Wzmianka w księdze wieczystej – czy jest czym się martwić?

Joanna Marska-Romaniszyn    29 września 2016    4 komentarze

Przeglądając księgę wieczystą nieruchomości, na której ma powstać interesująca Cię inwestycja, możesz znaleźć coś, co nazywa się „wzmianką”. Również w umowie deweloperskiej czy umowie przenoszącej własność lokalu na Ciebie zostanie zamieszczona informacja, czy prowadzona dla danej nieruchomości księga wieczysta zawiera wzmianki. Czym w takim razie jest wzmianka i czy należy się przejmować tym, że została wpisana do księgi wieczystej?

.
Wzmianka oznacza po prostu, że ktoś złożył w sądzie wieczystoksięgowym wniosek o dokonanie zmian w danym dziale księgi wieczystej (1). Zmiana taka może polegać na dodaniu nowego wpisu, wykreśleniu dotychczasowego albo zmianie dotychczasowego.
.
W momencie, gdy taki wniosek zostaje złożony w sądzie, zostaje to od razu odnotowane w odpowiednim dziale księgi wieczystej, tak aby każdy zainteresowany wiedział, że w danym dziale księgi wieczystej „coś się dzieje”.

.
Przykładowo: deweloper zapewnił cię, że nie obciążał nieruchomości hipoteką, więc dział IV księgi wieczystej jest „czysty”. Ale kiedy przeglądasz księgę wieczystą przez internet, okazuje się, że co prawda w dziale IV nie wpisano żadnej hipoteki, ale jest tam wzmianka, że wpłynął wniosek o wpis hipoteki – wygląda to tak:

kw-wzmianka-iv-dzial
Co to może oznaczać? Prawdopodobnie że deweloper próbuje cię oszukać i nie przyznał się, że ma kłopoty finansowe i musiał wziąć dodatkowy kredyt na budowę, a zabezpieczenie stanowi hipoteka na tej akurat nieruchomości.

Ale możliwe jest też, że ten wniosek złożono przez pomyłkę do tej księgi wieczystej – bo deweloper owszem, wziął kredyt, ale chciał obciążyć hipoteką inną działkę, tyle że pracownik piszący wniosek pomylił numery. W skrajnej sytuacji może się nawet okazać, że to jakiś zdesperowany były pracownik czy konkurencyjna firma próbuje utrudniać deweloperowi sprzedaż mieszkań, i złośliwie składa wnioski o wpis hipoteki, mimo że żadnej hipoteki nie ustanowiono.

.
Tak więc wzmianka stanowi ostrzeżenie, że być może stan opisany w księdze wieczystej w międzyczasie uległ zmianie, lecz nie zostało to jeszcze odnotowane przez sąd wieczystoksięgowy. Zamieszczenie wzmianki nie przesądza jednak o tym, czy dany wniosek o wpis sąd uwzględni czy nie.

.
Może pomyślałeś sobie teraz: a co mnie to interesuje, że ktoś sobie złożył wniosek?

Otóż istnieje w polskim prawie tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. W uproszczeniu rękojmia ta oznacza, że jeśli coś jest zapisane w księdze wieczystej, to przyjmuje się, że jest to prawda – dzięki temu np. nie musisz przeprowadzać śledztwa, by upewnić się, czy deweloper aby na pewno jest właścicielem danej nieruchomości. Wystarczy, że figuruje jako właściciel w dziale II księdze wieczystej (wyobraź sobie, jak by wyglądał obrót nieruchomościami, gdyby każdy właściciel nieruchomości musiał wykazywać za każdym razem, że nabył nieruchomość legalnie od innej osoby, która nabyła nieruchomość legalnie od innej osoby, która także nabyła ją legalnie… i tak kilkaset lat wstecz).

W momencie gdy w pojawia się w księdze wieczystej wzmianka, rękojmia ta przestaje działać – np. wzmianka w dziale II (gdzie ujawnia się własność nieruchomości) powoduje, że nie możesz być pewien, że deweloper jest nadal właścicielem nieruchomości. Kupujesz na swoje ryzyko.

.
.
(1) Wzmianki mogą informować również o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, apelacji, skardze kasacyjnej lub wszczęciu postępowania z urzędu, spotyka się je jednak dużo rzadziej niż wzmianki o wniosku.

Save

{ 4 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Tomasz Październik 1, 2016 o 21:41

Witam.

Podpisałem z deweloperem umowę i wpłacam ustalone transze.
W międzyczasie pojawiła się wzmianka w dziale IV: „WPIS ROSZCZENIA O USTANOWIENIE HIPOTEKI”

Deweloper tłumaczy to następująco:
„Ujawnienie hipoteki dotyczy zawartej umowy deweloperskiej z nabywcą lokalu mieszkalnego i ustanowienia hipoteki na rzecz banku udzielającego nabywcy finansowania bankowego na zakup lokalu mieszkalnego. Hipoteka ta dotyczy nabywcy lokalu mieszkalnego i zostanie przeniesiona na zakupowany lokal mieszkalny (hipoteka ta nie dotyczy dewelopera”). Nabywany przez Pana lokal nie będzie zatem obciążany ta hipoteką”.

Czy rzeczywiście mogę spać spokojnie? Na razie wstrzymałem się z wpłatami kolejnych transz i próbuję ustalić w sądzie wieczystoksięgowym co dokładnie będzie wpisane w dziale IV.

Pozdrawiam serdecznie

Odpowiedz

Joanna Marska-Romaniszyn Październik 4, 2016 o 18:59

Nie mogę stwierdzić, jak jest w tym przypadku, ale takie wyjaśnienie wzmianki jest prawdopodobnie zgodne z prawdą. Wpisywanie tego typu roszczeń banków kredytujących zakup mieszkań stało się ostatnio popularne.

Odpowiedz

Lucyna Kwiecień 26, 2017 o 17:20

Witam,

Czy można gdzieś dowiedzieć się, czego dotyczą wzmianki wpisana do księgi wieczystej, jeśli chce się kupić dany obiekt?

Odpowiedz

Joanna Marska-Romaniszyn Kwiecień 29, 2017 o 22:54

Tak, w sądzie wieczystoksięgowym, do którego złożono wniosek.

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Cieszę się, że chcesz skomentować ten wpis – pamiętaj jednak, że na blogu nie udzielam porad prawnych. Jeśli jesteś zainteresowany taką poradą albo masz pytania dotyczące Twojej umowy deweloperskiej, napisz do mnie na adres joanna.marska@umowazdeweloperem.pl.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: