Wzmianka w księdze wieczystej – czy jest czym się martwić?

Joanna Marska-Romaniszyn    29 września 2016    Komentarze (0)

Przeglądając księgę wieczystą nieruchomości, na której ma powstać interesująca Cię inwestycja, możesz znaleźć coś, co nazywa się „wzmianką”. Również w umowie deweloperskiej czy umowie przenoszącej własność lokalu na Ciebie zostanie zamieszczona informacja, czy prowadzona dla danej nieruchomości księga wieczysta zawiera wzmianki. Czym w takim razie jest wzmianka i czy należy się przejmować tym, że została wpisana do księgi wieczystej?

.
Wzmianka oznacza po prostu, że ktoś złożył w sądzie wieczystoksięgowym wniosek o dokonanie zmian w danym dziale księgi wieczystej (1). Zmiana taka może polegać na dodaniu nowego wpisu, wykreśleniu dotychczasowego albo zmianie dotychczasowego.
.
W momencie, gdy taki wniosek zostaje złożony w sądzie, zostaje to od razu odnotowane w odpowiednim dziale księgi wieczystej, tak aby każdy zainteresowany wiedział, że w danym dziale księgi wieczystej „coś się dzieje”.

.
Przykładowo: deweloper zapewnił cię, że nie obciążał nieruchomości hipoteką, więc dział IV księgi wieczystej jest „czysty”. Ale kiedy przeglądasz księgę wieczystą przez internet, okazuje się, że co prawda w dziale IV nie wpisano żadnej hipoteki, ale jest tam wzmianka, że wpłynął wniosek o wpis hipoteki – wygląda to tak:

kw-wzmianka-iv-dzial
Co to może oznaczać? Prawdopodobnie że deweloper próbuje cię oszukać i nie przyznał się, że ma kłopoty finansowe i musiał wziąć dodatkowy kredyt na budowę, a zabezpieczenie stanowi hipoteka na tej akurat nieruchomości.

Ale możliwe jest też, że ten wniosek złożono przez pomyłkę do tej księgi wieczystej – bo deweloper owszem, wziął kredyt, ale chciał obciążyć hipoteką inną działkę, tyle że pracownik piszący wniosek pomylił numery. W skrajnej sytuacji może się nawet okazać, że to jakiś zdesperowany były pracownik czy konkurencyjna firma próbuje utrudniać deweloperowi sprzedaż mieszkań, i złośliwie składa wnioski o wpis hipoteki, mimo że żadnej hipoteki nie ustanowiono.

.
Tak więc wzmianka stanowi ostrzeżenie, że być może stan opisany w księdze wieczystej w międzyczasie uległ zmianie, lecz nie zostało to jeszcze odnotowane przez sąd wieczystoksięgowy. Zamieszczenie wzmianki nie przesądza jednak o tym, czy dany wniosek o wpis sąd uwzględni czy nie.

.
Może pomyślałeś sobie teraz: a co mnie to interesuje, że ktoś sobie złożył wniosek?

Otóż istnieje w polskim prawie tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. W uproszczeniu rękojmia ta oznacza, że jeśli coś jest zapisane w księdze wieczystej, to przyjmuje się, że jest to prawda – dzięki temu np. nie musisz przeprowadzać śledztwa, by upewnić się, czy deweloper aby na pewno jest właścicielem danej nieruchomości. Wystarczy, że figuruje jako właściciel w dziale II księdze wieczystej (wyobraź sobie, jak by wyglądał obrót nieruchomościami, gdyby każdy właściciel nieruchomości musiał wykazywać za każdym razem, że nabył nieruchomość legalnie od innej osoby, która nabyła nieruchomość legalnie od innej osoby, która także nabyła ją legalnie… i tak kilkaset lat wstecz).

W momencie gdy w pojawia się w księdze wieczystej wzmianka, rękojmia ta przestaje działać – np. wzmianka w dziale II (gdzie ujawnia się własność nieruchomości) powoduje, że nie możesz być pewien, że deweloper jest nadal właścicielem nieruchomości. Kupujesz na swoje ryzyko.

.
.
(1) Wzmianki mogą informować również o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, apelacji, skardze kasacyjnej lub wszczęciu postępowania z urzędu, spotyka się je jednak dużo rzadziej niż wzmianki o wniosku.

Czy umowa rezerwacyjna może zmusić do kupna mieszkania?

Joanna Marska-Romaniszyn    21 września 2016    Komentarze (0)

Czy umowa rezerwacyjna może zmusić do kupna mieszkania?” – takie pytanie zadał mi ostatnio jeden z czytelników. Bardziej dokładnie mówiąc (a właściwie pisząc): czy deweloper może przenieść własność mieszkania na swojego klienta wbrew jego woli, jeśli zawarli jedynie umowę rezerwacyjną (ale umowy deweloperskiej, umowy przedwstępnej sprzedaży czy innej już nie).

.
Nie chcę tutaj opisywać kwestii formy umowy (tzn. czy umowa została zawarta w formie pisemnej czy aktu notarialnego) i jej wpływu na możliwość przymusowego przeniesienia na stronę umowy własności mieszkania. To oczywiście jest ważne, ale wydaje mi się, że prawnicy zbyt często skupiają się na takich formalnych kwestiach. Chciałam się skupić na czymś innym – na celu zawarcia umowy rezerwacyjnej, i tym, do czego zobowiązują się deweloper i jego klient w takiej umowie.

.
Otóż w umowie rezerwacyjnej deweloper zobowiązuje się do tego, że przez określony czas nie podpisze umowy dotyczącej danego lokalu z inną osobą niż ta, z którą zawarł umowę rezerwacyjną (nazwijmy tę osobę panem Kowalskim).

Zwróć uwagę – pan Kowalski podpisując umowę rezerwacyjną, nie zobowiązuje się do tego, że podpisze w przyszłości umowę deweloperską, umowę sprzedaży czy inną umowę, która ma skutkować przeniesieniem własności lokalu. To od jego decyzji zależy, czy taka umowa zostanie zawarta czy nie.

.
Ważne jest to, że deweloper wstrzymuje oferowanie danego lokalu innym klientom, godząc się na to, że pan Kowalski nigdy nie podpisze umowy deweloperskiej ani żadnej innej. Deweloper świadomie ryzykuje, bo jeśli w czasie rezerwacji zgłosi się do niego inny klient, będzie go musiał odesłać z kwitkiem. W rezultacie może się zdarzyć, że lokalu nikt nie kupi, bo inni potencjalni klienci nie wrócą już po tym, gdy okres rezerwacji upłynie.

.
Co więc się dzieje, gdy pan Kowalski w wyznaczonym terminie nie podpisze umowy deweloperskiej ani innej umowy dotyczącej tego lokalu? Czy deweloper może domagać się, by pan Kowalski jednak podpisał umowę, albo jakoś go do tego zmusić (np. sądownie)?

.
Nie, deweloper nie może zmusić pana Kowalskiego do zawarcia umowy deweloperskiej, a tym bardziej do tego, aby stał się właścicielem lokalu wbrew swojej woli.

Dlaczego? Ponieważ pan Kowalski nie zobowiązał się do zawarcia umowy. A deweloper godził się na to, zawierając umowę rezerwacyjną. Deweloper zawierając taką umowę wiedział, że może ona mieć dla niego niekorzystne skutki, czyli że nie będzie mógł podpisać umowy z innymi osobami, które będą zainteresowane danym lokalem.

Jeśli deweloper chciał mieć pewność, że pan Kowalski w przyszłości kupi lokal, powinien zaproponować zawarcie innej umowy niż umowa rezerwacyjna – takiej, z której wyraźnie będzie wynikało, że pan Kowalski ma obowiązek lokal kupić.

.
Nie znaczy to, że pan Kowalski nie poniesie żadnych negatywnych konsekwencji, jeśli nie zdecyduje się na zawarcie umowy z deweloperem. Jeśli wpłacił opłatę rezerwacyjną, może ją stracić. To już zależy od postanowień umowy rezerwacyjnej.

.
.
Uwaga! To, co napisałam powyżej, odnosi się tylko do umowy rezerwacyjnej bez elementu umowy przedwstępnej, czyli „czystej” umowy rezerwacyjnej. W przypadku umowy zawierającej elementy umowy przedwstępnej sytuacja może być już bardziej skomplikowana, zwłaszcza jeśli została zawarta w formie aktu notarialnego.
.
.

To już 3 lata!

Joanna Marska-Romaniszyn    10 września 2016    Komentarze (0)

Dzisiaj blog skończył 3 lata, więc podam trochę statystyk:

Najczęściej czytane wpisy to:

Na blogu pojawiło się dotychczas 306 komentarzy (co jest całkiem niezłym wynikiem jak na blog prawniczy). Najwięcej emocji wywołał wpis o tym, czy do montażu klimatyzatora konieczna jest zgoda wspólnoty mieszkaniowej – dyskusja była chwilami tak (nomen omen) gorąca, że nie mogłam przepuścić niektórych komentarzy, żeby nie przerodziło się to w typową internetową pyskówkę.

Blog dorobił się 223 polubień na stronie facebookowej.

Kiedy zaczynałam, blogi prawnicze nie były jeszcze aż tak popularne jak teraz, i wiele osób dziwiło się, że chcę tracić czas na pisanie w internecie na „poważne, prawnicze tematy”. Też miałam wątpliwości, czy w ogóle ktoś będzie chciał to czytać. Tymczasem liczba czytelników stale rośnie 🙂

.

.

Często gdy mowa o karach umownych narzucanych klientom w umowach deweloperskich, padają sugestie, że kary takie są za byle co i pełnią jedynie rolę dodatkowego źródła zysków dewelopera.
Chciałam dzisiaj opisać ten temat „od kuchni” – skąd w niektórych przypadkach bierze się pomysł na wprowadzenie takich kar do umowy, a konkretnie kary nakładanej na klienta w przypadku gdy nie przyszedł na zawarcie umowy przyrzeczonej (czyli przenoszącej własność lokalu na klienta).

.
Dość powszechna jest opinia, że to deweloperzy „migają się” od zawarcia umowy przyrzeczonej, natomiast ich klienci wypatrują jak przysłowiowa kania dżdżu dnia, w którym wreszcie będą mogli podpisać akt notarialny przenoszący własność.

Z doświadczenia wiem, że niekoniecznie tak to wygląda. Chociaż może Cię to zaskakiwać, to jednak nie wszystkim zależy na tym, żeby stać się jak najszybciej właścicielem mieszkania. Dla niektórych osób znacznie ważniejsze jest to, że doszło już do przekazania kluczy i że są już w posiadaniu swojego mieszkania; zawarcie umowy przyrzeczonej uznają za mało istotną formalność, w dodatku kosztowną i czasochłonną.

.
Czasami na podpisanie umowy przyrzeczonej nie chcą przyjść niedoszli współwłaściciele, którzy się ze sobą pokłócili – np. para narzeczonych rozstała się i nie chce już mieszkać razem (oczywiście nieprzyjście do kancelarii notarialnej w żaden sposób tej sytuacji nie rozwiązuje, ale gdy emocję biorą górę, mało kto zastanawia się nad prawnymi skutkami swojego postępowania).

Zdarza się też, że przeniesienia własności unikają osoby, które wpadły w tarapaty finansowe i nie chcą być formalnie właścicielami nieruchomości, bo boją się, że w takim wypadku mieszkanie byłoby szybko zlicytowane.

Bardzo prozaicznym powodem niestawiennictwa klienta w kancelarii notarialnej jest też konieczność zapłacenia po zawarciu umowy sporych opłat notarialnych i sądowych. Zdarza się, że zakup, wykończenie i wyposażenie nowego lokum pochłania większe kwoty niż kupujący wcześniej zakładał, a żal mu wysupłać ostatnie oszczędności na wynagrodzenie notariusza i opłaty dla sądu (tu znowu występuje błędne przekonanie, że szkoda wydać pieniądze tylko po to, by „dostać papier”).

Niekiedy klienci nie przychodzą do kancelarii notarialnej, bo najzwyczajniej w świecie zapomnieli, mieli ważniejsze czy przyjemniejsze rzeczy na głowie, nie dali rady dotrzeć na czas, nie chciało im się (!) itp.

.
Pół biedy, gdy klient wcześniej zawiadomi dewelopera, że nie przyjdzie na akt notarialny. Często jednak kończy się tak, że klient po prostu nie przychodzi do kancelarii notarialnej, albo informuje w ostatniej chwili o swojej nieobecności.

Z punktu widzenia pracowników dewelopera po prostu marnowanie ich czasu i pracy. Któryś z pracowników musi przecież przygotować dokumentację techniczną i księgową, uzgodnić z notariuszem treść umowy, a potem pojawić się w kancelarii notarialnej, by uczestniczyć w zawarciu umowy (zwykle zajmuje się tym kilku pracowników). Mogą oni być najzwyczajniej w świecie rozgoryczeni, że klient nie był lojalny i nie uprzedził z odpowiednim wyprzedzeniem o tym, że nie chce podpisać umowy, mimo że wiedział o tym już dużo wcześniej, albo że powód niestawiennictwa był błahy.

.
Pracownicy firmy deweloperskiej, którzy reprezentują dewelopera podczas umowy przyrzeczonej i zajmują się przygotowaniem dokumentów (najczęstszej prawnicy i pracownicy działu obsługi klientów), zwykle uczestniczą również w ustalaniu treści wzorów umów, np. deweloperskich. Jeśli taki pracownik ma świeżo w pamięci dzień, kiedy po raz kolejny stracił sporo czasu na przygotowanie dokumentów, przyjazd do kancelarii notarialnej (korki!) i bezowocne czekanie na klienta, to zaraz mu przyjdzie do głowy pomysł, by w umowie pojawiły się zapisy dyscyplinujące klientów.

Oczywiście z punktu widzenia firmy deweloperskiej brak przeniesienia własności mieszkania powoduje jeszcze inne niż frustracja pracowników negatywne skutki, często trudne do oszacowania (np. podejrzliwe pytania ze strony banku, dlaczego deweloper tak długo nie zakończył procesu sprzedaży). Ale prawdopodobieństwo pojawienia się takiej kary umownej w umowie deweloperskiej będzie na pewno większe, jeśli osoby tworzące treść wzoru umowy mają już złe doświadczenia z klientami, którzy nie przychodzą bez powodu na podpisanie umowy przyrzeczonej.

.
Rzadko pamiętamy jako konsumenci o tym, że decyzje o konkretnych zapisach w umowie podejmują nie podmioty gospodarcze a konkretni ludzie – nieraz pod wpływem negatywnych emocji. To samo zresztą odnosi się do podejmowania decyzji o usunięciu usterek, uznaniu reklamacji, udzieleniu rabatu, wyrażeniu zgody na zmianę terminu wpłaty kolejnej raty, nałożeniu kary umownej czy rozwiązania umowy za porozumieniem stron. Niestety zaskakująco wiele osób ma tendencje do traktowania pracowników – zwłaszcza dużych firm – przedmiotowo, nieszanowania ich czasu i wykonanej pracy.

.
Zdradzę Ci sekret – prawnicy mieliby o wiele, wiele mnie pracy (zwłaszcza jeśli chodzi o sprawy sądowe), gdyby ludzie byli po prostu dla siebie milsi, a przynajmniej byli w stosunku do siebie bardziej lojalni.
I dlatego jako prawniczka mam teraz dylemat, czy zakończyć ten wpis słowami „Bądźmy dla siebie milsi” 🙂
.
.

Lektura na deszczową końcówkę lata – „13 pięter”

Joanna Marska-Romaniszyn    10 sierpnia 2016    Komentarze (0)

Jest dopiero 10 sierpnia, a już ponoć lato się skończyło, bo w całej Polsce będzie chłodno i deszczowo. Jeśli planowałeś w tym czasie urlop albo krótki wypad na łono natury i teraz nie wiesz, co zrobić z wolnym czasem, proponuję Ci lekturę: „13 pięter” Filipa Springera – reportaże o polityce mieszkaniowej w Polsce. Nie jest to co prawda lekka i przyjemna książka, ale z pewnością bardzo ciekawa i skłaniająca do refleksji (i jakoś tak pasuje do ponurej aury za oknem).
.
„13 pięter” składa się z dwóch części. W pierwszej autor opisuje sytuację na rynku mieszkaniowym w II RP – ogromne rzesze bezdomnych, fatalne warunki życia osób biednych (trzy osoby dorosłe i czworo dzieci w pokoiku trzy na dwa metry!), i państwo, które w ogóle sobie z tym problemem nie radzi. Przyznam, że te opisy były dla mnie szokujące również dlatego, że okres II RP przedstawia się zwykle bardzo pozytywnie, zwłaszcza jeśli chodzi o rozwój gospodarczy.
.
W drugiej części Filip Springer przygląda się już współczesnej Polsce, opisując różne problemy związane z zakupem i wynajmem mieszkań – w tym gorący temat kredytów w frankach szwajcarskich i upadłości firm deweloperskich.
.
Dla mnie oczywiście najciekawszy był rozdział „Piętro VI”. Znajduje się tam wywiad z pracownicą „na wysokim stanowisku w biurze sprzedaży dużego dewelopera”, która szczerze (i dość złośliwie) opisuje relacje deweloper – klient. Tak postrzega typowego klienta firmy deweloperskiej:

Możesz też zanieść umowę do prawnika, żeby sprawdził, czy nie ma tam zapisów niedozwolonych. Ale ludzie tego nie robią, bo to po pierwsze kosztuje, a oni często nie mają pieniędzy nawet na procedurę kredytową, a po drugie panuje przekonanie, że umowy z deweloperem nie da się negocjować. Nie pamiętam, żeby ktoś mnie ostatnio prosił o zmiany w umowie. A przecież każdy ma do tego prawo. […] I przychodzą mi później na odbiór z ekierkami ludzie, którzy przez całą procedurę podpisywania umów nie spojrzeli nawet dokładnie w księgi wieczyste i się nie zainteresowali, czy im tego mieszkania z prostymi kątami nie zadłużyliśmy na kilka milionów. Ale kąty sprawdzają! […] Ludzie nie sprawdzają rzeczy najważniejszych. Skupiają się na pierdołach i to im daje poczucie, że zadbali o swój interes.” (1)

.

13 pięter średnie
.
Jeśli zainteresowała Cię ta tematyka, polecam również wywiad z autorem książki, którego udzielił portalowi Gazeta.pl.

A „13 pięter” powinno stać się przede wszystkim lekturą obowiązkową dla osób, które będą opracowywać rządowy program „Mieszkanie plus” – mogę nawet swój egzemplarz wysłać jakiemuś politykowi 😉
.
.
(1) Filip Springer, „13 pięter”, Wyd. Czarne, Wołowiec 2015, str. 208-209
.