Umowa rezerwacyjna z elementami umowy przedwstępnej

Joanna Marska-Romaniszyn    05 listopada 2013    Komentarze (0)

umowa rezerwacyjnai przedwstępna deweloperska

Poprzednio opisywałam umowę rezerwacyjną bez elementu umowy przedwstępnej. Dzisiaj zajmiemy się drugim typem umowy rezerwacyjnej, czyli – nietrudno zgadnąć – tym z elementami umowy przedwstępnej. Nie zwracaj za bardzo uwagi na nazwę – jeśli weźmiesz pod uwagę ilość elementów umowy rezerwacyjnej i ilość elementów umowy przedwstępnej, to może się okazać, że jest ich po równo albo że postanowienia umowy przedwstępnej przeważają. Możesz ją więc też nazywać umową rezerwacyjno-przedwstępną.

Ten rodzaj umowy rezerwacyjnej jest częściej spotykany niż „czysta” umowa rezerwacyjna, z reguły należy do „potworków prawnych” (o czym pisałam już tutaj) i w wielu przypadkach jest pod względem prawnym nieważny (!) (ale to temat na osobny wpis).

.

1. Trzy ważne postanowienia

Ten rodzaj umowy rezerwacyjnej zawiera te same zobowiązania, co umowa rezerwacyjna, o której pisałam poprzednio, oraz dodatkowo – zobowiązanie (jedno lub dwa) do zawarcia innej umowy (tzw. umowy przyrzeczonej).

Podsumowując, jest to umowa zawierana między deweloperem a osobą dokonującą rezerwacji, i zawiera następujące zobowiązania:

  • deweloper zobowiązuje się na pewien czas „dokonać rezerwacji” danego lokalu na rzecz osoby dokonującej rezerwacji (więcej na temat niejasnego określenia „dokonać rezerwacji” możesz przeczytać tu)
  • osoba dokonująca rezerwacji w zamian za to zobowiązuje się wpłacić deweloperowi określoną sumę (zwaną np. „opłatą rezerwacyjną”) – to zobowiązanie nie jest jednak obowiązkowe i nie występuje w niektórych umowach;
  • przynajmniej jedna ze stron (deweloper lub osoba dokonująca rezerwacji) albo obie zobowiązują się, że podpiszą inną umowę. Najczęściej dotyczy to zawarcia umowy deweloperskiej, ale może też chodzić o umowę realizatorską lub umowę zawieraną po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, czy inny rodzaj umowy. Najważniejsze postanowienia umowy, która ma być podpisana w przyszłości, powinny być jak najdokładniej opisane.

 

2. Umowa rezerwacyjna czy „rezerwacyjno-przedwstępna”?

Jak rozpoznać, czy dana umowa rezerwacyjna zawiera czy nie zawiera elementy umowy przedwstępnej? Najczęściej da się to poznać w bardzo prosty sposób – w umowie będą postanowienia wyraźnie wskazujące na zobowiązanie stron(y) do zawarcia innej umowy, np.:

  • „Rezerwujący zobowiązuje się zawrzeć umowę deweloperską do dnia…”

  • „Strony zobowiązują się podpisać umowę deweloperską do dnia …”

  • „Przedmiotem umowy jest zobowiązanie stron do zawarcia umowy deweloperskiej.”

Więcej wątpliwości można mieć przy stwierdzeniach typu:

  • „Deweloper powinien podpisać umowę deweloperską do dnia….”

  • „Przedmiotem umowy jest zawarcie przez strony umowy deweloperskiej.”

  • „Umowa deweloperska zostanie zawarta do dnia …”

W przypadku takich stwierdzeń również najczęściej będziemy mieć do czynienia z umową przedwstępną, ale takie zapisy trzeba już oceniać ostrożniej.

 

3. Skutki zawarcia elementów umowy przedwstępnej w umowie rezerwacyjnej

Jakie znaczenie ma to, że któraś ze stron (np. deweloper) zobowiązuje się do podpisania w przyszłości innej umowy? Takie, że druga strona (np. osoba rezerwująca) ma prawo domagać się, aby faktycznie taka umowa została podpisana i to na warunkach, jakie ustalono wcześniej. Na przykład jeśli wcześniej deweloper zobowiązał się, że Twoje mieszkanie będzie miało dwa miejsca garażowe, to nie może stwierdzić już po zawarciu umowy rezerwacyjno-przedwstępnej, że w umowie przyrzeczonej „przydzieli” Ci tylko jedno miejsce.

Jeśli osoba zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej nie będzie chciała tej umowy podpisać, mogą ją spotkać konsekwencje wynikające z przepisów (przede wszystkim – będzie musiała naprawić szkodę osobie, która oczekiwała na zawarcie umowy przyrzeczonej). W przypadku umów rezerwacyjno-przedwstępnych konsekwencje te są zwykle od razu uregulowane w umowie.

 

4. Kto jest zobowiązany – Ty czy deweloper?

Tak jak napisałam wcześniej, zobowiązane do zawarcia umowy deweloperskiej (czy innej) wcale nie muszą być obie strony. Często się zdarza, że to jedynie osoba dokonująca rezerwacji zobowiązuje się, że podpisze umowę przyrzeczoną – a deweloper nie zobowiązuje się do zawarcia umowy przyrzeczonej, a jedynie do rezerwacji lokalu. Zdarza się tak nawet w przypadkach, gdy umowa deweloperska (czy inna) nie może zostać zawarta jedynie z powodów leżących po stronie dewelopera!

Oczywiście, jeśli w umowie rezerwacyjnej to Ty się zobowiązujesz do zawarcia umowy, a deweloper już nie, to taka umowa rezerwacyjna jest niekorzystna dla Ciebie. W takim wypadku, jeśli nie będziesz już chciał (albo po prostu nie będziesz w stanie) podpisać umowy przyrzeczonej, to deweloper będzie mógł domagać się np. naprawienia szkody, którą poniósł licząc na to, że umowa zostanie zawarta (na ogół tę funkcję będzie pełnić właśnie przepadek opłaty rezerwacyjnej). Ale jeśli to deweloper nie będzie chciał podpisać umowy, to Ty nie będziesz miał podstaw by domagać się naprawienia szkody.

 

Save

Save

{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }

Dodaj komentarz

Cieszę się, że chcesz skomentować ten wpis – pamiętaj jednak, że na blogu nie udzielam porad prawnych. Jeśli jesteś zainteresowany taką poradą albo masz pytania dotyczące Twojej umowy deweloperskiej, napisz do mnie na adres joanna.marska@umowazdeweloperem.pl.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: