Zakup garażu od dewelopera… czyli co tak naprawdę dostaniesz – cz. IV: miejsce postojowe jako część nieruchomości wspólnej

Joanna Marska-Romaniszyn    10 stycznia 2015    4 komentarze

miejsca postojowe na nieruchomości wspólnej

Na blogu już pisałam o tym, że z punktu widzenia prawa zakup garażu czy miejsca postojowego może być inaczej klasyfikowany. Garaż może być pomieszczeniem przynależnym do mieszkania albo stanowić osobny lokal.
.
W przypadku miejsc postojowych również są 2 możliwości – miejsce postojowe może znajdować się na częściach wspólnych nieruchomości albo osobnym lokalu (tzw. garażowiec albo garaż wielostanowiskowy). Miejsce postojowe może mieć ściany jak „tradycyjny” garaż czy częściowe przegrody, które odcinają je od pozostałej powierzchni. Zwykle jest jednak po prostu narysowane na podłodze.
.
Dzisiaj chciałam opisać ten pierwszy przypadek – miejsce postojowe na nieruchomości wspólnej.

Może być ono położone w budynku (np. na kondygnacji podziemnej, na dachu) albo na zewnątrz budynku, na działce (np. specjalnie wydzielone miejsca postojowe położone koło drogi wewnętrznej).
Takie miejsce postojowe nie będzie Twoją własnością, i będziesz jedynie jego współwłaścicielem – na tej samej zasadzie jak będziesz współwłaścicielem trawnika przed budynkiem, ścian zewnętrznych budynku czy dachu. Jest to więc współwłasność połączona z własnością mieszkania. Każdy właściciel mieszkania (czy innego samodzielnego lokalu), które będzie położone w budynku na nieruchomości wspólnej również będzie współwłaścicielem wszystkich miejsc postojowych.


.
blok z garażami - nieruchomość wspólna

Na rysunku na górze przedstawiłam budynek widziany z boku (razem ze znajdującymi się na kondygnacji podziemnej miejscami postojowymi), a na dole – miejsca postojowe widziane od góry. Jako właściciel mieszkania M1 razem z pozostałymi właścicielami mieszkań M2, M3 i M4 jesteś współwłaścicielem wszystkich części wspólnych budynku (zaznaczone na niebiesko) – do których w tym przypadku zalicza się miejsca postojowe G1,G2, G3 i G4, oraz podjazd.
Porównaj tę sytuację z rysunkami zamieszczonymi we wpisie o garażu jako pomieszczenia przynależnego i garażu stanowiącym osobny lokal. Widzisz różnicę?
.
W takim przypadku miejsca postojowe traktuje się tak samo jak schody, dach budynku, trawnik przed domem itp. Koszt utrzymania miejsc postojowych ponosi cała wspólnota (chyba że właściciele umówią się inaczej), i cała wspólnota decyduje o tym, co się z nimi dzieje (np. czy będą remontowane) – nie ma znaczenia, czy dany właściciel z tych miejsc korzysta.
.
Teoretyczne każdy właściciel lokalu położonego w budynku może z takich miejsc postojowych korzystać.

Możliwe jest jednak przypisanie konkretnych miejsc postojowych do poszczególnych lokali na na zasadzie tzw. quoad usum.

Quoad usum to dość obszerny temat, więc dokładniej poruszę go w innym wpisie – na razie wystarczy, żebyś wiedział, że jest to umowa w której (w przypadku nieruchomości) współwłaściciele postanawiają, że niektórzy z nich będą mogli korzystać z części nieruchomości z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli (czyli że pozostali współwłaściciele nie będą mieli prawa z tych części korzystać). Z reguły taki podział ujawnia się w dziale III księgi wieczystej nieruchomości wspólnej.
Na przykład można ustalić, że każdy właściciel mieszkania M1 (w tym przypadku – Ty) będzie wyłącznie uprawniony do korzystania z miejsc postojowych G1 i G2, właściciel mieszkania M3 – z miejsca G3, a właściciel mieszkania M4 z miejsca G4. Właściciel mieszkania M2 w ogóle nie będzie miał prawa korzystania z jakiegokolwiek miejsca postojowego.
.
Prawa do korzystania z miejsca postojowego nie będziesz mógł sprzedać innej osobie, jeżeli jednocześnie nie będziesz sprzedawał mieszkania.
Jeżeli sprzedasz czy podarujesz mieszkanie, to nie będziesz już mógł korzystać z miejsca postojowego – ponieważ prawo to jest związane z własnością mieszkania. Prawo to przejdzie na nowego właściciela.
.

.

Save

Save

{ 4 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Maciej Styczeń 9, 2018 o 16:07

Witam. Kupuję mieszkanie wraz z miejscem postojowym z rynku wtórnego. Miejsce postojowe stanowi część wspólna nieruchomości. Poprzedni właściciel w umowie z deweloperem posiadał zapisy, iż nabywa mieszkanie wraz z oznaczonym miejscem postojowym do wyłącznego nieodpłatnego korzystania stanowiącym część ulamkowa nieruchomości wspólnej. Jednak w KW nie prowadzono żadnych zapisów o miejscu postojowym. Czy przy zakupie od niego mieszkania mogę w księdze wieczystej ujawnić prawo do nieodpłatnego korzystania z tego konkretnego miejsca postojowego?

Odpowiedz

Joanna Marska-Romaniszyn Styczeń 10, 2018 o 10:58

Jest to możliwe. Trzeba się powołać na treść umowy, w której takie prawo ustanowiono, bo to nie będzie wynikać z zawieranej przez Pana umowy ale umowy przenoszącej własność lokalu na aktualnego właściciela, lub z innej umowy zawieranej przez dewelopera (zależy na jakim etapie dokonano podziału miejsc postojowych).

Odpowiedz

Maciej Styczeń 12, 2018 o 07:38

Dziękuję bardzo za odpowiedź. Podział był w umowie przenoszącej własność zawartej przez sprzedającego mi mieszkanie z deweloperem. Problem w tym że umowę jedynie mi okazał a nie chce udostępnić odpisu, czy wystarczy że we wniosku do KW powołam się na Nr umowy zawartej przed notariuszem?

Odpowiedz

Joanna Marska-Romaniszyn Styczeń 12, 2018 o 13:57

Jeżeli zna Pan dokładną treść postanowienia z tej umowy, to będzie to możliwe.

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Cieszę się, że chcesz skomentować ten wpis – pamiętaj jednak, że na blogu nie udzielam porad prawnych. Jeśli jesteś zainteresowany taką poradą albo masz pytania dotyczące Twojej umowy deweloperskiej, napisz do mnie na adres joanna.marska@umowazdeweloperem.pl.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: