Kara umowna w umowach z deweloperem – po co się ją wpisuje?

Joanna Marska-Romaniszyn    17 czerwca 2016    Komentarze (0)

W umowach deweloperskich, umowach przedwstępnych zawieranych po wybudowaniu budynku, a niekiedy umowach rezerwacyjnych, często pojawia się termin „kara umowna”. Co to właściwie jest?
.

Wyobraź sobie, że zawarłeś umowę deweloperską, w której deweloper zobowiązał się, że wyda ci wykończone mieszkanie najpóźniej 1 maja 2016 r. Planowałeś wobec tego, że już na początku maja będziesz mógł się przeprowadzić w nowe miejsce. Specjalnie wybrałeś taki termin, bo wtedy ty i twoja żona / mąż będziecie mieli urlop i będziecie mogli zająć się wykończeniem mieszkania i przeprowadzką. Podpisałeś też umowę przedwstępną sprzedaży swojego obecnego mieszkania z rodziną Kowalskich, w której zobowiązałeś się, że 15 maja przekażesz mieszkanie Kowalskim (i do tego czasu oczywiście zabierzesz już swoje rzeczy), a Kowalscy wpłacili ci zadatek 10.000 zł.

Przychodzi 1 maja, a twoje nowe mieszkanie nie tylko nie jest wykończone, ale nawet nie ma wstawionych okien i drzwi wejściowych. Deweloper tłumaczy, że miał „pewne małe kłopoty” z podwykonawcami, ale „już naprawdę niedługo” nastąpi wydanie lokalu.

Nadchodzi 14 maja, ty musisz się wyprowadzić z dotychczasowego mieszkania – zabierając wszystkie meble i inne rzeczy. Tylko gdzie masz się z nimi przeprowadzić, skoro nowe mieszkanie jest ciągle niegotowe? Rodzina Kowalskich grozi zerwaniem umowy, jeśli w ciągu 2 dni nie wydasz im lokalu – co oznaczałoby, że nie tylko musiałbyś oddać nie 10.000 zł, ale 20.000 zł (skoro Kowalscy wpłacili zadatek). Twoja żona / mąż w desperacji wynajmuje od znajomego piwnicę, gdzie przewozisz – przy pomocy firmy od przeprowadzek – swoje rzeczy, a sam z rodziną wyprowadzasz się do taniego pensjonatu na drugim końcu miasta. Twoje dziecko do tej pory miało przedszkole za rogiem, a teraz musisz je odwozić i przywozić samochodem, przez co ciągle spóźniasz się do pracy – i zirytowany szef nie przyznaje ci premii, na którą bardzo liczyłeś.

1 czerwca deweloper wreszcie oddaje ci klucze do mieszkania. Ponownie płacisz firmie od przeprowadzek, żeby przewiozła twoje rzeczy z garażu. Szef nie daje ci jednak dodatkowego urlopu, żebyś mógł przygotować mieszkanie, a twój mąż / żona jest w kilkudniowej delegacji. Musisz robić wszystko samodzielnie po pracy, a dziecko w tym czasie przebywa po opieką wynajętej niani. Twoja rodzina może się przenieść z pensjonatu do nowego mieszkania dopiero 5 czerwca.

.
Uff, sporo tego… miesiąc opóźnienia dewelopera w wydaniu lokalu niemało cię kosztował. Wynajęcie garażu i pokoju w pensjonacie, koszty benzyny na wożenie dziecka do / z przedszkola, wynagrodzenie dla niani, dodatkowe wynagrodzenie dla firmy od przeprowadzek, no i utrata premii. Nie licząc stresu i zmęczenia.

Zliczasz to wszystko i wychodzi ci strata mniej więcej 5.000 zł – trudno ci jest obliczyć dokładnie, jaki był koszt benzyny, i nie jesteś pewien, jakiej wysokości premia przeszła ci koło nosa. Zanosisz deweloperowi pismo, że chcesz zwrotu tych 5.000 zł i dodatkowo 1.000 zł jako rekompensatę za stracone nerwy. Przedstawiasz rachunki za pobyt w pensjonacie, wynajęcie garażu i usługi firmy od przeprowadzek. O koszcie wynagrodzenia dla niani wspominasz jedynie w swoim piśmie, bo – jak to zwykle bywa – niania pracowała na czarno, i nie dała ci żadnego rachunku.

Deweloper nie ma zamiaru nic płacić – szef firmy deweloperskiej w rozmowie macha lekceważąco ręką i stwierdza, żebyś nie przesadzał, że to tylko miesiąc opóźnienia i to normalne, no i że to nie jego firma jest winna, tylko niesolidny wykonawca. Potem dostajesz 10-stronicowe pismo, które jest napisane takim żargonem prawniczym, powołaniem się na różne przepisy i orzecznictwo Sądu Najwyższego, że nie do końca nawet wiesz, co autor miał na myśli. Dajesz jednak radę zrozumieć, że deweloper nie zamierza zwracać ci żadnych kosztów, bo jego zdaniem zachowałeś się nierozsądnie, zobowiązując się w umowie z Kowalskimi, że wydasz im mieszkanie już 15 maja. Poza tym mogłeś z rodziną zamieszkać u swoich rodziców, a nie wynajmować pokój w pensjonacie, albo ewentualnie wynająć coś tańszego. Deweloper uważa też, że nie może odpowiadać za to, że nie dostałeś urlopu, za garaż zapłaciłeś nie ty tylko twoja żona / mąż, który (-a) nie jest stroną umowy, a kosztów wynajęcia niani w żadnej sposób nie udokumentowałeś – i być może powinien się tym zainteresować urząd skarbowy. A stres przy przeprowadzce to rzecz normalna, i tak dalej.
.
Teraz wyobraź sobie, że sytuacja wygląda identycznie, ale w umowie deweloperskiej zapisano, że w przypadku gdy deweloper nie wyda ci lokalu do 2 maja 2016 r., będzie musiał zapłacić ci karę umowną 300 zł za każdy dzień – aż do dnia, kiedy wyda ci mieszkanie.
.

Czym się te sytuacje różnią?

W pierwszym przypadku deweloper może kwestionować zarówno zasadność poniesionych przez ciebie kosztów jak i ich wysokość. Może też kwestionować sposób ich udowodnienia, np. będzie się domagać przedstawienia nie tylko rachunków, ale też dokumentów, z których będzie wynikało, że to ty zapłaciłeś (a nie np. twoja żona / mąż, jeśli umowa deweloperska została zawarta tylko z tobą). W polskich warunkach, gdzie umowy często zawiera się „na gębę” i „na lewo” (czego oczywiście nie pochwalam 🙂 ) trudno też jest nieraz przedstawić umowę, rachunek czy choćby potwierdzenie za wykonanie prac remontowych czy przewóz mebli.

W drugim przypadku deweloper nie ma co kwestionować, bo kwota, której będziesz się domagać, to po prostu 300 zł pomnożone przez ilość dni, w których deweloper był w zwłoce. Nie musisz wyjaśniać, jakie konkretnie poniosłeś wydatki i dlaczego były uzasadnione, ani przedstawiać dowodów, że te wydatki poniosłeś.
.

Aby uniknąć takich problemów, w umowach (nie tylko z deweloperem – bardzo często są one stosowane w umowach zawieranych między przedsiębiorcami) często stosuje się właśnie kary umowne. Dzięki nim:

  • osoba, która została poszkodowana tym, że druga strona nie wykonała swojego zobowiązania, może łatwiej dochodzić naprawienia szkody, zwłaszcza jeśli szkodę tę trudno udowodnić albo wskazać jej konkretną kwotę – to ważne szczególnie wtedy, gdy sprawa trafi do sądu!
  • osoba, która się do czegoś zobowiązała jest bardziej zmotywowana, aby spełnić zobowiązanie, i zrobić to w terminie

.
Oczywiście kary umowne w umowach z deweloperem są zastrzegane nie tylko na wypadek, gdy deweloper nie spełni swojego zobowiązania, ale także gdy klient czegoś nie zrobi w terminie (np. nie stawi się w wyznaczonym dniu, aby odebrać lokal). W takim wypadku to deweloper ma ułatwione zadanie, jeśli chce naprawienia szkody.
.

.

Poprzednio napisałam, że czasami warto obejrzeć nie tylko aktualny stan księgi wieczystej nieruchomości na której buduje deweloper, ale i stan historyczny.

Jak uzyskać dostęp do tego historycznego stanu, i skąd wiadomo, które informacje są aktualne, a które nie?

Wejdź na wyszukiwarkę ksiąg wieczystych na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości.

Postępuj zgodnie z instrukcją ale przy punkcie 8 wybierz „Przeglądanie zupełnej treści KW”.

zupełna treść KW

Treść aktualna i zupełna (historyczna) różnią się tym, że w tej drugiej wersji pozostawiono informacje, które zostały już wykreślone z księgi wieczystej, ponieważ są już nieaktualne.

Informacje aktualne zamieszczane są na białym tle, a historyczne – na szarym.

Przykładowo, w wersji aktualnej KW informacja o obszarze działki wygląda tak [kliknij, żeby powiększyć]:
KW obszar aktualny
Z tego zapisu wynika, że obszar działki to 2,8959 ha.

W wersji zupełnej informacja ta z kolei wygląda tak:
KW zmiana obszaru
Jak widzisz, na szarym tle znajduje się wpis historyczny – informacja o obszarze 3,6811 ha. Wynika z tego, że działka miała kiedyś obszar 3,6811 ha a obecnie – 2,8959 ha (wynika to z tego, że część działki odłączono do innej księgi wieczystej, a w rezultacie powierzchnia działki zmniejszyła się).

Jeżeli więc w treści zupełnej księgi wieczystej znajdziesz taki zapis:
odpis pełny z KW - wykreślona hipoteka przymusowa
to oznacza to, że w przeszłości nieruchomość była obciążona hipoteką przymusową na zabezpieczenie, ale obecnie już nie jest. Taki wpis (jeśli pochodzi z czasów, gdy deweloper był już właścicielem nieruchomości) powinien budzić czujność, ponieważ może świadczyć o tym, że deweloper w przeszłości miał problemy finansowe – a wykreślenie tego wpisu nie gwarantuje wcale, że kłopoty te minęły.

.

.

Jeśli będziesz chciał obejrzeć księgę wieczystą, staniesz przed wyborem: czytać wersję aktualną czy historyczną (zwaną oficjalnie „zupełną treścią księgi wieczystej”).

zupełna treść KW

W tej pierwszej znajdują się jedynie aktualne informacje – np. kto jest obecnym właścicielem nieruchomości, jakie służebności ją obciążają itp.

W części historycznej znajdują się zarówno informacje aktualne, jak i nieaktualne – np. kim byli poprzedni właściciele, jakie służebności wcześniej obciążały nieruchomość.

Klientom dewelopera najczęściej zaleca się, żeby zapoznali się z wersję aktualną KW nieruchomości, na której ma stanąć inwestycja. Bo i po co przedzierać się przez stare informacje, skoro ważne jest tylko to, jaki jest aktualny stan prawny nieruchomości?

Otóż warto czasem zainteresować się historią gruntu, a dokładnie tym, co się z nim działo – pod względem prawnym – od czasu gdy deweloper stał się jego właścicielem (albo użytkownikiem wieczystym). Może być tak, że obecnie wpisy w KW nie budzą żadnych zastrzeżeń, ale „zupełna” treść zawiera niepokojące informacje o przeszłości dewelopera.

Przykładem jest informacja o istniejącej wcześniej hipotece przymusowej, co może (choć nie musi) wskazywać na kłopoty finansowe dewelopera albo niewywiązywanie się przez niego z zobowiązań. To, że deweloper uregulował jeden dług (np. zapłacił zaległe wynagrodzenie wykonawcy budynku) nie znaczy wcale, że nie ma już innych długów. Możliwe, że teraz – przy budowie kolejnych budynków – usiłuje sobie „odbić” stratę pieniędzy, i stosuje gorszej jakości materiały budowlane, albo zatrudnia gorszych (ale tańszych) wykonawców robót.

Pamiętaj jednak, że w księdze wieczystej dla danej nieruchomości znajdują się też informacje o tym, co się działo z gruntem, gdy był on własnością innej osoby czy podmiotu niż deweloper. Jeśli znajdziesz niepokojącą informację, nie panikuj – upewnij się, z jakiego okresu pochodzi ten wpis. Być może powstał on w czasach, gdy deweloper jeszcze nie był właścicielem działki.

Jeśli niepokojący wpis pochodzi jednak z czasów, gdy deweloper był już właścicielem gruntu, poproś o wyjaśnienia.

.

.

Czasami znajduję w internecie „kwiatki” na temat umów deweloperskich czy ogólnie związanych z inwestycjami deweloperskimi. Najczęściej w artykułach pisanych na zamówienie dla różnych portali, gdzie można znaleźć porady i reportaże na każdy temat. Jak naprawić cieknący kran, gdzie pojechać na tanie wakacje, jak się ubrać na imprezę w stylu boho, na co zwrócić uwagę zawierając umowę deweloperską… wszystko jedno, że nie ważna jest treść, ważne że codziennie pojawiają się nowe artykuły.

Dzisiaj odkryłam taką perełkę; litościwie nie podam, na jakiej stronie internetowej. Autor (który przezornie nie ujawnił swej tożsamości) opisuje, na co należy zwrócić uwagę, zawierając umowę z deweloperem. Cały artykuł zawiera różne „interesujące” z prawniczego punktu widzenia twierdzenia, ale ten fragment jest naprawdę wart zacytowania:

„Sam fakt podpisania umowy deweloperskiej niemal intuicyjnie kojarzy się z nabyciem praw własności do nieruchomości. Otóż niekoniecznie musi tak być. Prawidłowo skonstruowana umowa deweloperska powinna zawierać klauzulę przeniesienia własności na nabywcę. Tylko w takim wypadku może się on stać prawowitym właścicielem domu czy mieszkania. I chociaż przypadki umów, w których nie ma takiej klauzuli, nie są zbyt częste, warto o niej pamiętać, aby uniknąć problemów u notariusza. Lepiej wręcz odmówić podpisania umowy bez zapisu o przeniesieniu własności niż podjąć ryzyko późniejszej batalii w sądzie.”

Artykuł niewątpliwie ma dotyczyć umowy deweloperskiej w rozumieniu tzw. ustawy deweloperskiej, a nie jakiejś innej umowy (autor cytuje nawet postanowienia tej ustawy). Ale… umowa deweloperska NIGDY nie zawiera postanowienia o tym, że deweloper przenosi własność mieszkania czy domu na nabywcę. Taki zapis znajduje się dopiero w umowie przyrzeczonej. Dlaczego? Ponieważ mieszkanie w momencie zawierania umowy deweloperskiej jeszcze nie istnieje. Gdyby istniało, to po co zawierać umowę deweloperską, a później drugi raz przychodzić do notariusza i dopiero wtedy podpisywać umowę przyrzeczoną? Przecież wystarczyłoby zawarcie najzwyklejszej umowy sprzedaży lokalu!

W umowie deweloperskiej znajduje się natomiast zawsze ZOBOWIĄZANIE dewelopera, że w przyszłości przeniesie własność mieszkania na nabywcę – umowa bez takiego postanowienia nie może być uznana za umowę deweloperską.

Między przeniesieniem własności a zobowiązaniem do przeniesienia własności jest ogromna różnica. Nawet dziecko wie, że „tato kupił mi misia” to nie to samo, co „tato obiecał, że kupi mi misia” 🙂 Nie musisz więc szukać w umowie deweloperskiej postanowienia o tym, że deweloper przenosi na Ciebie własność lokalu – ponieważ w umowie deweloperskiej takiego zapisu na pewno nie będzie, i nie może być.

A jeśli chcesz się dowiedzieć, jakie najczęściej zdarzają się błędy w umowach deweloperskich, kliknij tutaj.

.

.

Wesołych Świąt

Joanna Marska-Romaniszyn    26 marca 2016    Komentarze (0)

Wszystkim czytelnikom bloga życzę wielu radosnych chwil przy świątecznym stole oraz odpoczynku, najlepiej na świeżym powietrzu 🙂

A jeśli nie masz pomysłu na to, gdzie się wybrać na spacer, polecam szczeciński Park Kasprowicza. Można tam teraz podziwiać kwitnące krokusy, które obok magnolii i platanów (które też widać na zdjęciu) stały się już symbolem Szczecina. Tydzień temu obchodziliśmy nawet Święto Krokusa.

Nie, to nie jest fotomontaż 🙂

20160326_120922