Upadłość „AS-BAU” a hipoteka banku – czyli o skutkach miłości polityków do piłki nożnej

Joanna Marska-Romaniszyn    19 października 2013    Komentarze (2)

Wśród prawników zajmujących się tematyką deweloperską krąży anegdota, mająca wyjaśniać „niedociągnięcia” (że tak to delikatnie ujmę) ustawy deweloperskiej. Otóż podobno w dniu, w którym ustawa deweloperska trafiła pod obrady Sejmu, miała się odbywać transmisja bardzo ważnego meczu, i posłowie chcieli jak najszybciej zagłosować w sprawie ustawy, by z poczuciem dobrze spełnionego obowiązku oddać się kibicowaniu przed telewizorami. Niestety nie wiem, co to był za mecz (może ktoś z czytelników ma jakiś pomysł?).

Nie wiem, czy ta historia jest prawdziwa, ale gdy czyta się przepisy dotyczące upadłości dewelopera, to  ma się wrażenie, że posłowie musieli się już naprawdę bardzo się spieszyć przy ich omawianiu.

Weźmy przykładowo taki przepis – jest to art. 425(2) ust. 2 ustawy Prawo upadłościowe i naprawcze (który został wprowadzony przy okazji wejścia w życie ustawy deweloperskiej):

W przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych, prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie oraz dopłaty wnoszone przez nabywców na podstawie art. 4254 ust. 1 pkt 2, stanowią osobną masę upadłości, która służy zaspokojeniu w pierwszej kolejności nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, objętych tym przedsięwzięciem.”

 

Kupujący mieszkanie ma pierwszeństwo…

Idea ustawodawcy była taka, żeby w przypadku upadłości dewelopera, można było dokończyć rozpoczętą przez dewelopera inwestycję i przenieść własność mieszkań na osoby, które zawarły umowy deweloperskie.

Rozwiązanie to miało chronić klientów dewelopera w szczególności w sytuacji, gdy zapłacili już całą cenę, wykończyli mieszkania na swój koszt i zamieszkali w swoich mieszkaniach, a deweloper ogłaszał upadłość.

Dotychczas w takim wypadku klienci dewelopera zostawali dosłownie z niczym – bez mieszkania (które ciągle było własnością dewelopera), z kredytem do spłacenia i najczęściej bez szansy na odzyskanie wpłaconych pieniędzy. Wynikało to m.in. z tego, że wierzycieli dzieli się na kategorie, które są spłacane po kolei, a grupa do której trafiali klienci dewelopera była zawsze na dość odległym miejscu.

Ustawa deweloperska wprowadziła nową zasadę – prawo własności gruntu, na którym realizowana jest dana inwestycja deweloperska, staje się tzw. osobną masą upadłości. W stosunku do tak wydzielonego majątku klienci dewelopera mają pierwszeństwo w zaspokojeniu (ale dotyczy to tylko długów związanych z umowami deweloperskimi; jeśli ktoś zawarł z deweloperem umowę realizatorską albo np. rezerwacyjną, to dalej musi dochodzić swoich praw na starych zasadach). Zgodnie z nowymi zasadami, jeśli inwestycja deweloperska jest skończona, to klienci dewelopera w takiej sytuacji mogą domagać się przeniesienia na nich własności mieszkań (ewentualnie konieczna może się okazać jakaś dopłata). Na tym polega właśnie „zaspokojenie w pierwszej kolejności”, o którym mowa w zacytowanym przepisie.

 

…ale bank też ma pierwszeństwo.

Jak widzisz, to bardzo korzystna zmiana. Ale ustawodawca zapomniał chyba o tym, że większość działek, na których prowadzone są inwestycje deweloperskie, obciążona jest hipotekami! Na ogół są to hipoteki banków, które kredytują daną budowę.

Do tej pory w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera bank – dzięki temu, że na jego rzecz ustanowiono hipotekę – również miał prawo pierwszeństwa ograniczone do nieruchomości, na której ustanowiono hipotekę. Mógł więc odzyskać pieniądze poza kolejnością, czyli np. przed wierzycielami, którzy należeli do jego grupy. Dzięki temu banki miały dużą przewagę przed innymi wierzycielami (m.in. właśnie klientami deweloperów).

 

Kto więc w końcu ma pierwszeństwo?

Skoro klienci dewelopera mają pierwszeństwo zaspokojenia w stosunku do działki, na której wybudowano ich mieszkania, a jednocześnie bank też ma prawo pierwszeństwa zaspokojenia w stosunku do tej samej działki (bo ustanowiono na niej hipotekę) to kto będzie pierwszy? Cóż, tego nie wie na razie nikt. Wśród prawników dominuje stanowisko, że ustawodawca po prostu zapomniał o rozstrzygnięciu tej kwestii, a więc teraz ciężar znalezienia rozwiązania spadnie na sądy.

Z problemem tym prawdopodobnie wkrótce zmierzy się sąd, przed którym będzie toczyć się postępowanie związane z ogłoszeniem upadłości dewelopera „AS-BAU” S.A., o czym ostatnio głośno w prasie.

Są argumenty przemawiające zarówno za pierwszeństwem banków, jak i za pierwszeństwem osób, które zawarły umowy deweloperskie. Odpowiedź, że to banki mają pierwszeństwo, będzie świadczyła o tym, że ochrona kupujących udzielana przez ustawę deweloperską jest tak naprawdę iluzoryczna (a przecież celem wprowadzenia w życie tej ustawy miała być właśnie ochrona nabywców mieszkań!).

Z kolei przyznanie pierwszeństwa nabywcom oznaczałoby prawdziwą rewolucję w branży deweloperskiej. Jeśli banki utracą możliwość zabezpieczenia swoich interesów przez ustanowienie hipoteki na działce, na której jest inwestycja dewelopera, wiele firm deweloperskich utraci źródło finansowania swoich inwestycji. W rezultacie na rynku by pozostali jedynie deweloperzy, których stać na budowę bez zaciągania kredytu albo którzy są właścicielami wielu dodatkowych nieruchomości, które by można było obciążać hipoteką. To by oczywiście doprowadziło do zmniejszenia konkurencji na rynku i wzrostu cen mieszkań.

Sprawa „AS-BAU” będzie na pewno bardzo ciekawa, a poruszone w niej kwestii prawdopodobnie wpłyną na zmianę przepisów (zresztą od samego wejścia ustawy deweloperskiej w życie mówiono o konieczności zmian nowych przepisów o upadłości deweloperów). Tylko żal klientów „AS-BAU”, którzy na własnej skórze odczują skutki źle tworzonego prawa.

 

{ 2 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Michał Hajduk | WUpadłości.pl Październik 19, 2013 o 17:04

Osobiście niewierze w przypadki i w przeoczenia, zwłaszcza przy tak ważnych ustawach wpływających na żywotne interesy tak silnych grup interesu jak banki. Ich lobby niewątpliwie miało swój udział w tym „niedociągnięciu”. Pozostaje jedynie liczyć na sądy, jednakże nie byłbym tu zbytnim optymistą. W mojej opinii – niestety – pierwszeństwo należy dać wierzycielom hipotecznym. Wprawdzie taka interpretacja stoi w oczywistej sprzeczności z ratio legis art. 425(2) ust. 2 prawa upadłościowego, jednakże trudno uznać rzeczony przepis za lex specjalis w stosunku do przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Z czysto prawnego punku widzenia bardziej przemawia do mnie pierwszeństwo hipotek – prior tempore potior iure.

Odpowiedz

Joanna Marska Październik 20, 2013 o 20:37

Też uważam, że pierwszeństwo ma hipoteka, a już zwłaszcza w przypadku hipotek ustanowionych przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej (a taka sytuacja miała miejsce, sądząc po informacjach prasowych, w przypadku AS-BAU). Ale może sądy będą miały inne zdanie, czego życzę klientom AS-BAU.
Ciekawa jestem, jak ta kwestia zostanie rozwiązana podczas planowanej nowelizacji przepisów o upadłości deweloperskiej. Nie wyobrażam sobie, żeby znowu nie uregulowano tak istotnej sprawy.

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: