Kto ponosi koszty umowy przyrzeczonej – deweloper czy nabywca?

Joanna Marska-Romaniszyn    28 listopada 2016    Komentarze (0)

Koszty umowy deweloperskiej to ważna kwestia dla osób planujących zakup mieszkania od dewelopera. Z pewnością każdego kupującego cieszy to, że ustawa deweloperska wprowadziła zasadę, że koszty zawarcia umowy deweloperskiej ponoszą po połowie deweloper i nabywca. Ale co z kosztami umowy przenoszącej własność mieszkania na nabywcę, czyli umową przyrzeczoną?

Na ten temat może przeczytać w moim nowym wpisie na portalu morizon: „Umowa przyrzeczona – kto ponosi jej koszty„?

.

.

Finansowe tarapaty dewelopera oznaczają również niemałe kłopoty dla nabywców mieszkań. Choć tzw. ustawa deweloperska miała to zmienić, nowe przepisy wciąż chronią klientów jedynie w ograniczony sposób. Przyjrzyjmy się, jak wygląda to w praktyce.

Kupujesz mieszkanie, podpisujesz umowę z deweloperem i w oczekiwaniu na zakończenie budowy powoli zaczynasz planować wyposażenie i aranżację wnętrz. Nagle okazuje się jednak, że katalog IKEI trzeba będzie odłożyć na bok, bo oto inwestycja stanęła, a firma ogłosiła upadłość.

Co teraz? Jeśli przy ustalaniu szczegółów zakupu mieszkania została ustanowiona gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa – nie musisz się martwić. Odzyskasz wszystkie wpłacone pieniądze. Jeśli jednak Twoja umowa z deweloperem nie została w odpowiedni sposób zabezpieczona, czeka Cię udział w postępowaniu upadłościowym, które może przebiec aż na cztery sposoby.

.

Likwidacja majątku dewelopera

Po ogłoszeniu upadłości przez inwestora jego majątek dzielony jest na dwie masy upadłościowe.

Pierwsza z nich ma zaspokoić roszczenia takich wierzycieli, jak pracownicy upadłej firmy, podwykonawcy czy urzędy skarbowe. Druga, w świetle przepisów – priorytetowa, to środki przeznaczone na spłatę nabywców niedokończonych mieszkań, czyli Ciebie i innych klientów dewelopera w obrębie danej inwestycji. W jej skład wchodzą:

  • środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych (przede wszystkim zamkniętych, z których pieniądze wypłacane są deweloperowi dopiero po przeniesieniu prawa własności);
  • prawo własności lub prawo wieczystego użytkowania nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie;
  • ewentualne dopłaty wnoszone przez nabywców zdecydowanych na kontynuację inwestycji.

Jesteś więc w długiej kolejce wierzycieli, która ustawia się, by odzyskać od dewelopera to, co im się należy. Ustawa deweloperska przesuwa Cię jednak prawie na sam jej przód.

Prawie?

Przed nabywcami w kolejce znajdują się bowiem jeszcze ci wierzyciele, którzy posiadają zabezpieczenie hipoteczne – czyli banki. Instytucje kredytujące inwestycję mogą jednak wyrazić zgodę na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego, dając tym samym pierwszeństwo klientom dewelopera. Stosowne informacje na temat banków i ich decyzji w tym zakresie znajdziesz w prospekcie informacyjnym, obowiązkowo przygotowywanym przez dewelopera jeszcze przed podpisaniem umowy.

.

Kontynuacja inwestycji przez syndyka

Nadzorujący postępowanie upadłościowe sędzia-komisarz może również wyrazić zgodę na kontynuację przedsięwzięcia deweloperskiego przez syndyka lub innego przedsiębiorcę. W takim przypadku Twoja umowa deweloperska pozostanie wiążąca i nie zamieni się w roszczenia pieniężne do masy upadłości.

Pozostaje jednak kwestia ewentualnych dopłat – tym wyższych, im dalej do zakończenia inwestycji w momencie ogłoszenia upadłości dewelopera. Niestety, przepisy nie regulują konkretnych zasad ustalania ich wysokości czy terminów wpłat. Brak również konkretnych procedur w sytuacji, w której nie wszyscy nabywcy zdecydują się wpłacić pieniądze.

Co istotne, syndyk w każdym momencie może cofnąć decyzję o kontynuacji inwestycji. W takim przypadku nabywcy otrzymają zwrot dopłat, a postępowanie będzie toczyć się w opisanym wyżej trybie likwidacji majątku.

.

Kontynuacja inwestycji przez innego przedsiębiorcę

Inwestycja może być również dokończona przez innego przedsiębiorcę po uzyskaniu zgody sędziego-komisarza. W takim przypadku zakupuje on nieruchomość i wchodzi w rolę dewelopera, przejmując jego prawa i obowiązki zawarte w podpisanej przez Ciebie umowie.

Przepisy nie precyzują jednak kwestii hipoteki związanej z kredytem zaciągniętym przez upadłego dewelopera. Po zakończeniu inwestycji nowy przedsiębiorca może więc przenieść na nabywców prawa własności obciążone takim zobowiązaniem.

.

Kontynuacja inwestycji w układzie

O przebiegu postępowania upadłościowego możesz zadecydować również Ty, wraz z grupą innych nabywców. Przepisy dopuszczają bowiem zawarcie tzw. układu, na mocy którego klienci upadłego dewelopera mogą wnieść dopłaty konieczne do dokończenia inwestycji lub zadecydować o jej sprzedaży innemu przedsiębiorcy.

Takie rozwiązania muszą zostać zaproponowane co najmniej przez 20% nabywców, nie później niż 30 dni od ogłoszenia upadłości przez dewelopera. To niewiele czasu na sprawną organizację i wypracowanie porozumienia.

Po złożeniu propozycji, układ musi zostać przegłosowany w dwóch grupach – nabywców i pozostałych wierzycieli. Decydujący głos mają jednak ci pierwsi. Uchwała przyjęta przez nabywców, którzy zadeklarują gotowość do dopłat wystarczających do dokończenia inwestycji powinna być uznana przez banki, pracowników i firmy budowlane. Zgodnie z tegoroczną nowelizacją ustawy, układ przyjęty przez wszystkich wierzycieli nie może bowiem różnić się od tego, który przegłosują nabywcy.

Jeśli jednak nie wyrazisz gotowości do zapłacenia dodatkowych pieniędzy, nie przejmuj się – nikt nie zmusi Cię do zawarcia układu. Przepisy regulujące kontynuację inwestycji w układzie są nieco bardziej precyzyjne niż w przypadku czynności syndyka i dopuszczają możliwość zróżnicowania sytuacji poszczególnych nabywców.

______________________________________________________________________

Autorem posta jest Piotr Majewski, ekspert rynku nieruchomości oraz współredaktor bloga o nieruchomościach Morizon.

.

Diabeł tkwi w środku umowy – brak zgody wierzyciela (brak promesy banku)

Joanna Marska-Romaniszyn    03 listopada 2016    Komentarze (0)

Mówi się, że diabeł tkwi w szczegółach. Ale jeśli chodzi o umowy deweloperskie, można powiedzieć, że diabeł tkwi w środku umowy. Osoba zainteresowana zakupem mieszkania dostaje od dewelopera długi wzór umowy deweloperskiej i prospekt informacyjny, zaczyna czytać, ale po kilku stronach takiego specjalistycznego prawniczego tekstu rezygnuje, zaczyna czytać tylko fragmenty albo czyta całość, ale coraz mniej uważnie.

Tymczasem w środku wzoru umowy (tutaj: na stronie 14 z 26) może się czaić – nie rzucając się zupełnie w oczy – taki oto „diabeł”:

.

brak-zgody-wierzyciela-hipotecznego-na-bezobciazoniowe-przeniesienie-ii

.

Czytelnik, który mi przesłał to „cudo” czające się w umowie, był na tyle zdeterminowany, by przeczytać ze zrozumieniem całą umowę.

I zrezygnował z zakupu mieszkania w ramach takiej inwestycji – czemu wcale się nie dziwię.

Ale ilu potencjalnych klientów nie przeczyta uważnie wzoru, nie zwróci się do prawnika o wydanie opinii prawnej, nie będzie uważnie słuchać notariusza czytającego tekst aktu notarialnego podczas zawierania umowy deweloperskiej…? Ilu będzie nieświadomych, że nieruchomość, na której ma powstać ich mieszkanie, jest obciążona hipoteką, a oni nie otrzymali zgody wierzyciela hipotecznego na wyodrębnienie mieszkania bez tej hipoteki?

.

Czasami lepiej się porozumieć

Joanna Marska-Romaniszyn    18 października 2016    Komentarze (0)

Chciałam dzisiaj poruszyć temat, który może niektórych czytelników zdziwi – bo jestem radcą prawnym, reprezentuję klientów przed sądami. Wiele osób, gdy myśli o profesjonalnych pełnomocnikach – adwokatach i radcach prawnych – wyobraża sobie, że robimy wszystko, by zniechęcić swoich klientów do ugodowego załatwienia sporu, i wniesienia sprawy do sądu (albo zaciekłej walki z drugą stroną, jeśli sprawa już do sądu trafiła).

.
Jest w tym stereotypie trochę prawdy, ale to nastawienie się zmienia. Coraz więcej pełnomocników namawia klientów, by najpierw spróbować polubownego rozwiązania sprawy – przed wniesieniem sprawy do sądu albo później, w drodze ugody przed sądem czy mediacji. Ja też uważam, że lepiej, gdy obie skonfliktowane strony się porozumieją i wspólnie znajdą rozwiązanie (nawet jeśli będzie się to wiązać z pewnymi ustępstwami), niż gdy jedna z nich wygra w sądzie (ale będzie ją to kosztować wiele czasu, nerwów i pieniędzy).

.
Sprawa, którą opisywałam tu i tu jest świetnym przykładem na to, że czasami okazuje się, że sprawy w sądzie tak naprawdę nie wygrał nikt, bo wynik nie jest satysfakcjonujący dla żadnej ze stron, a obie strony poniosły koszty.

W sprawie tej Sąd Najwyższy nie tylko rozstrzygnął, jak należy rozumieć postanowienia umowy, ale również stwierdził:

Należy […] podkreślić, że do tego procesu w ogóle nie powinno dojść, a skoro już doszło, jest to sprawa, która szczególnie nadawała się do mediacji i ugody. Z akt sprawy wynika, że w chwili zawierania umowy przedwstępnej obie strony rzeczywiście chciały zawrzeć umowę ostateczną, a żadna z nich nie zakładała pojawienia się wzmianki w księdze wieczystej.”

.
Przypomnę, jak wyglądała sytuacja: gdy już było wiadomo, że dział IV księgi wieczystej wolny jest od wpisów, nic nie stało na przeszkodzie temu, by deweloper i kupujący A.F. porozumieli się i zawarli umowę przenoszącą własność mieszkania. Przecież o to chodziło od samego początku, i po to strony podpisały umowę deweloperską – A.F. chciał kupić mieszkanie, deweloper chciał zarobić.

Równie dobrze mogli po prostu uznać, że umowa została rozwiązana. Deweloper by wtedy oddał wpłacone 260.000 zł, i mógłby sprzedać mieszkanie innej osobie. A.F. mógłby kupić inne mieszkanie.

Zarówno w jednej jak i drugiej opcji nikt by nie stracił – ani A.F., ani deweloper.

Takie rozwiązanie byłoby również sprawiedliwe. Z jednej strony – wzmianka o wpisie hipoteki przymusowej nie pojawiła się z winy dewelopera, więc niesprawiedliwe byłoby karanie go za to, że umowa nie doszła do skutku w terminie. Z drugiej strony trudno się dziwić A.F., że nie chciał podpisać umowy przeniesienia własności.

.
Z logicznego punktu widzenia, A.F. i deweloper powinni się po prostu porozumieć.

Najwyraźniej jednak emocje wzięły górę – może rozgoryczenie, może trochę chęć postawienia na swoim i zrobienia na złość drugiej stronie, a być może również chęć zysku i uzyskania 260.000 zł „za nic”.

A.F. uznał, że w związku z odstąpieniem od umowy należy mu się nie tylko zwrot wpłaconych pieniędzy, ale też że deweloper powinien zapłacić dodatkową „karę”. Deweloper zdecydował, że nie odda A.F. wpłaconego zadatku, bo to A.F. powinien ponieść „karę”.

.
Tymczasem z orzeczenia Sądu Najwyższego wynika, że sprawa powinna zakończyć się uznaniem, że A.F. należy się zwrot wpłaconych 260.000 zł, ale nie należy mu się pozostałe 260.000 zł, których również dochodził od dewelopera. Czyli zarówno A.F. jak i deweloper wygrają „w połowie”, i „w połowie” przegrają.

.
Ale moim zdaniem tak naprawdę i jeden i drugi przegrają:

  • ponieśli koszty sądowe,
  • ponieśli koszty wynagrodzenia swoich pełnomocników,

Na etapie postępowania przed sądem apelacyjnym A.F. poniósł już koszt co najmniej 64.615 zł (!!!) (podejrzewam, że więcej, bo wynagrodzenie dla prawnika mogło być wyższe), a dojdą do tego kolejne koszty.

  • stracili sporo czasu na kompletowanie dokumentacji, składanie wyjaśnień w sądzie, polemikę z przeciwnikiem w pismach procesowych, może również chodzili na każdą rozprawę. A.F. robił to osobiście, w przypadku dewelopera robili to jego pracownicy, którzy nie mogli w tym czasie zająć się swoimi obowiązkami

Sprawa trwa od lipca 2012 r. i prawdopodobnie jeszcze się nie zakończyła, czyli trwa już 4 lata!

  • stracili sporo nerwów.

I to nie tylko A.F. te nerwy tracił. Nawet gdy deweloper z prawnego punktu widzenia nie jest człowiekiem a „odczłowieczoną” firmą, to przecież tak naprawdę firmę tę tworzą ludzie. Pracownicy stresują się, gdy muszą występować przed sądem jako świadkowie, osoby zarządzające firmą stresują się, że firma będzie miała mniejszy zysk (w przypadku niewielkiej firmy deweloperskiej kwota 520.000 zł wcale nie jest mała).

.
Efekt więc będzie taki, że po 4 latach i poniesieniu znacznych kosztów, i deweloper i A.F. znajdą się w punkcie wyjścia. Być może jeden i drugi będzie czuł się pokrzywdzony takim rozstrzygnięciem.

Czy nie byłoby lepiej, gdyby te 4 lata temu po prostu ustalili, że rozstają się w zgodzie i potraktują sytuację tak, jakby do umowy nie doszło?
.
.

W poprzednim wpisie wspominałam o wyroku Sądu Najwyższego (1), w którym spór między deweloperem a klientem dotyczył tego, czy klient mógł odstąpić od umowy z deweloperem, ze względu na istniejącą w księdze wieczystej w wzmiankę o wpisie hipoteki, jeśli prawo odstąpienia miało dotyczyć jedynie przypadków, gdy nieruchomość jest „obciążona”.

.
W sprawie tej osoba o inicjałach A.F. zawarła z firmą deweloperską umowę przedwstępną ustanowienia i przeniesienia własności mieszkania (2). A.F. wpłacił 260.000 zł jako zadatek (resztę pieniędzy miał wpłacić w dniu przeniesienia własności mieszkania). W umowie deweloper zobowiązał się do sprzedaży mieszkania w stanie wolnym „od jakichkolwiek innych (tzn. opisanych w umowie) obciążeń”.

W dniu, w którym miało dojść do sprzedaży mieszkania okazało się, że w dziale IV księgi wieczystej nieruchomości, z której miał być wyodrębniony lokal, wpisana jest wzmianka. Wzmianka to dotyczyła wniosku o wpis hipoteki przymusowej, wniosek ten zaś złożyła spółka, której deweloper winny był pieniądze (3).

A.F. oczywiście w takiej sytuacji bał się podpisać umowę. Ponieważ wzmianka ciągle widniała w księdze wieczystej, odstąpił od umowy i – ponieważ uważał, że nastąpiło to z winy dewelopera – zażądał od dewelopera zwrotu zadatku w podwójnej wysokości, czyli 520.000 zł. Zdaniem A.F. skoro lokal miał być w dniu sprzedaży wolny od obciążeń, to powinien być również wolny od wzmianek.

Deweloper uważał, że A.F. nie miał w takiej sytuacji prawa odstąpić od umowy, ponieważ wzmianka w księdze wieczystej nie stanowi obciążenia nieruchomości, i odmówił zwrotu zadatku (a tym bardziej zwrotu zadatku i dodatkowego 260.000 zł).

A.F. – dalej uważając, że należy mu się 520.000 zł – wniósł sprawę do sądu. Deweloper w odpowiedzi złożył własne oświadczenie od odstąpieniu od umowy, twierdząc, że umowy sprzedaży nie zawarto z winy A.F., i zachował sobie zadatek.

