Umowa z deweloperem – cz. III: umowa deweloperska i realizatorska

Joanna Marska-Romaniszyn    14 września 2013    2 komentarze

umowa deweloperska i przedwstępna wyodrębnienia lokalu i przeniesienia własności

Dotarliśmy do najważniejszego typu umów, które można podpisać z deweloperem – od treści takiej umowy będzie zależało, jakie będą Twoje prawa i obowiązki, a jakie prawa i obowiązki dewelopera.

W zależności od tego, jaki rodzaj lokalu Cię interesuje (mieszkanie czy inny lokal), w jakim charakterze zawierasz umowę (jako osoba fizyczna czy np. przedstawiciel spółki) i w jakiej formie będzie zawarta umowa (akt notarialny czy forma pisemna), będziesz podpisywać jedną z umów:

  • umowa deweloperska
  • umowa realizatorska (zawierana w formie aktu notarialnego)
  • umowa podobna do realizatorskiej zawierana w formie pisemnej

Wszystkie te umowy potocznie nazywa się też umową „przedwstępną” czy „przedwstępną deweloperską”..

.

.

1. Czego te umowy dotyczą

Deweloper zobowiązuje się przede wszystkim do trzech rzeczy:

  • że wybuduje budynek (lub budynki) na danej działce,
  • że wyodrębni pod względem prawnym Twoje przyszłe mieszkanie lub dom, czyli ustanowi odrębną własność lokalu – to oznacza, że Twoje mieszkanie będzie miało swoją własną księgę wieczystą (bez tego nie dałoby się sprzedać Ci lokalu)
  • że przeniesie własność tak wyodrębnionego mieszkania na Ciebie.

A do czego Ty się zobowiążesz? Przede wszystkim do tego, że zapłacisz deweloperowi pieniądze.

Oczywiście w umowach tego typu znajduje się dużo więcej zobowiązań zarówno Twoich jak i dewelopera, a umowy dotyczące poszczególnych inwestycji deweloperskich mogą się bardzo różnić pod tym względem.

.

2. Umowa deweloperska (tzw. umowa przedwstępna)

Jest to typ umowy zawierany wyłącznie przez osoby fizyczne (czyli po prostu przez ludzi) i mogą one dotyczyć tylko mieszkań albo domów jednorodzinnych (ewentualnie umowa razem z mieszkaniem może obejmować garaż, komórkę lokatorską itp., ale pod warunkiem, że z prawnego punktu widzenia będą one nierozłączne, to znaczy wszystkie będą wpisane do jednej księgi wieczystej).

Ta umowa jest „prawdziwą” umową deweloperską, tzn. jej nazwa wynika z przepisów prawa, a nie z języka potocznego czy prawniczego.

Więcej na temat tego rodzaju umów znajdziesz w dziale Umowa deweloperska.

.

3. Umowa realizatorska* (tzw. umowa przedwstępna – również zwana umową deweloperską)

Ten typ umowy zawierany jest w pozostałych przypadkach, tzn.:

  • gdy umowa nie dotyczy mieszkania ani domu jednorodzinnego (a więc dotyczy garażu, udziału w garażowcu, lokalu na biurowego itp.),

i / lub:

  • gdy umowę taką zawiera inny podmiot niż człowiek (czyli kupującym jest np. spółka z o.o., stowarzyszenie itp.).

Umowa deweloperska od realizatorskiej różni się tym, że regulują je inne przepisy (w związku z tym różnią się prawa i obowiązki kupującego), inna jest procedura przed zawarciem umowy i inna jest procedura zawierania umowy. Umowa deweloperska jest w większym zakresie uregulowana w przepisach, a w przypadku umowy realizatorskiej strony umowy moją większą dowolność (no dobrze, powiedzmy to otwarcie: deweloper ma większą dowolność, bo to on tworzy umowę).

Więcej na temat tego rodzaju umów przeczytasz w dziale Umowa realizatorska w formie aktu notarialnego.

.

4. Umowa podobna do realizatorskiej w formie pisemnej** (tzw. umowa przedwstępna, również zwana umową deweloperską)

Zamiast umowy realizatorskiej (którą zawiera się aktem notarialnym) możliwe jest jeszcze zawarcie w takiej sytuacji umowy o podobnej treści, ale w formie pisemnej. Jej zawarcie jest mniej bezpieczne dla kupującego, za to jest mniej sformalizowane i tańsze.

Więcej na temat jego rodzaju umów przeczytasz w dziale Umowa realizatorska w formie pisemnej.

.

Jeśli kupujesz zarówno mieszkanie jak i garaż (mam na myśli garaż, który będzie miał osobną księgę wieczystą niż mieszkanie), będziesz zawierał dwie umowy: umowę deweloperską oraz umowę realizatorską albo umowę w formie pisemnej.

.

Zawarcie umowy deweloperskiej albo realizatorskiej to oczywiście dopiero początek. Te umowy nie sprawią, że staniesz się właścicielem mieszkania czy innego lokalu. Do tego konieczne jest jeszcze zawarcie kolejnej umowy.

—————–

* w aktach notarialnych nazywa się tę umowę na ogół „umowa zobowiązująca do wybudowania budynku, wyodrębnienia własności lokalu i przeniesienia własności” lub „umowa zobowiązująca do wybudowania budynku, wyodrębnienia własności lokalu i sprzedaży” ale myślę, że katowanie czytelników bloga tą długą nazwą mija się z celem – dlatego będę posługiwać się nazwą „umowa realizatorska w formie aktu notarialnego”, chociaż jest ona rzadko stosowana nawet przez prawników.

.

** ta umowa jest najczęściej nazywana „umową przedwstępną zobowiązującą do wybudowania budynku, wyodrębnienia własności lokalu i sprzedaży” albo podobnie. Kiedyś prawnicy nazywali ją często umową deweloperską, ale po wejściu w życie ustawy deweloperskiej ta nazwa jest zarezerwowana dla innego rodzaju umowy. Na blogu będę nazywać tę umowę „umową realizatorską w formie pisemnej”.

 

Save

{ 2 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Konrad Marzec 4, 2017 o 22:30

Dzień dobry.
Poszukujemy z żoną nowego domu i przeglądamy od pewnego czasu oferty zarówno deweloperów jak i firm prywatnych budujących domu. Spotkaliśmy się jednak w dniu dzisiejszym po raz pierwszy z nietypową (jak dla nas) sytuacją. Osoba fizyczna oferuje sprzedaż domu, który dopiero wybuduje na własnej działce. Sprzedający (/wykonawca) proponuje zawarcie umowy w której zobowiązuje się do wybudowania domu według określonego projektu i doprowadzenia go do stanu „deweloperskiego” w momencie gdy wpłacimy kwotę stanowiącą około 5% ceny końcowej. Po zawarciu w/w umowy spotykamy się w biurze projektowym i ewentualnie wprowadzamy modyfikacje do projektu domu, następnie sprzedający występuje o stosowne pozwolenia na budowę, realizuje inwestycję, a w momencie jej zakończenia dopełniamy formalności związanych z jej zakupem. Nie spotkaliśmy się dotychczas z taka formą i budzi ona w nas pewne obawy. Czy jest to model spotykany na rynku gdy sprzedający/budujący nie jest deweloperem i buduje niejako „pod klienta”? Czy poza ryzykiem straty zaliczki występują też inne zagrożenia dla nas jako kupujących? A jeśli jest to forma znana na rynku to jak szczegółowe informacje odnosnie budowy i późniejszego zbycia, powinny być zawarte w takiej umowie?

Odpowiedz

Joanna Marska-Romaniszyn Marzec 6, 2017 o 13:45

Dzień dobry, aby odpowiedzieć musiałabym znać dokładny stan prawny i postanowienia umowy. Podejrzewam, że jest to twórcza próba obejścia ustawy deweloperskiej, więc zawieranie takiej umowy jest ryzykowne. Jeśli są Państwo zainteresowani poradą, proszę o kontakt e-mailowy na joanna.marska@umowazdeweloperem.pl .

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Cieszę się, że chcesz skomentować ten wpis – pamiętaj jednak, że na blogu nie udzielam porad prawnych. Jeśli jesteś zainteresowany taką poradą albo masz pytania dotyczące Twojej umowy deweloperskiej, napisz do mnie na adres joanna.marska@umowazdeweloperem.pl.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: