Umowa rezerwacyjna bez elementu umowy przedwstępnej

0
627

Ostatnio pisałam, że umowa rezerwacyjna może występować w dwóch rodzajach: w formie „czystej”, czyli zawierającej jedynie element rezerwacji, oraz w formie „mieszanej”, czyli zawierającej rezerwację i elementy umowy przedwstępnej.

Dzisiaj napiszę trochę o tym pierwszym typie umowy.

 

W praktyce taka „czysta” umowa rezerwacyjna, czyli w której ani deweloper ani rezerwujący nie zobowiązują się do zawarcia innej umowy (deweloperskiej, realizatorskiej czy innej), jest spotykana rzadko. Zaraz po wprowadzeniu ustawy deweloperskiej jej popularność wzrosła, ze względu na konieczność zawierania umów przedwstępnych deweloperskich w formie aktu notarialnego.

Jednak ze względu na niehonorowanie tego typu umowy w ramach programu „Rodzina na swoim” oraz wątpliwości co do formy wymaganej przy zawieraniu umów rezerwacyjnych (o czym jeszcze napiszę), ich popularność znowu spadła. Nie znaczy to jednak, że takich umów w ogóle się nie zawiera.

Taka umowa może dotyczyć rezerwacji każdego lokalu (mieszkania, garażu, lokalu biurowego) i na dowolnym etapie budowy, chociaż najczęściej spotyka się zawieranie umów rezerwacyjnych albo przed rozpoczęciem procesu budowy, albo na samym jej początku, czyli na tzw. etapie dziury w ziemi.

Umowę rezerwacyjną zawiera się najczęściej na określony czas (np. miesiąc).

 

1. Zobowiązanie dewelopera do rezerwacji

Umowa rezerwacyjna w „czystej” formie jest umową zawieraną między deweloperem a osobą dokonującą rezerwacji, i zawiera przynajmniej jedno zobowiązanie – a mianowicie deweloper zobowiązuje się „zarezerwować” dany lokal dla osoby dokonującej rezerwacji.

Swoją drogą, gdy przeglądałam wzory umów rezerwacyjnych dostępne w internecie, znalazłam umowę nazwaną „umowa rezerwacyjna”, w której… deweloper nie zobowiązuje się w ogóle do rezerwacji lokalu! (ani do niczego innego zresztą też). W umowie tej jedynie klient dewelopera zobowiązuje się do zawarcia umowy deweloperskiej w przyszłości i zapłaty „opłaty rezerwacyjnej” – nie wiadomo za co (bo skoro deweloper nie dokonuje rezerwacji, to dlaczego jego klient ma za coś płacić?). Jak widzisz, umowa może nazywać się „umowa rezerwacyjna”, a tak naprawdę może to być umowa przedwstępna bez elementu umowy rezerwacyjnej. Ale to tylko taka dygresja…

 

Pojęcie „deweloper dokonuje rezerwacji” jest wieloznaczne, i niestety w wielu przypadkach trzeba się domyślać, co strony miały na myśli, ponieważ z umowy to nie wynika. Ponieważ żadne przepisy nie regulują wprost umowy rezerwacyjnej, to nie można również posłużyć się definicją z ustawy.

Najczęściej w umowie rezerwacji znajduje się mniej więcej taki zapis:

„Deweloper zobowiązuje się do rezerwacji mieszkania do dnia ….”

Co z tego wynika? Prawdopodobnie każdy „czuje”, co znaczy „rezerwacja” w tym przypadku, ale czy na pewno pokrywa się to ze znaczeniem, które miał na myśli deweloper? Czy nie byłoby lepiej, gdyby to postanowienie brzmiało np. tak?

Deweloper zobowiązuje się do rezerwacji mieszkania do dnia …, tzn. do tego, że w ww. okresie nie sprzeda mieszkania innej osobie niż Rezerwujący.”

Teraz przynajmniej wiemy, co oznacza pojęcie „rezerwacja”. Ale czy to zabezpiecza Twój interes? Zwróć uwagę na to, że w przykładzie wyżej mowa jest tylko o „sprzedaży” mieszkania. Jeśli deweloper podpisze umowę sprzedaży z inną osobą, to naruszy postanowienia umowy rezerwacyjnej. Ale co jeśli podpisze z inną osobą inny rodzaj umowy, np. umowę deweloperską? Umowa deweloperska nie jest umową sprzedaży.

Z tego powodu powinieneś dążyć do tego, żeby rezerwacja lokalu obejmowała zakaz zawierania jakichkolwiek umów dotyczących „Twojego” lokalu, a nawet zakaz przedstawiania innym osobom propozycji zawarcia takich umów.

 

Cały czas opisujemy jednak prawo rezerwacji jako zakaz. A przecież nie chodzi o to, żeby deweloper nikomu innemu nie proponował zakupu danego lokalu, tylko żebyś Ty miał możliwość zawarcia umowy jako pierwszy. Może więc lepiej opisać prawo rezerwacji w ten sposób?

Deweloper zobowiązuje się zapewnić Rezerwującemu prawo pierwszeństwa zawarcia umowy deweloperskiej.”

W takim wypadku jednak należy znowu opisać, co strony rozumieją pod pojęciem „prawa pierwszeństwa” i jak dokładnie będzie przebiegać procedura ww. zapewnienia pierwszeństwa.

 

Jak widzisz, kwestii zobowiązania dewelopera należy poświęcić trochę uwagi. Skoro za coś masz deweloperowi zapłacić, to dobrze by było, żebyś dokładnie wiedział, czego możesz od dewelopera się domagać. Inaczej może się okazać, że deweloper weźmie od Ciebie opłatę rezerwacyjną i w czasie gdy np. będziesz załatwiał kredyt, będzie negocjował warunki zawarcia umowy deweloperskiej z innymi klientami. Po czym podpisze umowę deweloperską z kimś innym, zatrzyma opłatę… i będzie to zgodne z postanowieniami umowy rezerwacyjnej.

 

2. Zobowiązanie osoby rezerwującej do zapłaty opłaty rezerwacyjnej

Zwykle w umowie rezerwacyjnej znajduje się również drugie zobowiązanie – osoba dokonująca rezerwacji w zamian za dokonanie rezerwacji zobowiązuje się zapłacić deweloperowi określoną sumę (zwaną np. „opłatą rezerwacyjną”).

Niektórzy deweloperzy rezerwują lokal nie domagając się od rezerwującego opłaty rezerwacyjnej.

 

3. Inne postanowienia

Ponieważ warunki umowy mają być jeszcze negocjowane, w umowie rezerwacyjnej często nie wpisuje się szczegółowych warunków przyszłej umowy deweloperskiej (czy innej) – wystarczy, że z umowy rezerwacyjnej wynika, o jaki lokal chodzi. Nie jest to jednak rozwiązanie korzystne dla osoby dokonującej rezerwacji, ponieważ w rezultacie nie może być pewna, jakie będzie miała warunki przyszła umowa.

W umowie rezerwacyjnej, którą tutaj opisuję, nie zamieszcza się nigdy postanowień zobowiązujących którąkolwiek ze stron do zawarcia innej umowy (np. deweloperskiej, sprzedaży itp.). Jeśli w umowie rezerwacyjnej jest takie postanowienie, to wtedy mamy już do czynienia z umową rezerwacyjną z elementami umowy przedwstępnej.