..
Sprawa trafiła do sądu, który musiał rozstrzygnąć, czy wzmianka o wpisie hipoteki przymusowej stanowi „inne obciążenie” nieruchomości. Od tego zależało, czy A.F. miał prawo odstąpić od umowy, i czy należał mu się zwrot zadatku.

.
Pierwszy sąd, przed którym toczyła się sprawa (sąd okręgowy) uznał, że znaczenie „inne obciążenie” nieruchomości jest w tej sytuacji jednoznaczne – chodzi o pojęcie z języka prawniczego. Prawnicy nie uznają wzmianki o wpisie hipoteki przymusowej za obciążenie. A.F. wobec tego nie miał prawa odstąpić od umowy i domagać się zwrotu wpłaconego zadatku. A.F. przegrał sprawę.

.
A.F. wniósł apelację. Sąd apelacyjny miał zupełnie inne zdanie niż sąd okręgowy. Co prawda również uznał, że w języku prawniczym wzmianka nie jest obciążeniem, ale w tym wypadku powinno się raczej zwrócić uwagę na to, co pod pojęciem „innych obciążeń” rozumiał A.F. podpisując umowę. Zdaniem sądu, w przypadkach gdy umowę zawiera przedsiębiorca (deweloper) z konsumentem, nie można brać pod uwagę jedynie znaczeń z języka prawniczego, którego konsument nie zna, ale także potoczne rozumienie. Sąd Apelacyjny uznał, że A.F. i deweloper pisząc w umowie przedwstępnej o „innych obciążeniach” mieli na myśli nie tylko obciążenia w prawniczym znaczeniu (np. hipotekę), ale także wzmianki w księdze wieczystej. Wobec tego deweloper przegrał sprawę i powinien zapłacić byłemu klientowi 520.000 zł.

.
Deweloper wniósł skargę kasacyjną do Sądu Najwyższego. Sąd Najwyższy uznał, że rozumowanie sądu okręgowego było prawidłowe, a apelacyjnego – błędne. Nie zgodził się, że w tym przypadku należy kierować się potocznym rozumieniem pojęcia „obciążeń nieruchomości”. Sąd co prawda przyznał, że prawdopodobnie A.F. – nie znający języka prawniczego – rzeczywiście tak właśnie rozumiał „inne obciążenia”, ale deweloper rozumiał to pojęcie tak, jak je rozumieją prawnicy. Nie można wobec tego uznać, że zarówno deweloper jak i jego klient zawierając umowę przedwstępną pod pojęciem „inne obciążenia” mieli na myśli wzmianki w księdze wieczystej.

Dlatego zdaniem Sądu Najwyższego należy postanowienie o „innych obciążeniach” rozumieć tak, jak rozumiane jest przez prawników. W takim przypadku A.F. nie miał prawa odstąpić od umowy, ponieważ w księdze wieczystej nie występowały żadne obciążenia, a jedynie wzmianka. Nie mógł też domagać się od dewelopera zapłaty 520.000 zł.

.
Jaki z tego wniosek?

  • po pierwsze: prawo do odstąpienia od umowy w przypadku obciążenia nieruchomości hipoteką nie chroni Cię przed potencjalnymi niebezpieczeństwami związanymi ze wzmiankami w księdze wieczystej,
  • po drugie: przed podpisaniem umowy z deweloperem lepiej skonsultuj się z prawnikiem, i nie polegaj wyłącznie na tym, jak sam rozumiesz postanowienia umowy.

.
(1) wyrok Sądu Najwyższego z 19 maja 2016 r., sygn. akt IV CSK 535/15

(2) Nie była to umowa deweloperska w rozumieniu ustawy deweloperskiej, bo umowę podpisano 2 dni przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej. W uzasadnieniu wyroku nie było o tym mowy, ale domyślam się, że umowa została zawarta w zwykłej formie pisemnej, bez udziału notariusza. Moim zdaniem gdyby to notariusz sporządził umowę, wątpliwości jak rozumieć postanowienia umowy byłoby mniej.

(3) ostatecznie sąd wieczystoksięgowy odmówił wpisu hipoteki przymusowej, ponieważ deweloper dobrowolnie spłacił dług wobec firmy wnioskującej o wpis hipoteki. Mimo tego, że księga wieczysta była już „czysta” i zakup mieszkania byłby zupełnie bezpieczny, A.F. i deweloper nie zawarli umowy sprzedaży, lecz dalej spierali się w sądzie.

.

.