Zakup garażu od dewelopera… czyli co tak naprawdę dostaniesz – cz. V: miejsce postojowe jako część odrębnego lokalu (garażowca)

Joanna Marska-Romaniszyn    16 stycznia 2015    10 komentarzy

miejsce postojowe w garażowcu

Pozostał nam ostatni rodzaj garaży / miejsc postojowych, który można spotkać w ramach inwestycji deweloperskich. Przypomnę, że do tej pory mogłeś przeczytać o:

.
Dzisiaj chciałam napisać o tym, jak z prawnego punktu widzenia przedstawiają się tzw. garażowce – duże pomieszczenia, w których wydzielono boksy garażowe albo miejsca postojowe.
.
Taki garażowiec stanowi jeden samodzielny lokal, czyli prowadzona jest dla niego jedna księga wieczysta.

.

Każda osoba, która jest zainteresowana parkowaniem w takim garażowcu, kupuje jedynie udział w takim lokalu. Mamy tu więc do czynienia ze współwłasnością – tak jak w przypadku miejsc postojowych położonych w ramach nieruchomości wspólnej. Ale tym razem współwłaścicielami nie są wszyscy członkowie wspólnoty mieszkaniowej, lecz jedynie osoby, które kupiły udział w garażowcu.

Taki udział kupić mogą nie tylko właściciele lokali położonych w danym budynku – równie dobrze współwłaścicielem garażowca może zostać np. właściciel sąsiedniego bloku, który nie ma miejsca do parkowania w ramach swojej nieruchomości.

.
Jak to wygląda w praktyce?
blok z garażami - garażowiec
.
Na górnym rysunku widzisz przekrój bloku – na żółto zaznaczono mieszkania M1-M4, na niebiesko – części wspólne nieruchomości, na różowo – garażowiec. Garażowiec jest też przedstawiony na dolnym rysunku (tym razem jest to widok z góry) – są w nim 4 miejsca postojowe G1-G4. Załóżmy, że jesteś właścicielem mieszkania M1 i chcesz parkować na miejscach G1 i G2. Kupujesz więc udział 1/2 w prawie własności lokalu – garażowca. Właściciel lokalu M3 kupuje udział 1/4. Oprócz tego udział w 1/4 kupuje też Twoja mama – która mieszka niedaleko i nie ma gdzie zostawić swojego samochodu.

.
Jako współwłaściciele możecie umówić się, że Ty będziesz wyłącznie uprawniony (tzw. quoad usum) do korzystania z miejsc G1 i G2, właściciel mieszkania M3 – z miejsca G3, a Twoja mama z miejsca G4. Jeśli się tak nie podzielicie, każdy będzie mógł parkować, gdzie uzna za stosowne.

.
Ty, właściciel mieszkania M3 i Twoja mama jako współwłaściciele garażowca będziecie traktowani tak samo jak każdy inny właściciel lokalu (np. mieszkania). Będziecie członkami wspólnoty mieszkaniowej (jak widzisz – Twoja mama również będzie członkiem tej wspólnoty, mimo że nie jest właścicielką mieszkania). Jako współwłaściciele lokalu będziecie zobowiązani do ponoszenia w odpowiednim udziale kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Będziecie też mogli głosować podczas zebrań wspólnoty i decydować o ważnych kwestiach dotyczących całego budynku.

.
Jeśli wydaje Ci się to skomplikowane, nie martw się – sytuacja prawna współwłaścicieli garażowców jest przedmiotem wielu sporów także wśród prawników, ze względu na niejasne przepisy. Wiele wątpliwości budzi np. kwestia głosowania na zebraniach wspólnoty – tzn. czy każdy współwłaściciel garażowca ma osobne prawo głosu, czy też wszyscy muszą głosować jednomyślnie.
Ponieważ garażowce często występują w ramach inwestycji deweloperskich, na pewno jeszcze będę do tego tematu wracać.
.
.

Save

Save

{ 10 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Daniel Styczeń 28, 2015 o 13:04

Witam, mam głupie pytanie w poruszonym temacie: jako nabywca garażu, niebędący dotychczas członkiem wspólnoty mieszkaniowej, ani właścicielem mieszkania, chcąc jedynie zakupić garaż: skąd wziąć pewność, że kupuje się garaż, jako osobne pomieszczenie, a nie jedynie garaż, jako udział w tzw. „garażowcu”?

Odpowiedz

Joanna Marska-Romaniszyn Styczeń 28, 2015 o 22:02

Proszę zapytać sprzedającego, jaki jest numer księgi wieczystej prowadzonej dla garażu / garażowca.
Z wpisu w dziale II tej księgi wieczystej będzie wynikać, czy osoba oferująca Panu garaż / miejsce postojowe jest jedynym właścicielem (ewentualnie wraz z małżonkiem), czy też ma tylko udział.

Odpowiedz

Daniel Styczeń 29, 2015 o 23:04

Dziękuję Pani Joanno.

A w przypadku „zakupu” miejsca postojowego (udziału w części wspólnej) – jak zdobyć pewność, że kupujemy udział w osobnym obiekcie, jakim jest garażowiec, a nie jedynie udział w części całej nieruchomości wspólnej, jaką będzie cały budynek? Tj. jak mieć pewność, że wykupując udział (miejsce postojowe) otrzymujemy udział opisany w tym artykule (część V), a nie udział za zasadzie sytuacji opisanej w części IV? Gdzie znajdziemy takie zapisy w księdze wieczystej oraz jak mniej-więcej będą one brzmiały?

Drugie pytanie: czy sytuacji posiadania udziału w osobnym obiekcie, jakim jest garażowiec możemy zostać obciążeni kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej, jakim jest budynek mieszkalny w pobliżu tego garazowca? Zgaduję, że nie, skoro są to twa osobne obiekty i te koszta ponosimy wyłącznie w przypadku z artykułu IV z miejscem postojowym jako część nieruchomości wspólnej?

Odpowiedz

Joanna Marska-Romaniszyn Styczeń 30, 2015 o 20:33

Panie Danielu, nie da się tak po prostu kupić udziału w nieruchomości wspólnej. Taki udział „dostaje” się z jakimś lokalem – czyli musi Pan kupić mieszkanie czy inny lokal (albo chociaż udział w lokalu), żeby mieć udział w nieruchomości wspólnej (ścianach, dachu, i w tym wypadku – hali garażowej itp.).
Co do ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej – każdy (współ)właściciel lokalu (nieważne, czy chodzi o mieszkanie, garaż, garażowiec itp.) ponosi razem z pozostałymi właścicielami te koszty. A co stanowi nieruchomość wspólną, to już zależy – jeżeli w przypadku, o którym Pan pisze, garażowiec i budynek mieszkalny wchodzą w skład jednej nieruchomości, to koszty utrzymania dotyczą zarówno garażowca jak i budynku mieszkalnego.

Odpowiedz

Paweł Maj 3, 2015 o 18:53

Witam, bardzo ciekawy blog – istne kompendium dla osób kupujących np. pierwszą nieruchomość.
W odniesieniu do artykułu chciałbym zapytać czy jakieś problemy generuje sytuacja w której w sprzedający figuruje jako właściciel udziału lokalu niemieszkalnym (hali garażowej) w dziale 2 księgi wieczystej, a w dziale 3, gdzie określone są prawa do parkowania na miejscach o poszczególnych numerach figuruje osoba, od której wcześniej zakupił miejsce sprzedający?

Odpowiedz

Joanna Marska-Romaniszyn Maj 6, 2015 o 19:04

Wszystko zależy od tego, jak dokładnie brzmi zapis. Z reguły prawo do wyłącznego korzystania formułuje się tak, żeby uwzględnić również następców prawnych „pierwotnego” właściciela udziału.

Odpowiedz

Marcin Sierpień 17, 2015 o 13:57

Witam. Mam pytanie. Czy jeżeli kupuję samo mieszkanie, bez miejsca postojowego pod blokiem (garażowiec z oddzielną księgą wieczystą) to czy dokładam się do jego utrzymania?

Odpowiedz

Joanna Marska-Romaniszyn Sierpień 21, 2015 o 10:11

Jeżeli garażowiec jest osobnym lokalem, to Pan jako członek wspólnoty nie ponosi kosztów jego utrzymania (np. oświetlenia, napraw powierzchni itp.), podobnie jak nie ponosi Pan kosztów utrzymania cudzych mieszkań. To jest obowiązek współwłaścicieli garażowca.

Odpowiedz

Michał Listopad 24, 2017 o 17:26

Witam,
Sytuacja wygląda następująco. Deweloper sprzedaje udziału własności w garażu podziemnym, który jest lokalem niemieszkalnym (wydzielonym osobno). Na umowie kupna sprzedaży uwzględniony jest nr miejsca, który się kupuje. W Księdze Wieczystej w dziale III nie są ujęte prawa do wyłącznego korzystania z konkretnych miejsc postojowych, są tylko udziały własności w dziale II.
Czy to oznacza, że każdy może stawać tam gdzie mu pasuje? Czy jednak oznaczenie konkretnego miejsca na umowie kupna-sprzedaży jest kluczowe i nadrzędne w tym wypadku?
Dziękuję i pozdrawiam.

Odpowiedz

Joanna Marska-Romaniszyn Listopad 28, 2017 o 11:47

Kluczowe jest to, czy inni współwłaściciele, którzy zawierali umowę przed Panem, wyrazili zgodę na to aby Pana miejsce postojowe było oddane do wyłącznego korzystania Panu. Podejrzewam, że deweloper taką zgodę uzyskał i miał tez pełnomocnictwa od tych współwłaścicieli.
Jednak polecam ujawnienie swojego prawa w księdze wieczystej, może Pan złożyć wniosek w sądzie wieczystoksięgowym na specjalnym formularzu (formularz można dostać w sądzie albo pobrać ze strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości).

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Cieszę się, że chcesz skomentować ten wpis – pamiętaj jednak, że na blogu nie udzielam porad prawnych. Jeśli jesteś zainteresowany taką poradą albo masz pytania dotyczące Twojej umowy deweloperskiej, napisz do mnie na adres joanna.marska@umowazdeweloperem.pl.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: