Zyskać spokój czy stracić kilka tysięcy złotych, czyli umowa rezerwacyjna

Joanna Marska-Romaniszyn    29 października 2013    4 komentarze

umowa rezerwacyjna a umowa deweloperska

Dostałam niedawno e-maila z prośbą o poradę prawną w sprawie związanej z umową rezerwacyjną, i pomyślałam, że warto na blogu opisać bliżej ten typ umowy. Pisałam już o umowie rezerwacyjnej tutaj, ale to na tyle interesujący temat, że warto mu poświęcić co najmniej kilka wpisów.

 

1. Warto przeczytać umowę rezerwacyjną przed podpisaniem!

Umowa rezerwacyjna to dość często zawierany rodzaj umowy, niestety traktowany przez kupujących „po macoszemu”. Wiele osób, planując już wydatek wielkości kilkuset tysięcy złotych na mieszkanie czy inny lokal (a do tego co najmniej kilkadziesiąt tysięcy złotych na wykończenie, meble, sprzęt AGD itp.), nie przykłada większej wagi do umowy, w której zobowiązują się do wpłaty „tylko” kilku tysięcy złotych. Zwłaszcza jeśli pracownicy dewelopera zapewniają ich, że „w razie czego” deweloper te pieniądze odda.

Niewiele osób czyta dokładnie treść umowy rezerwacyjnej przed podpisaniem, a jeszcze mnie konsultuje jej treść u prawnika. I niestety, często dopiero po podpisaniu umowy rezerwacyjnej okazuje się, że z umowy wynika zupełnie co innego, niż się rezerwującemu wydawało (przykład takiego zapisu w umowie znajdziesz tutaj). Albo że zapisy umowy są tak niejasne, że właściwie nie wiadomo, czy deweloper powinien w danej sytuacji oddać pieniądze, czy nie (a deweloper oczywiście stoi na stanowisku, że nic nie musi oddawać). W takim przypadku deweloper stoi na lepszej pozycji, bo to nieszczęsny rezerwujący – dochodząc swoich racji – musi wnieść sprawę do sądu, zapłacić koszty itd.

I nagle okazuje się, że wpłacona deweloperowi opłata rezerwacyjna dla kupującego mieszkanie to już nie „tylko kilka tysięcy”, ale „aż kilka tysięcy”, których bardzo szkoda i które na pewno dałoby się dobrze wykorzystać.

 

2. Dlaczego umowy rezerwacyjne sprawiają problemy

Umowa rezerwacyjna nie została uregulowana w przepisach jako osobny typ umowy (tak jak uregulowane są np. umowa sprzedaży, umowa deweloperska itp.). A skoro nie została uregulowana w przepisach, to w branży deweloperskiej panuje „wolna amerykanka” jeśli chodzi o treść tych umów. Kiedy ktoś powie „podpisałem umowę deweloperską” czy „podpisałem umowę przyrzeczoną”, od razu wiadomo, o jakim typie umowy mówi i jakie przepisy zastosować. Natomiast w przypadku gdy ktoś powie „podpisałem umowę rezerwacyjną”, nie wiadomo za bardzo, jaki rodzaj umowy tak naprawdę zawarł i jakie przepisy będą ją regulować.

Kolejną trudnością jest to, że umowy rezerwacyjne są zwykle bardzo kiepsko napisane pod względem języka prawniczego i precyzji. Spora część z nich tworzona jest przez pracowników dewelopera bez wykształcenia prawniczego, którzy np. szukają wzoru umowy rezerwacyjnej w internecie u konkurencji, i potem twórczo zmieniają treść tej umowy i dostosowują ją do swoich potrzeb (a przynajmniej głęboko wierzę w to, że te straszne umowy nie wychodzą spod ręki prawnika). W rezultacie umowy rezerwacyjne to „potworki prawne” zawierające wyrażenia z języka potocznego, źle zastosowane wyrażenia z języka prawniczego albo w ogóle nowe wyrażenia stworzone na potrzeby umowy, a znaczenie tych nowych wyrażeń znają jedynie ich autorzy (a podejrzewam, że czasami nawet oni sami nie wiedzą, co właściwie mieli na myśli).

Niekiedy to dopiero sąd po przesłuchaniu pracowników dewelopera i jego klientów jest w stanie wyjaśnić, jaki efekt chciały wywołać strony podpisując umowę rezerwacyjną – i może się wtedy okazać, że rzeczywisty zamiar stron był zupełnie inny, niż by świadczyła o tym dosłowna treść umowy rezerwacyjnej. Oczywiście sytuacja się komplikuje, gdy deweloper i osoba, która dokonała rezerwacji lokalu, rozumieją poszczególne postanowienia umowy w zupełnie inny sposób.

Istnieje również spora grupa umów, które są co prawda napisane dobrze, ale… są nieważne. I podejrzewam, że deweloperzy, którzy podsuwają takie umowy klientom do podpisu, świetnie zdają sobie z tego sprawę.

Jest to też typ umowy, w którym często pojawiają się klauzule niedozwolone – i tutaj również podejrzewam, że większość autorów tych umów świetnie zdaje sobie z tego sprawę.

Oczywiście zdarzają się też chlubne wyjątki, a więc umowy rezerwacyjne napisane bardzo starannie, i przede wszystkim ważne i skuteczne z punktu widzenia prawa. Te umowy zresztą zawierają na ogół bardziej korzystne rozwiązania dla klientów i stanowią odpowiedź na ich potrzeby (np. w przypadku gdy kupujący nie wie, czy uzyska kredyt).

 

3. Rodzaje umów rezerwacyjnych

Umowy rezerwacyjne można podzielić na dwa typy:

Czym się różnią te umowy i na jakie ich postanowienia zwrócić uwagę? O tym dowiesz się z kolejnych wpisów.

 

Save

{ 4 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Tomasz Maj 10, 2014 o 00:12

Pani Joanno,

Bardzo ciekawe i pouczające artykuły zawiera Pani na swoim blogu – dużo informacji przydało mi się do pisania postu na moim blogu na temat procesu zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym dla klientów ubiegających się o kredyt hipoteczny. To dobrze, że w jednym miejscu można znaleźć wiele przydatnych i profesjonalnie opisanych tematów. Byle tak dalej 🙂

Odpowiedz

Joanna Marska Maj 10, 2014 o 17:37

Dziękuję za miłe słowo 🙂
A może podzieli się Pan swoimi doświadczeniami z MdM w komentarzach pod tym wpisem: http://umowazdeweloperem.pl/mdm-a-umowa-po-wybudowaniu-budynku-przez-dewelopera-podziel-sie-swoimi-doswiadczeniami/ ?

Odpowiedz

Magdalena Maj 24, 2017 o 20:06

Witam,mam podpisaną umowę rezerwacyjną z deweloperem,czy zanim podpiszemy umowę kupna/sprzedazy muszę podpisać umowę przedwstępną.Nieruchomość jest wybudowana,a jest to kwestia dla mnie istotna,bo staram się o kredyt na częściowe pokrycie zakupu.Z góry dziękuję za pomoc.

Odpowiedz

Joanna Marska-Romaniszyn Maj 24, 2017 o 22:22

Jeśli deweloper ma dokumentację potrzebną do wyodrębnienia lokalu, to taka umowa nie jest potrzebna. Jednak ze względu na to, że bierze Pani kredyt, może się jednak okazać, że będzie to niezbędne bo takie będą wymagania banku.

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Cieszę się, że chcesz skomentować ten wpis – pamiętaj jednak, że na blogu nie udzielam porad prawnych. Jeśli jesteś zainteresowany taką poradą albo masz pytania dotyczące Twojej umowy deweloperskiej, napisz do mnie na adres joanna.marska@umowazdeweloperem.pl.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: