Umowa z deweloperem – cz. IV: umowa przenosząca własność (przyrzeczona, ostateczna)

Joanna Marska-Romaniszyn    15 września 2013    17 komentarzy

umowa przenosząca własność mieszkania od dewelopera

Załóżmy, że po tym jak podpisałeś umowę deweloperską wszystko poszło idealnie. Inwestycję zrealizowano, wszystkie pozwolenia są, a deweloper przekazał Ci już mieszkanie i wygląda ono dokładnie tak, jak powinno. Następuje bardzo miły moment – podpisujesz umowę, dzięki której staniesz się właścicielem mieszkania (albo garażu czy innego lokalu).

Potocznie umowa, na mocy której deweloper przenosi własność mieszkania (lokalu) na kupującego nazywana jest „umową przyrzeczoną” albo „umową ostateczną”. Jest ona zawierana w formie aktu notarialnego. Treść umowy przyrzeczonej jest silnie powiązana z treścią umowy deweloperskiej lub realizatorskiej..

.

Dzięki tej umowie następuje:

  • ustanowienie odrębnej własności lokalu, czyli założenie dla mieszkania osobnej księgi wieczystej, dzięki czemu staje się ono bytem prawnym niezależnym od reszty nieruchomości (gruntu i budynku),
  • przypisanie mieszkaniu odpowiedniego udziału w nieruchomości wspólnej (gruncie i budynku) – dzięki czemu staniesz się ich współwłaścicielem i będziesz mógł współdecydować o ich losach,
  • przeniesienie własności mieszkania na Ciebie.

Jeśli kupujesz lokal z kredytu, to podczas zawierania umowy będziesz prawdopodobnie ustanawiał hipotekę na rzecz banku (chociaż można to też zrobić później).

.          

W ten sposób Twoja przygoda z deweloperem dobiega końca, chociaż postanowienia umów, które zawarłeś z deweloperem, będą cały czas oddziaływać na Twoją sytuację. W jaki sposób? Zależy od treści umowy i tego, na co wyraziłeś w niej zgodę. Chodzi przede wszystkim o to, w jaki sposób Ty i Twoi sąsiedzi  (a nawet osoby zupełnie obce) będziecie korzystać z całego budynku i gruntu – np. kto gdzie będzie parkował, czyje dzieci będą bawiły się na placu zabaw, i kto będzie korzystał z ogrodu.

.

Czy to oznacza, że to już wszystkie umowy, które możesz podpisać z deweloperem?

Jeszcze nie – następnym razem napiszę o dość nietypowej sytuacji, gdy kupujący zawiera pierwszą umowę z deweloperem już po tym, jak budynek został wybudowany.

 

Save

{ 17 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Patryk Luty 20, 2014 o 20:42

Dzień dobry,
na wstępnie muszę pogratulować – fenomenalny blog! Znalazłem tu odpowiedź na wiele kwestii związanych z umową i do tego napisane zrozumiałym dla mnie językiem 🙂
Mam następujące pytanie – czy umowa przyrzeczona powinna zawierać prospekt informacyjny? Jest to dla mnie ważne z uwagi na koszty wypisów (im więcej stron – tym większe koszty). Kolejna kwestia, która mnie nurtuje to liczba wypisów – czy niezbędne są 3 sztuki (dla nabywcy, dewelopera i sądu), ewentualnie czwarty dla banku, czy potrzeba ich więcej?
Z góry serdecznie dziękuję za odpowiedź i życzę wytrwałości w prowadzeniu bloga!

Odpowiedz

Joanna Marska Luty 22, 2014 o 09:53

Bardzo dziękuję za takie miłe słowa. Mam nadzieję, że kolejne wpisy też będą pomocne 🙂

Do umowy przenoszącej własność już nie dołącza się prospektu informacyjnego ani wzoru umowy deweloperskiej.
Wypisy przesyłane są przez notariusza również do urzędu skarbowego, oraz urzędu gminy / miasta (wydział podatków i opłat lokalnych) i starostwa powiatowego / urzędu miasta (wydział geodezji). Za te wypisy płaci kupujący (chyba że deweloper też ponosi część kosztów, ale jeszcze nie spotkałam się z taką sytuacją).
Pozdrawiam!

Odpowiedz

Grzegorz Maj 5, 2015 o 08:48

Dzień dobry Pani Joanno

Już po raz kolejny odwiedziłem Pani blog I przyznam że wspierał mni przez całą „ścieżkę” zakupu nieruchomości.

Chciałbym się odnieść do zdania w tym atrykule:
” ..Treść umowy przyrzeczonej jest silnie powiązana z treścią umowy deweloperskiej lub realizatorskiej..”

W jakim stopniu postanowienia z umowy deweloperskiem mogą różnić się od przyżeczonej?
Czy śa może jakieś zdefiniowane granice zmienności lub zbiór treści, które muszą się pokrywać w obu przypadkach.

Jeśli zaineresowałby się Pani tematem, opiszę sytuację

Z gory dziękuję za odpowiedź
Pozdrawiam GS

Odpowiedz

Joanna Marska-Romaniszyn Maj 6, 2015 o 19:17

Trudno krótko odpowiedzieć na Pana pytanie. W uproszczeniu – w umowie deweloperskiej opisane są różne zobowiązania obu stron, a z umowy przyrzeczonej powinno wynikać, że zobowiązania te zostały zrealizowane lub są realizowane w trakcie zawierania umowy przyrzeczonej.
Warto przed zawarciem umowy przejrzeć jej projekt i sprawdzić, czy nieruchomość wspólna faktycznie jest obciążona tylko takimi prawami, o jakich była mowa w umowie deweloperskiej. Albo – jeśli nabywca zobowiązał się udzielić deweloperowi pełnomocnictwo, to czy treść tego pełnomocnictwa nie zmieniła się.

Odpowiedz

Marcin Lipiec 6, 2016 o 23:01

Witam p. Joanno,

Bardzo ciekawy blog, ale mam takie pytanie. Czy deweloper może nie przekazać lokalu aktem pomimo umowy deweloperskiej? Oraz jakie ma to konsekwencje. Nie mówię tu o kwestiach związanych z upadkiem dewelopera, ale raczej z robieniem na złość, ze względu na to, że klient zażądał prawidłowo wykonanej umowy, a deweloper chciał się mówiąc kolokwialnie „wymigać” się z jej realizacji w 100%.

Może ciekawym tematem do bloga byłoby : Skuteczne egzekwowanie praw z umowy deweloperskiej oraz „sztuczki” deweloperów celem zniechęcenia skutecznie egzekwujących umowy klientów celem utrudnienia im życia.

Z góry dziękuję,
Pozdrawiam,
Marcin

Odpowiedz

Joanna Marska-Romaniszyn Lipiec 7, 2016 o 10:19

Cieszę się, że blog się podoba.
W praktyce deweloper może odmówić podpisania umowy przenoszącej własność, albo po prostu nie przyjdzie na podpisanie aktu notarialnego. Z prawnego punktu widzenia nie ma jednak do tego prawa (oczywiście chodzi o sytuację, gdzie osoba kupująca mieszkanie spełniła wszystkie obowiązki wynikające z umowy deweloperskiej).
W takim przypadku kupujący może odstąpić od umowy deweloperskiej i domagać się zwrotu pieniędzy (jeśli nie jest już zainteresowany danym mieszkaniem). Może też domagać się przeniesienia własności mieszkania przed sądem, a w przypadku wygrania sprawy brak zgody dewelopera nie ma już znaczenia.
„Skuteczne egzekwowanie praw z umowy deweloperskiej oraz „sztuczki” deweloperów celem zniechęcenia skutecznie egzekwujących umowy klientów celem utrudnienia im życia” to temat rzeka i powstałoby na pewno wiele wpisów na ten temat. Postaram się w najbliższej przyszłości chociaż trochę ten temat poruszyć, bo na pewno jest bardzo ważny.

Odpowiedz

Mateusz Styczeń 15, 2017 o 12:30

Witam
Pani Joanno,
czy umowa przyrzeczona może być podpisywana u innego notariusza niż umowa deweloperska?
Z góry dziękuję za odpowiedź
Pozdrawiam

Odpowiedz

Joanna Marska-Romaniszyn Styczeń 15, 2017 o 18:17

Tak, może.

Odpowiedz

Patryk Kwiecień 26, 2017 o 23:47

Dzień dobry Pani Joanno! Bardzo dziękuję za liczne wpisy na blogu, pozwoliły mi one nieco zgłębić wiedzę na temat relacji klient- deweloper.

Mam pytanie odnośnie zawartego w umowie deweloperskiej terminu przeniesienia własności. Dostałem projekt umowy, w którym termin ten określony jest jako 6mscy od daty uzyskania pozwolenia na użytkowanie, maksymalnie do końca 2018 roku… Planowany termin zakończenia budowy to połowa roku 2017. Wydaje mi się to niepokojąco długim terminem. Co Pani sądzi na ten temat?

Odpowiedz

Joanna Marska-Romaniszyn Kwiecień 29, 2017 o 22:52

Owszem, taki termin jest dość długi. Zwykle 3 miesiące powinny wystarczyć.

Odpowiedz

Patryk Maj 2, 2017 o 12:17

Bardzo dziękuję za informację! Pozdrawiam serdecznie

Odpowiedz

irena Maj 8, 2017 o 13:17

umowa z dewoloperem została zawarta przy pierwszej wpłacie za mieszkanie przez mojego narzeczonego trzecia rata ostania została wpłacona już w małżeństwie czy ostateczna umowa u notariusza może być zawarta przez nas oboje jako małżeństwo.Prosze poradź gorąco dziękuję Irena

Odpowiedz

Joanna Marska-Romaniszyn Maj 9, 2017 o 20:38

To zależy od sytuacji, np. czy wpłaty były z kredytu. Potrzebna jest też zgoda dewelopera, ale na ogół nie robią oni problemów. Najlepiej zapytać się notariusza, który będzie przygotowywał umowę ostateczną, bo on będzie dobrze znał Państwa sytuację.

Odpowiedz

Marta Czerwiec 21, 2017 o 09:50

Pani Joanno, proszę o pomoc!
Jesteśmy w trakcie zakupu nieruchomości od dewelopera. Termin zakończenia i westycji przesuwany był aneksami już trzykrotnie. Niemniej jednak, na 23.06 mamy umówionego notariusza, bo miał to być termin ostateczny. Jak się okazuje, budynek nie został jeszcze odebrany przez inspektorat. Co w takiej sytuacji możemy zrobić? Dodam, że umowa kredytowa została już podpisana.
Bardzo proszę o pomoc!

Pozdrawiam i dziękuję,
Marta

Odpowiedz

Joanna Marska-Romaniszyn Czerwiec 21, 2017 o 13:20

Dzień dobry,
takie porady są odpłatne, bo wymagają zapoznania się z dokumentacją i całą sytuacją prawną. Zapraszam do kontaktu z kancelarią!

Odpowiedz

Jarosław Październik 6, 2017 o 01:25

Witam serdecznie,
Pani Joanno rozumiem ze zakupu nieruchomosci od dewelopera wiąże sie z 2 wizytami u notariusza. Przy umowie deweloperskiej koszty dzielone sa 50/50 a jak jest zatem przy umowe przyrzeczonej? Czy tez jest 50/50 i jakie to sa koszty mniej wiecej? Dziekuje i wracam do studiowania Pani postów 🙂

Odpowiedz

Joanna Marska-Romaniszyn Październik 6, 2017 o 13:43

To kto ponosi koszty zawarcia umowy przyrzeczonej zależy od ustaleń między Panem a deweloperem. W praktyce te koszty deweloperzy przerzucają na klientów. Na klienta nie powinien być przerzucany koszt wypisów dla dewelopera ani koszty nie związane bezpośrednio z przeniesieniem własności lub ujawnieniem praw kupującego w księdze wieczystej – te koszty powinien ponosić deweloper.
Wynagrodzenie notariusza zależy od wartości umowy (cena mieszkania, udziałów w garażowcu itp.) oraz stawek stosowanych przez notariusza – część notariuszy nie stosuje stawek maksymalnych. Z kolei opłata sądowa zależy od tego, ile wpisów w księdze wieczystej zostanie dokonanych (np. czy wpisywana jest hipoteka).

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Cieszę się, że chcesz skomentować ten wpis – pamiętaj jednak, że na blogu nie udzielam porad prawnych. Jeśli jesteś zainteresowany taką poradą albo masz pytania dotyczące Twojej umowy deweloperskiej, napisz do mnie na adres joanna.marska@umowazdeweloperem.pl.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: