dwoma – bo może osoba, która pomagała Ci w odbiorze, wcale takim fachowcem nie jest). Niestety, jeśli nie dojdziecie z deweloperem do porozumienia, spór może skończyć się w sądzie – ale to już temat na inny wpis.
.
.

Jeśli uważasz, że ten wpis jest pomocny, udostępnij go proszę na swoim Facebooku albo w inny sposób. Być może przyda się komuś z Twoich znajomych, a dla mnie jest to promocja bloga 🙂

.

Wesołych Świąt!

Joanna Marska-Romaniszyn    24 grudnia 2016    Komentarze (0)

Z okazji Świąt życzę wszystkim czytelnikom i ich rodzinom

dużo zdrowia, radości i miłości

a także prawdziwie świątecznego świętego spokoju 🙂

[zdjęcie autorstwa mojej koleżanki Karoliny, zrobione podczas Jarmarku Bożonarodzeniowego w Szczecinie]

.

.

Czasami zdarza się tak, że klient dewelopera chce odstąpić od umowy. Powody mogą być różne – zarówno te leżące po stronie samego klienta (np. nieuzyskanie kredytu) jak i dewelopera (np. gdy nie przeniesie w terminie własności lokalu) albo i z przyczyn zależnych od innych osób (np. notariusz sporządził umowę deweloperską niezgodnie z wymogami wynikającymi z ustawy deweloperskiej).

Może ci się wydaje, że nie ma w tym nic trudnego – wystarczy napisać oświadczenie, że odstępuje się od umowy, i doręczyć je deweloperowi. Tymczasem zaskakująco często w takiej sytuacji popełniany jest podstawowy błąd, który może sprawić, że oświadczenie nie wywoła żadnych skutków..

.

Brak przyczyny odstąpienia od umowy

Tym błędem jest niewskazanie przyczyny, dla której odstępuje się od umowy.

Czasami wygląda to tak, że osoba pisząca oświadczenie o odstąpieniu po prostu stwierdza w swoim piśmie „Odstępuję od umowy deweloperskiej z dnia ………” i na tym koniec. Być może bierze się to stąd, że obecnie wiele osób korzysta z zakupów przez internet, a w takim przypadku rzeczywiście można odstąpić od umowy bez podania przyczyny – nie trzeba się tłumaczyć, że zamówiony przez internet sweter okazał się za mały, kubek brzydki a mikrofalówka nie mieści się na kuchennym blacie.

Zdarza się też, że powód odstąpienia nie został wpisany pomimo tego, że samo pismo o odstąpieniu od umowy jest bardzo obszerne. Zauważyłam, że jakaś magiczna siła (zwykle jest to siła maksymalnego wk****a 😉 ) sprawia, że przy pisaniu oświadczeń o zakończeniu umowy przed terminem – jeśli następuje to z winy drugiej strony – wiele osób postanawia wyrzucić z siebie wszystko, co im leży na wątrobie. Nie mam na myśli wyłącznie osób odstępujących od umowy deweloperskiej – tak samo może to dotyczyć np. rozwiązania umowy najmu. Wiele osób pisze wobec tego całe elaboraty na temat tego, co myślą o deweloperze, o tym jak źle przebiegała współpraca przez wszystkie miesiące i o wszystkich błędach, które deweloper popełnił, o tym jak niekompetentnych ma pracowników, o tym że sprawa znajdzie swój finał w sądzie, i to najlepiej sadzie karnym. Z tej całej serii zarzutów trudno jest jednak wywnioskować, jaki jest powód odstąpienia od umowy.

.

Dlaczego wyjaśnienie powodów odstąpienia jest takie ważne?

.

1. Aby odstąpić od umowy, musisz mieć do tego prawo

Nie możesz odstąpić od umowy deweloperskiej ot tak sobie, bo tak chcesz (tak jak jest w przypadku zakupów internetowych). Mieszkanie od dewelopera to nie bluzeczka ze sklepu internetowego. Aby odstąpić od umowy, musisz mieć jakiś konkretny powód, a z przepisów prawa albo z umowy musi wynikać, że ten powód upoważnia Cię do odstąpienia od umowy. Często się zdarza, że klient ma bardzo ważny powód aby chcieć uwolnić się od umowy (np. klient musi wyprowadzić się do innego miasta, aby opiekować się chorym członkiem rodziny) ale ani przepisy, ani umowa nie dają mu prawa odstąpienia od umowy.

Pamiętaj, że deweloper może kwestionować Twoje prawo do odstąpienia od umowy. Być może nawet nie będzie chodziło o to, że rezygnujesz z mieszkania i chcesz dostać swoje pieniądze z powrotem. Dla dewelopera to różnica, czy odstępujesz od umowy, bo nie dostałeś kredytu czy dlatego, że Twoim zdaniem deweloper źle realizował umowę. W tym drugim przypadku mógłbyś domagać się odszkodowania.

Jeżeli deweloper uzna, że nie masz racji, a sprawa trafi do sądu, sąd będzie badać, czy rzeczywiście mogłeś od umowy odstąpić. Jeśli w swoim oświadczeniu nie napiszesz wyraźnie, z jakiego powodu odstępujesz od umowy, po prostu nie będzie można stwierdzić, czy miałeś takie prawo czy nie.

Być może dla Ciebie będzie oczywiste, dlaczego odstępujesz od umowy. Jednak sformułowanie „odstępuję od umowy” bez wskazania przyczyny sugeruje, że uważasz, że masz po prostu prawo zrezygnować z umowy tylko dlatego, że tak chcesz. I rzeczywiście się zdarza, że w umowach deweloperskich wpisywane jest dla nabywcy prawo do odstąpienia od umowy bez podania powodu, ale za zapłatą określonej kwoty (np. 2,5% ceny lokalu).

.

2. Aby odstąpić, należy spełnić pewne warunki

Aby skutecznie odstąpić od umowy, zwykle trzeba spełnić jakiś warunek. Na przykład masz prawo odstąpić od umowy, jeśli deweloper nie przeniesie na Ciebie własności mieszkania w terminie – ale możesz takie oświadczenie złożyć dopiero po wyznaczeniu deweloperowi dodatkowego terminu na zawarcie umowy przyrzeczonej.

Jeśli nie napiszesz w swoim oświadczeniu, z jakiego powodu odstępujesz od umowy, to nie można stwierdzić, czy dochowałeś tych warunków, a to od nich zależy, czy odstąpienie jest skuteczne.

.

3. Odstąpić można w określonym terminie

W niektórych przypadkach prawo do odstąpienia od umowy masz tylko przez pewien czas. Na przykład na odstąpienie od umowy jeżeli informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie były zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym masz tylko 30 dni od dnia podpisania umowy deweloperskiej.

I znowu – jeśli nie napiszesz w swoim oświadczeniu, z jakiego powodu odstępujesz od umowy, to nie można stwierdzić, czy dochowałeś terminu.

.

Jak sformułować oświadczenie o odstąpieniu od umowy?

Jeśli chcesz odstąpić od umowy, dokładnie wyjaśnij w swoim piśmie do dewelopera, dlaczego to robisz. Dobrze jest powołać się na przepis ustawy albo fragment umowy, z którego wynika, że masz takie prawo. Jeśli odstąpienie od umowy zależne jest od jakichś warunków – napisz, dlaczego Twoim zdaniem te warunki spełniłeś.

Swoje oświadczenie pisz tak, aby Twoje motywy były zrozumiałe również dla osoby, która nie zna sprawy „od środka”, nie uczestniczyła w negocjacjach z deweloperem, nie wie jakie prowadziłeś z jego pracownikami rozmowy. Krótko mówiąc: pisz tak, żeby w razie czego Twoje oświadczenie było dobrym dowodem w sądzie. Zwłaszcza jeśli odstępujesz od umowy, powołując się na błędy dewelopera, albo jeśli z góry wiesz, że deweloper będzie kwestionował Twoje odstąpienie. Jeżeli masz wątpliwości – skonsultuj treść oświadczenia z prawnikiem, bo źle sformułowane oświadczenie może nie wywołać żądnych skutków prawnych, czyli umowa nadal będzie ważna.

.

.