Tzw. umowa deweloperska a umowa przedwstępna

Joanna Marska-Romaniszyn    05 grudnia 2013    6 komentarzy

umowa deweloperska a umowa przedwstępna

Umowy deweloperskie i inne umowy zawierane z deweloperem (umowy realizatorskie i umowy zawierane po zakończeniu budowy) często noszą tytuł „umowa przedwstępna deweloperska”. Czy jednak rzeczywiście umowy tego typu są umowami przedwstępnymi?

Nad tym problemem wielokrotnie głowiły się sądy (z Sądem Najwyższym włącznie) w czasach, gdy jeszcze nie było ustawy deweloperskiej. Po wejściu w życie ustawy deweloperskiej nie ma już wątpliwości, że typowa umowa deweloperska (czyli ta uregulowana w ustawie deweloperskiej) nie jest umową przedwstępną, lecz innym rodzajem umowy, który ma swoje własne regulacje prawne.

Co jednak z pozostałymi umowami, które nie zostały uregulowane w ustawie deweloperskiej (np. dotyczącymi garaży, lokali biurowych albo mieszkań kupowanych przez osoby prawne)? Pytanie to dotyczy w szczególności umów zawartych w formie pisemnej (a nie aktu notarialnego) i nie ujawnionych w księdze wieczystej.

.

Orzeczenie Sądu Najwyższego

Sąd Najwyższy ostatecznie doszedł do wniosku, że umowa tego typu nie jest umową przedwstępną, ale umową która ma charakter samodzielny. Tego typu umowy zawierane z deweloperem zawierają elementy umowy przedwstępnej, ale nie tylko. Czym zdaniem Sądu Najwyższego różnią się od siebie umowa „deweloperska” (czyli nieuregulowana w ustawie deweloperskiej) i umowa przedwstępna? (1)

.

Umowa przedwstępna sprzedaży lokalu – typowa treść

Typowa umowa przedwstępna (w rozumieniu art. 389 kodeksu cywilnego) sprzedaży lokalu ma cechy:

  • sprzedający i kupujący zobowiązują się, że w przyszłości zawrą umowę sprzedaży (umowę przyrzeczoną);
  • kupujący wpłaca (na ogół) zadatek lub zaliczkę przy (lub po) zawarciu umowy przedwstępnej. Reszta pieniędzy jest przekazana sprzedającemu już po zawarciu umowy przyrzeczonej;
  • umowa dotyczy najczęściej lokalu, który już istnieje w sensie fizycznym i prawnym (czyli jest wybudowany i ma swoją księgę wieczystą);
  • okres między zawarciem umowy przedwstępnej a zawarciem umowy przyrzeczonej jest na ogół krótki (kilka miesięcy)

.

Umowa deweloperska i umowa przedwstępna deweloperska

Umowa z deweloperem (tzw. „ umowa deweloperska” albo „umowa przedwstępna deweloperska”) ma cechy:

  • deweloper i jego klient zobowiązują się, że w przyszłości zawrą umowę, na mocy której dojdzie do wyodrębnienia lokalu i przeniesienia jego własności na klienta (umowa przyrzeczona). Oprócz tego deweloper zobowiązuje się, że wybuduje budynek, w którym ten lokal ma się znajdować;
  • klient dewelopera wpłaca całą (lub prawie całą) cenę przed zawarciem umowy przyrzeczonej;
  • umowa dotyczy lokalu, który w sensie prawnym nie istnieje (a najczęściej nie istnieje nawet budynek, w którym lokal ten ma być położony);
  • okres między zawarciem umowy „deweloperskiej” a zawarciem umowy przyrzeczonej jest na ogół długi (kilka lat)

.

Znaczenie różnicy

Dlaczego kwestia, czy umowy z deweloperem są czy nie są umowami przedwstępnymi, ma aż takie znaczenie?

Jest to takie ważne, ponieważ w przypadku umów „samodzielnych” można domagać się od strony umowy, która nie wykonała (albo źle wykonała) swoich zobowiązania z umowy, aby naprawiła szkodę tym spowodowaną. Natomiast w przypadku umowy przedwstępnej ta odpowiedzialność jest mocno ograniczona. Dlatego też uznanie umów „deweloperskich” za umowy o innym charakterze niż umowa przedwstępna to dobra wiadomość dla wszystkich klientów dewelopera.

 

(1) dokładne uzasadnienie można znaleźć np. w wyroku z dnia 25 lipca 2013 r. sygn. akt II CSK 575/12 i  i uchwale z dnia 9 grudnia 2010 r. sygn. akt III CZP 104/10

 

Save

{ 6 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Aldona Wrzesień 16, 2014 o 11:44

Dziękuję za rzetelny wpis 🙂 Pozdrawiam

Odpowiedz

Joanna Marska Wrzesień 21, 2014 o 08:24

Dziękuję!

Odpowiedz

jacek Wrzesień 29, 2016 o 11:40

Witam.

Mam 2 pytania:
1. czy ustawa deweloperska w art. 2 ust. 2 gdzie jest mowa o zastosowaniu przepisów ustawy równiez do umowy przedwstępnej narzuca w następstwie art. 26 ust. 1, aby umowa przedwstępna była sporządzona w formie aktu notarialnego?
2. czy w umowie przedwstępnej dot. nabycia lokalu mieszkalnego zawartej w formie pisemnej (na podstawie art. 389 KC) można wskazać rachunek powierniczy dla celów zaksięgowania zaliczki wpłaconej w związku z zawarciem tejże umowy przedwstępnej?

pozdrawiam
JK

Odpowiedz

Joanna Marska-Romaniszyn Wrzesień 29, 2016 o 16:12

Tak, umowa przedwstępna deweloperska powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Ale można również uznać, że jest to obowiązkowe tylko gdy umowa taka zawiera zobowiązanie dewelopera do zawarcia umowy. Przepis jest niejasny.
Nie bardzo rozumiem co Pan ma na myśli pisząc o umowie przedwstępnej w formie pisemnej – czy chodzi o sytuację, gdy budynek jest już wybudowany? Czy umowie której stroną nabywającą mieszkanie jest inny podmiot niż osoba fizyczna?

Odpowiedz

Taki Grudzień 10, 2017 o 15:59

Witam,
Czy prowo rzewiduje ze nabywca kupujacy nowe mieszkanie od dewelopera wraz z miejscem w garazu podziemnym, wielostanowiskowym i komurka lokatorska na tym samym poziomie co garaz, moze zawrzec obydwie umowy w jednym akcie notarialnym, tym samym oszczedzajac oplaty notarialne ?
Dlaczego deweloperzy daza do zawarcia dwoch umow?
Pozdrawiam
Taki

Odpowiedz

Joanna Marska-Romaniszyn Grudzień 13, 2017 o 01:05

Rozumiem, że chodzi o umowę przedwstępną dotyczacą udziału w wyodrębnionym garażowcu? Można ją połączyć z umową deweloperską w jednym akcie notarialnym i prawie zawsze się tak robi. Oszczędza się wówczas na koszcie wypisów.
Z zawieraniem osobnej umowy przedwstępnej spotykałam się jedynie w przypadkach, gdy była zawierana w formie pisemnej a nie aktu notarialnego.
Nie przychodzi mi do głowy żaden powód, dlaczego deweloper by chciał zawierać dwie osobne umowy.

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Cieszę się, że chcesz skomentować ten wpis – pamiętaj jednak, że na blogu nie udzielam porad prawnych. Jeśli jesteś zainteresowany taką poradą albo masz pytania dotyczące Twojej umowy deweloperskiej, napisz do mnie na adres joanna.marska@umowazdeweloperem.pl.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: