Użytkowanie wieczyste – kiedy deweloper buduje niezgodnie z umową

Joanna Marska-Romaniszyn    01 lutego 2016    2 komentarze

budowa niezgodnie ze sposobem przeznaczenia wieczystego użytkowania

W poprzednim wpisie była zagadka: dlaczego budynek na zdjęciu nie został dokończony. Na stronie facebookowej bloga pojawiła się już prawidłowa odpowiedź, że chodzi o spór co do sposobu zabudowy na gruncie oddanym w wieczyste użytkowanie.

.
Może słyszałeś kiedyś opinię, że prawo wieczystego użytkowanie niczym się nie różni od prawa własności, tylko trzeba płacić co roku opłatę. Nie jest to jednak prawda.

Aby zostać wieczystym użytkownikiem, należy podpisać z właścicielem gruntu (np. gminą) umowę, która określa m.in. w jaki sposób użytkownik wieczysty powinien korzystać z gruntu.

 

Często się o tym zapomina, że użytkownik wieczysty nie może postępować z gruntem jak mu się podoba. Załóżmy, że deweloper jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości, której właścicielem jest gmina, i że w umowie na mocy której deweloper stał się wieczystym użytkownikiem napisano, że nieruchomość zostanie zabudowana domami jednorodzinnymi. Deweloper nie ma więc prawa wybudować tam bloku mieszkalnego, w którym na parterze w dodatku będą się mieścić lokale usługowe.
.

Co się stanie, jeśli deweloper jednak taki blok zacznie budować?

Zgodnie z art. 240 kodeksu cywilnego:

Umowa o oddanie gruntu […] w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń.”

Takie przymusowe rozwiązanie umowy wieczystego użytkowania oznacza, że wieczysty użytkownik – w naszym przykładzie deweloper – traci prawo do korzystania z gruntu, czyli nie może kontynuować budowy bloku i sprzedawać znajdujących się tam mieszkań. Można wtedy tylko współczuć jego klientom, którzy chcieli kupić mieszkania w takim bloku, zawarli umowy rezerwacyjne albo deweloperskie i wpłacili już deweloperowi pieniądze.

.
W przypadku nieruchomości przy ul. Mickiewicza (1) umowa o oddanie w wieczyste użytkowanie stwierdzała, że zostanie tam do 2001 r. wybudowana hala sportowa, korty tenisowe i budynek z mieszkaniami dla sportowców. Deweloper wybudował jedynie budynek mieszkalny (i to chyba nie tylko dla sportowców, ale dla wszystkich chętnych…).

W 2004 r. sprawa trafiła do Sądu Okręgowego, następnie do Sądu Apelacyjnego i Sądu Najwyższego, po czym powróciła do Sądu Administracyjnego.

W 2015 r. (tak tak – po 11 latach!!!) spór się zakończył. Nieruchomość zostanie podzielona – część zabudowana budynkiem mieszkalnym pozostanie w rękach dewelopera, pozostała część „powróci” do gminy.

Nie wiem, czy na mieszkania w budynku przy ul. Mickiewicza deweloper zawarł umowy quasi-deweloperskie (2), a jeśli tak – to czy gdy zaczął się spór z gminą, zgodził się rozwiązać umowy i zwrócił wpłacone przez klientów kwoty. Ale nawet jeśli klienci odzyskali pieniądze, to na pewno sytuacja ta kosztowała ich sporo nerwów.

Dlatego jeśli chcesz kupić mieszkanie czy inny lokal od dewelopera, który nie jest właścicielem lecz użytkownikiem wieczystym gruntu, pamiętaj sprawdzić, czy deweloper budując nie narusza umowy zawartej z właścicielem gruntu!
.
.
(1) Korzystałam m.in. z artykułów na stronach internetowych gazet 24Kurier i MMSzczecin oraz Radia Szczecin

(2) wtedy nie obowiązywała jeszcze ustawa deweloperska, więc byłaby to umowa realizatorska

.

.

Save

{ 2 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Dekostyr Luty 5, 2016 o 08:34

Najgorsze żę w tym wszystkim człowiek nie ma nic do powiedzenia. Przez rozgrywki deweloperów z władzami miasta ludzie tracą mieszkania i majątek całego życia

Odpowiedz

Joanna Marska-Romaniszyn Luty 9, 2016 o 20:00

I dlatego lepiej sprawdzić stan prawny nieruchomości przed podpisaniem umowy z deweloperem.

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Cieszę się, że chcesz skomentować ten wpis – pamiętaj jednak, że na blogu nie udzielam porad prawnych. Jeśli jesteś zainteresowany taką poradą albo masz pytania dotyczące Twojej umowy deweloperskiej, napisz do mnie na adres joanna.marska@umowazdeweloperem.pl.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: