Odstąpienie dewelopera od umowy – kwestia wezwania do zapłaty

Joanna Marska-Romaniszyn    23 lipca 2016    Komentarze (0)

Pisałam już o tym, kiedy deweloper może odstąpić od umowy deweloperskiej ze względu na opóźnienie klienta we wpłacie pieniędzy na poczet mieszkania. Upraszczając, deweloper ma prawo odstąpić od umowy dopiero po tym, jak doręczy klientowi pisemne wezwanie do zapłaty, a klient nie ureguluje zadłużenia w ciągu 30 dni od dnia, w którym otrzymał wezwanie.

.
Tak wynika z ustawy deweloperskiej, a więc z mocy prawa stosuje się te zasady tylko w przypadku umów deweloperskich. Co w takim razie z pozostałymi umowami – np. umową zawieraną po wybudowaniu budynku albo umową dotyczącą garażu jako samodzielnego lokalu, czy umową rezerwacyjną?

.
W tym przypadku nie ma przepisów, które by nakazywały deweloperowi wystosowanie dodatkowego wezwania do zapłaty. Teoretycznie więc deweloper mógłby odstąpić od umowy już następnego dnia po tym, kiedy upłynął termin płatności albo gdy kupujący wpłacił przez pomyłkę za niską kwotę, choćby było to tylko 20 groszy. Takie przypadki opóźnień w płatności wcale nie są rzadkie – o tym, jak łatwo opóźnić się z wpłatą w okresie świątecznym czy w weekend pisałam już tutaj. Może zdarzyło ci się kiedyś pomylić przy wpisywaniu kwoty przelewu, i w rezultacie przelałeś za mało pieniędzy. Albo pomyliłeś się przy wpisywaniu numeru konta, na które chciałeś przelać pieniądze, i pieniądze te „wróciły” na Twoje konto z powrotem (albo jeszcze gorzej – nie wróciły).

.
Niektórzy deweloperzy w takim przypadku zastrzegają dla siebie prawo odstąpienia od umowy bez dodatkowego wezwania klienta do zapłaty. Termin „tolerowanego” opóźnienia ustalają bardzo różnie – niektórzy nie tolerują nawet 1 dnia opóźnienia!

.
Przykładowo takie postanowienie w umowie może wyglądać tak (1):

  • „Sprzedawcy przysługuje prawo odstąpienia od niniejszej Umowy w przypadku:
    a) opóźnienia Kupującego w zapłacie zaliczki, o której mowa w § 5 ust. 1, przekraczającego 7 dni;
    b) opóźnienia większego niż 30 dni w dokonaniu przez Kupującego którejkolwiek z płatności określonej w Harmonogramie wpłat, o którym mowa w §5 ust. 2 (…)”
  • „Spółka może odstąpić od niniejszej umowy w przypadku niespełnienia przez Kupujących świadczenia pieniężnego (zapłata ceny) w terminie określonym w § 3 ust. 1 niniejszej umowy, o ile od uzgodnionego terminu zapłaty ceny, lub którejkolwiek z rat ceny upłynęło 7 (siedem) dni kalendarzowych.”

.Jak widzisz, na mocy takich postanowień deweloperzy zastrzegli sobie prawo do odstąpienia od umowy bez wzywania klienta do zapłaty. Tymczasem kupujący mógłby nawet nie wiedzieć, że jego pieniądze nie trafiły na konto dewelopera – i gdyby deweloper wysłał takie upomnienie, to kupujący wpłaciłby natychmiast całą kwotę.
.
Całe szczęście istnieje UOKiK. Zdaniem Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów:

„Powyższy sposób działania deweloperów jest […] sprzeczny z dobrymi obyczajami oraz narusza interesy konsumentów, z którymi na skutek nieterminowej zapłaty raty rozwiązano umowę.” (2)
.
Dlatego postanowienia na podstawie których deweloperzy w przypadku przekroczenia przez konsumenta terminu zapłaty nie wzywają konsumenta do zapłaty zaległego świadczenia, ale przyznają sobie uprawnienie do odstąpienia od umowy zostały uznane za klauzule abuzywne (niedozwolone) i wpisane do rejestru klauzul niedozwolonych.
.
.
(1) są to zakwestionowane postanowienia umownej, zawarte w Załączniku numer 2 do Raportu UOKiK – Konsument na rynku deweloperskim
(2) Raport UOKiK – Konsument na rynku deweloperskim

Tak jak wspomniałam w poprzednim wpisie, od czasu do czasu moje artykuły na temat umów z deweloperem będą pojawiały się na blogu Morizon.
Tutaj możesz przeczytać o warunkach, jakie deweloper musi spełnić, aby odstąpić od umowy deweloperskiej ze względu na opóźnienie nabywcy z wpłatą pieniędzy.

.

.

Dzisiaj będzie tzw. wpis gościnny autorów bloga morizon.pl: Pawła Pucha i Piotra Majewskiego. Mojego artykułu na blogu morizon.pl jeszcze nie ma, ale już „się pisze” 🙂 a jak „się napisze”, to na pewno zamieszczę informację na ten temat.

pexels-photo-27438

Sejm ostatecznie przyjął ustawę z dnia 31 marca 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw.

Ustawa ta obowiązuje od 30 kwietnia 2016 roku i bez wątpienia będzie miała ogromny wpływ także na rynek deweloperski, gdyż w znacznym stopniu ograniczy pozyskiwanie przez deweloperów gruntów pod inwestycje.

.

Zakup gruntów rolnych od Skarbu Państwa i ich przekształcanie – jak to wyglądało do tej pory?

Ustawa przewiduje wstrzymanie sprzedaży nieruchomości Skarbu Państwa na okres 5 lat od dnia wejścia w życie ustawy. Wprawdzie wstrzymanie sprzedaży nieruchomości państwowych nie będzie dotyczyć nieruchomości i ich części przeznaczonych na inne cele niż rolne, w szczególności na budownictwo mieszkaniowe, jednak Agencja Nieruchomości Rolnych zajmuje się tylko sprzedażą nieruchomości, a nie ich przekwalifikowywaniem na grunty pod budownictwo.

Jeżeli więc deweloperzy dotychczas kupowali grunty od Agencji, to kupowali głównie grunty rolne (a przynajmniej teoretycznie rolne), a następnie we własnym zakresie dokonywali ich przekształcenia.

Rzadkością były grunty objęte planami zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem terenu pod budownictwo. Po wejściu w życie nowych przepisów deweloperzy już nie mogą kupić takich gruntów od Agencji, a zatem można śmiało prognozować, że ta część rynku – pozyskiwania gruntów pod budownictwo – ulegnie zablokowaniu lub znaczącemu ograniczeniu.

.

Problem z zakupem gruntów prywatnych

Także na rynku gruntów prywatnych deweloperzy napotkają ograniczenia. Wyżej cytowana ustawa zmienia bowiem także ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego, która dotyczy obrotu gruntami rolnymi, ale także gruntami, które można byłoby pozyskać pod budownictwo.

Wprawdzie przepisy ustawy nie mają zastosowania do nieruchomości przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne, jednak większość gmin nie ma obecnie sporządzonych planów zagospodarowania przestrzennego, a w tych, gdzie te plany zrobiono, nie objęto nimi wszystkich terenów.

W takiej sytuacji o tym, czy mamy do czynienia z nieruchomością rolną decydują zapisy w ewidencji gruntów i budynków, które w dużej części są nieaktualne w stosunku do faktycznego wykorzystania gruntu czy też możliwości jego wykorzystania.

Tymczasem, po zmianach przepisów, grunt taki może nabyć tylko rolnik indywidualny, a więc nie deweloper, który z reguły działa na rynku jako osoba prawna.

Ustawa wprawdzie przewiduje wyjątki od zasady, ale o ile są one wystarczające dla budownictwa indywidualnego, o tyle dla deweloperów już nie. Ograniczenia w obrocie nie dotyczą bowiem nieruchomości rolnych o powierzchni nieprzekraczającej 0,3 ha.

.

Perspektywy na przyszłość

Po zmianach deweloperzy będą mieć spore problemy w pozyskiwaniu nowych gruntów – zwłaszcza tych, które można nabyć teoretycznie jako rolne (więc po atrakcyjnej cenie) i następnie je przekwalifikować, co w efekcie znacznie zmniejszy zysk z inwestycji.

Po zmianach przepisów deweloperzy będą mogli pozyskiwać pod inwestycje takie grunty prywatne, ale tylko do 30 arów. Dla dużej części deweloperów, zwłaszcza tych większych, jest to zbyt mała powierzchnia do planowanych inwestycji.

Aby nabyć większe obszary gruntów pod inwestycje, grunty te muszą być objęte planami zagospodarowania przestrzennego lub warunkami zabudowy, co znacznie podnosić będzie koszt nabycia gruntu.

——————————

Autorami tekstu są:

Paweł Puch – prawnik specjalizujący się w problematyce rynku nieruchomości. Autor licznych artykułów i opinii prawnych. Ma w swoim dorobku także kilka pozycji książkowych. Od wielu lat doradza zarządcom oraz wspólnotom i spółdzielniom mieszkaniowym, a także pośrednikom w obrocie nieruchomościami. Współautor bloga www.morizon.pl/blog

Piotr Majewski

.

.

Kara umowna w umowach z deweloperem – po co się ją wpisuje?

Joanna Marska-Romaniszyn    17 czerwca 2016    Komentarze (0)

W umowach deweloperskich, umowach przedwstępnych zawieranych po wybudowaniu budynku, a niekiedy umowach rezerwacyjnych, często pojawia się termin „kara umowna”. Co to właściwie jest?
.

Wyobraź sobie, że zawarłeś umowę deweloperską, w której deweloper zobowiązał się, że wyda ci wykończone mieszkanie najpóźniej 1 maja 2016 r. Planowałeś wobec tego, że już na początku maja będziesz mógł się przeprowadzić w nowe miejsce. Specjalnie wybrałeś taki termin, bo wtedy ty i twoja żona / mąż będziecie mieli urlop i będziecie mogli zająć się wykończeniem mieszkania i przeprowadzką. Podpisałeś też umowę przedwstępną sprzedaży swojego obecnego mieszkania z rodziną Kowalskich, w której zobowiązałeś się, że 15 maja przekażesz mieszkanie Kowalskim (i do tego czasu oczywiście zabierzesz już swoje rzeczy), a Kowalscy wpłacili ci zadatek 10.000 zł.

Przychodzi 1 maja, a twoje nowe mieszkanie nie tylko nie jest wykończone, ale nawet nie ma wstawionych okien i drzwi wejściowych. Deweloper tłumaczy, że miał „pewne małe kłopoty” z podwykonawcami, ale „już naprawdę niedługo” nastąpi wydanie lokalu.

Nadchodzi 14 maja, ty musisz się wyprowadzić z dotychczasowego mieszkania – zabierając wszystkie meble i inne rzeczy. Tylko gdzie masz się z nimi przeprowadzić, skoro nowe mieszkanie jest ciągle niegotowe? Rodzina Kowalskich grozi zerwaniem umowy, jeśli w ciągu 2 dni nie wydasz im lokalu – co oznaczałoby, że nie tylko musiałbyś oddać nie 10.000 zł, ale 20.000 zł (skoro Kowalscy wpłacili zadatek). Twoja żona / mąż w desperacji wynajmuje od znajomego piwnicę, gdzie przewozisz – przy pomocy firmy od przeprowadzek – swoje rzeczy, a sam z rodziną wyprowadzasz się do taniego pensjonatu na drugim końcu miasta. Twoje dziecko do tej pory miało przedszkole za rogiem, a teraz musisz je odwozić i przywozić samochodem, przez co ciągle spóźniasz się do pracy – i zirytowany szef nie przyznaje ci premii, na którą bardzo liczyłeś.

1 czerwca deweloper wreszcie oddaje ci klucze do mieszkania. Ponownie płacisz firmie od przeprowadzek, żeby przewiozła twoje rzeczy z garażu. Szef nie daje ci jednak dodatkowego urlopu, żebyś mógł przygotować mieszkanie, a twój mąż / żona jest w kilkudniowej delegacji. Musisz robić wszystko samodzielnie po pracy, a dziecko w tym czasie przebywa po opieką wynajętej niani. Twoja rodzina może się przenieść z pensjonatu do nowego mieszkania dopiero 5 czerwca.

.
Uff, sporo tego… miesiąc opóźnienia dewelopera w wydaniu lokalu niemało cię kosztował. Wynajęcie garażu i pokoju w pensjonacie, koszty benzyny na wożenie dziecka do / z przedszkola, wynagrodzenie dla niani, dodatkowe wynagrodzenie dla firmy od przeprowadzek, no i utrata premii. Nie licząc stresu i zmęczenia.

Zliczasz to wszystko i wychodzi ci strata mniej więcej 5.000 zł – trudno ci jest obliczyć dokładnie, jaki był koszt benzyny, i nie jesteś pewien, jakiej wysokości premia przeszła ci koło nosa. Zanosisz deweloperowi pismo, że chcesz zwrotu tych 5.000 zł i dodatkowo 1.000 zł jako rekompensatę za stracone nerwy. Przedstawiasz rachunki za pobyt w pensjonacie, wynajęcie garażu i usługi firmy od przeprowadzek. O koszcie wynagrodzenia dla niani wspominasz jedynie w swoim piśmie, bo – jak to zwykle bywa – niania pracowała na czarno, i nie dała ci żadnego rachunku.

Deweloper nie ma zamiaru nic płacić – szef firmy deweloperskiej w rozmowie macha lekceważąco ręką i stwierdza, żebyś nie przesadzał, że to tylko miesiąc opóźnienia i to normalne, no i że to nie jego firma jest winna, tylko niesolidny wykonawca. Potem dostajesz 10-stronicowe pismo, które jest napisane takim żargonem prawniczym, powołaniem się na różne przepisy i orzecznictwo Sądu Najwyższego, że nie do końca nawet wiesz, co autor miał na myśli. Dajesz jednak radę zrozumieć, że deweloper nie zamierza zwracać ci żadnych kosztów, bo jego zdaniem zachowałeś się nierozsądnie, zobowiązując się w umowie z Kowalskimi, że wydasz im mieszkanie już 15 maja. Poza tym mogłeś z rodziną zamieszkać u swoich rodziców, a nie wynajmować pokój w pensjonacie, albo ewentualnie wynająć coś tańszego. Deweloper uważa też, że nie może odpowiadać za to, że nie dostałeś urlopu, za garaż zapłaciłeś nie ty tylko twoja żona / mąż, który (-a) nie jest stroną umowy, a kosztów wynajęcia niani w żadnej sposób nie udokumentowałeś – i być może powinien się tym zainteresować urząd skarbowy. A stres przy przeprowadzce to rzecz normalna, i tak dalej.
.
Teraz wyobraź sobie, że sytuacja wygląda identycznie, ale w umowie deweloperskiej zapisano, że w przypadku gdy deweloper nie wyda ci lokalu do 2 maja 2016 r., będzie musiał zapłacić ci karę umowną 300 zł za każdy dzień – aż do dnia, kiedy wyda ci mieszkanie.
.

Czym się te sytuacje różnią?

W pierwszym przypadku deweloper może kwestionować zarówno zasadność poniesionych przez ciebie kosztów jak i ich wysokość. Może też kwestionować sposób ich udowodnienia, np. będzie się domagać przedstawienia nie tylko rachunków, ale też dokumentów, z których będzie wynikało, że to ty zapłaciłeś (a nie np. twoja żona / mąż, jeśli umowa deweloperska została zawarta tylko z tobą). W polskich warunkach, gdzie umowy często zawiera się „na gębę” i „na lewo” (czego oczywiście nie pochwalam 🙂 ) trudno też jest nieraz przedstawić umowę, rachunek czy choćby potwierdzenie za wykonanie prac remontowych czy przewóz mebli.

W drugim przypadku deweloper nie ma co kwestionować, bo kwota, której będziesz się domagać, to po prostu 300 zł pomnożone przez ilość dni, w których deweloper był w zwłoce. Nie musisz wyjaśniać, jakie konkretnie poniosłeś wydatki i dlaczego były uzasadnione, ani przedstawiać dowodów, że te wydatki poniosłeś.
.

Aby uniknąć takich problemów, w umowach (nie tylko z deweloperem – bardzo często są one stosowane w umowach zawieranych między przedsiębiorcami) często stosuje się właśnie kary umowne. Dzięki nim:

  • osoba, która została poszkodowana tym, że druga strona nie wykonała swojego zobowiązania, może łatwiej dochodzić naprawienia szkody, zwłaszcza jeśli szkodę tę trudno udowodnić albo wskazać jej konkretną kwotę – to ważne szczególnie wtedy, gdy sprawa trafi do sądu!
  • osoba, która się do czegoś zobowiązała jest bardziej zmotywowana, aby spełnić zobowiązanie, i zrobić to w terminie

.
Oczywiście kary umowne w umowach z deweloperem są zastrzegane nie tylko na wypadek, gdy deweloper nie spełni swojego zobowiązania, ale także gdy klient czegoś nie zrobi w terminie (np. nie stawi się w wyznaczonym dniu, aby odebrać lokal). W takim wypadku to deweloper ma ułatwione zadanie, jeśli chce naprawienia szkody.
.

.

Poprzednio napisałam, że czasami warto obejrzeć nie tylko aktualny stan księgi wieczystej nieruchomości na której buduje deweloper, ale i stan historyczny.

Jak uzyskać dostęp do tego historycznego stanu, i skąd wiadomo, które informacje są aktualne, a które nie?

Wejdź na wyszukiwarkę ksiąg wieczystych na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości.

Postępuj zgodnie z instrukcją ale przy punkcie 8 wybierz „Przeglądanie zupełnej treści KW”.

zupełna treść KW

Treść aktualna i zupełna (historyczna) różnią się tym, że w tej drugiej wersji pozostawiono informacje, które zostały już wykreślone z księgi wieczystej, ponieważ są już nieaktualne.

Informacje aktualne zamieszczane są na białym tle, a historyczne – na szarym.

Przykładowo, w wersji aktualnej KW informacja o obszarze działki wygląda tak [kliknij, żeby powiększyć]:
KW obszar aktualny
Z tego zapisu wynika, że obszar działki to 2,8959 ha.

W wersji zupełnej informacja ta z kolei wygląda tak:
KW zmiana obszaru
Jak widzisz, na szarym tle znajduje się wpis historyczny – informacja o obszarze 3,6811 ha. Wynika z tego, że działka miała kiedyś obszar 3,6811 ha a obecnie – 2,8959 ha (wynika to z tego, że część działki odłączono do innej księgi wieczystej, a w rezultacie powierzchnia działki zmniejszyła się).

Jeżeli więc w treści zupełnej księgi wieczystej znajdziesz taki zapis:
odpis pełny z KW - wykreślona hipoteka przymusowa
to oznacza to, że w przeszłości nieruchomość była obciążona hipoteką przymusową na zabezpieczenie, ale obecnie już nie jest. Taki wpis (jeśli pochodzi z czasów, gdy deweloper był już właścicielem nieruchomości) powinien budzić czujność, ponieważ może świadczyć o tym, że deweloper w przeszłości miał problemy finansowe – a wykreślenie tego wpisu nie gwarantuje wcale, że kłopoty te minęły.

.

.