Trybunał Konstytucyjny a umowy deweloperskie

Joanna Marska-Romaniszyn    31 grudnia 2015    2 komentarze

Obecnie trwa nieomal wojna o losy Trybunału Konstytucyjnego i wcale się nie zapowiada na to, żeby miała się szybko zakończyć.

Podejrzewam, że wielu czytelników bloga uważa, że Trybunał nie ma wpływu na życie „zwykłych Polaków”. Spory polityków (i prawników) o liczbę sędziów rozpatrujących jedną sprawę czy to, w jaki sposób będą głosować, wydają się „normalnym ludziom” typową walką o władzę między starą a nową ekipą rządzącą.

Wiele osób zapewne ma już dość tej awantury. Po co więc o tym piszę i zawracam głowę czytelnikom takim „politycznym” tematem, i to w dodatku w czasie, gdy wszyscy odpoczywają po świątecznej bieganinie (a niektórzy również po świątecznym obżarstwie) i zbierają siły na sylwestrowe szaleństwa?

Dlatego, że Trybunał Konstytucyjny miał wpływ na obecną sytuację osób kupujących mieszkania od deweloperów, a niewykluczone, że będzie też zajmować się tym tematem w przyszłości (i może nawet w sprawie któregoś z czytelników tego bloga).

.
Trybunał Konstytucyjny w 2010 roku wydał postanowienie (1), w którym zwrócił uwagę, że przepisy regulujące stosunki między stronami umowy deweloperskiej nie zapewniają odpowiedniej ochrony praw osób kupujących mieszkania (2). Postanowienie było kierowane do ówczesnych sejmu i rządu, aby rząd (czy posłowie z własnej inicjatywy) stworzyli ustawę, która ureguluje umowy deweloperskie w taki sposób, by nabywcy mieszkań byli lepiej chronieni.

W czasie, gdy Trybunał wydał postanowienie, umowy deweloperskie nie były odpowiednio uregulowane w żadnej ustawie, a z prawnego punktu widzenia sytuacja osoby zawierającej umowy z deweloperem była kiepska – zarówno w przypadku, gdy deweloper nie wywiązywał się z umowy (np. zwlekając z przeniesieniem własności mieszkania na klienta) jak i w przypadku upadłości dewelopera. Tymczasem upadłości deweloperów zdarzały się często, a deweloperzy narzucali w umowach warunki bardzo niekorzystne dla nabywców.
Trybunał stwierdził, że:

„[…] w istniejącym stanie prawnym, ze względu na fakt, że upadłości firm deweloperskich działających na polskim rynku nie są jednostkowymi sytuacjami, niezbędne jest wprowadzenie szczególnych mechanizmów chroniących interesy nabywców, zwłaszcza wobec faktycznych dysproporcji w kontraktowej pozycji stron umowy deweloperskiej. Konieczne jest zatem określenie wzajemnych praw i obowiązków stron takiej umowy, sposobu jej wykonania, a także odpowiedzialności stron w razie jej niewykonania lub nienależytego wykonania. Niezbędne jest ponadto wprowadzenie mechanizmów ochronnych dla nabywców mieszkań, w sytuacji gdy umowa zobowiązująca lub przedwstępna nie zostały zawarte w formie aktu notarialnego.”

Rząd i sejm (razem z senatem) wzięli sobie do serca postanowienie Trybunału, i w 2011 roku uchwalono tzw. ustawę deweloperską. Co prawda ustawa należy do tych – delikatnie mówiąc – mało przemyślanych i dopracowanych (o czym wielokrotnie wspominałam na blogu), i można mieć wątpliwości, czy zalecenia Trybunału zostały spełnione (zwłaszcza jeśli chodzi o ochronę nabywcy w przypadku upadłości dewelopera). Ale jakość ustawy to już nie wina Trybunału.

.
Błędów ustawy deweloperskiej – nawet tych najbardziej rażących – nie naprawiła poprzednia ekipa rządząca. Nowa ekipa też się chyba nie zamierza za ten temat zabrać w najbliższym czasie (przynajmniej nic o tym nie słyszałam – jeśli masz informacje na ten temat, proszę napisz w komentarzu!). Dalej bardzo niejasna jest sytuacja nabywców w przypadku upadłości jak i osób, które zawarły umowę z deweloperem już po wybudowaniu budynku – a przecież jest to bardzo istotna sprawa dla bardzo wielu osób. W takim przypadku rozstrzygnięcie Trybunału Konstytucyjnego może okazać się ostatnią deską ratunku dla klientów dewelopera, który upadł albo nie wywiązał się z umowy.

Jak widzisz, działalność Trybunału Konstytucyjnego może mieć wpływ również na Twoją sytuację.

.
Jedną z najważniejszych (moim zdaniem) kwestii jest to, czy po zmianach ustawy Trybunał będzie rozpatrywać sprawy wolniej czy szybciej. Dla kogoś, kto może stracić majątek całego życia – a w takiej sytuacji często są osoby, które zawarły umowę deweloperską z upadającym deweloperem – nie będzie obojętne, czy jego sprawa zostanie rozstrzygnięta po pół roku, trzech latach czy sześciu latach.

Polscy politycy mają niestety skłonność do „ulepszania” przepisów o postępowaniu przed sądami i urzędami. Zmiany często uzasadnia się potrzebą przyspieszenia rozpoznania spraw – i nie bierze się pod uwagę głosu prawników-praktyków (sędziów, prokuratorów, adwokatów i radców prawnych itp.) oraz organizacji broniących praw człowieka i obywatela itp. ostrzegających, że takie zmiany nie tylko nie polepszą, ale pogorszą czas rozpatrywania spraw.

Potem nowe przepisy wchodzą w życie i co się okazuje? Że – ku zdziwieniu (rzeczywistemu albo udawanemu) polityków sprawy przed sądami i urzędami rozpatrywane są jeszcze wolniej niż wcześniej.

.
.
(1) postanowienie z 2 sierpnia 2010 r. sygn. akt S 3/10
(2) zgodnie z art. 75 i 76 Konstytucji, władze publiczne powinny „popierać działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania” i chronić konsumentów „przed działaniami zagrażającymi ich zdrowiu, prywatności i bezpieczeństwu oraz przed nieuczciwymi praktykami rynkowymi”.
.
.

{ 2 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Mateusz Styczeń 2, 2016 o 11:30

Nie ma co myśleć o trybunale konstytucyjnym bo możliwe że go nie będzie za rok 😛

Odpowiedz

Joanna Marska-Romaniszyn Styczeń 2, 2016 o 14:40

Mam nadzieję, że nie 🙂

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Cieszę się, że chcesz skomentować ten wpis – pamiętaj jednak, że na blogu nie udzielam porad prawnych. Jeśli jesteś zainteresowany taką poradą albo masz pytania dotyczące Twojej umowy deweloperskiej, napisz do mnie na adres joanna.marska@umowazdeweloperem.pl.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: