Służebność przejazdu i przechodu – co to jest

Joanna Marska-Romaniszyn    13 lipca 2014    10 komentarzy

służebność przejazdu i przechodu co to jest

Nadszedł czas upałów i mój komputer dosłownie dostaje udaru słonecznego. W efekcie umieszczenie kolejnego wpisu na blogu staje się nie lada wyzwaniem – mam nadzieję, że teraz, gdy będzie trochę chłodniej, nadrobię zaległości.

Dzisiaj postaram się wyjaśnić, czym jest prawo zwane służebnością przechodu i przejazdu (albo na odwrót: służebnością przejazdu i przechodu).
.
Czytając wzory umów deweloperskich prawdopodobnie spotkasz się z informacją, że w dziale I-Sp lub dziale III księgi wieczystej nieruchomości, na której ma zostać wybudowana inwestycja, wpisano służebność przechodu i / lub przejazdu. Co to oznacza?
.
Służebność taka to prawo właściciela jednej nieruchomości do poruszania się (w zależności od przypadku – przechodzenia lub przejeżdżania) po nieruchomości, która jest własnością innej osoby.

Jeśli nieruchomość X jest obciążona służebnością przejazdu i przechodu na rzecz właściciela nieruchomości Y, to znaczy, że właściciel nieruchomości Y może przejeżdżać i przechodzić przez nieruchomość X. Nieruchomość X – czyli ta, przez którą można przechodzić – nazywa się nieruchomością obciążoną. Nieruchomość Y – której właściciel może przechodzić przez cudzą nieruchomość – nazywa się władnącą.
.
W momencie ustanowienia służebności powinno się określić jej zakres, czyli określić w jaki sposób osoby uprawnione będą mogły przechodzić i przejeżdżać przez nieruchomość obciążoną – np. że będą mogły poruszać się tylko wydzielonym pasem gruntu położonym przy jednej z granic działki. Najczęściej następuje to poprzez zaznaczenie na mapce fragmentu nieruchomości, po którym można się poruszać.
.
Co istotne, służebność taka „przypisana” jest do nieruchomości, a nie do konkretnych osób. Służebność trwa, mimo że właściciele nieruchomości się zmieniają.

Na przykład jeśli nieruchomość dewelopera jest obciążona służebnością przechodu na rzecz właściciela działki Y, to przechodzić przez działkę dewelopera będzie mógł każdy właściciel działki Y – załóżmy, że aktualnie jest nim Jan Kowalski.

Gdy deweloper wybuduje na nieruchomości budynek i sprzeda mieszczące się w nim samodzielne lokale (czyli nieruchomość będzie stanowiła współwłasność właścicieli lokali), to Ty i pozostali właściciele będziecie musieli tolerować to, że po nieruchomości wspólnej będzie mógł chodzić i jeździć Jan Kowalski.

Jeśli Jan Kowalski sprzeda swoją działkę Zbigniewie Nowak, to Zbigniewa Nowak będzie mogła poruszać się po „Twojej” działce. Gdy Zbigniewa Nowak podaruje działkę swoim wnukom, to każdy wnuk będzie mógł przechodzić i przejeżdżać przez „Twoją” działkę. I tak dalej.
.
Istnienie służebności odnotowuje się w księdze wieczystej prowadzonej zarówno dla nieruchomości władnącej, jak i obciążonej (a przynajmniej tak powinno być).

Jeśli to Ty – jako właściciel nieruchomości – będziesz mógł przechodzić przez cudzą działkę, to takie prawo zostanie wpisane w dziale I-Sp księgi wieczystej Twojej nieruchomości (i dziale III księgi wieczystej nieruchomości obciążonej).

Jeśli natomiast ktoś inny będzie mógł chodzić po Twojej działce, to informacja taka zostanie podana w dziale III księgi wieczystej Twojej nieruchomości (i dziale I-Sp księgi wieczystej nieruchomości władnącej).
.
Dzięki temu, przeglądając księgę wieczystą nieruchomości, na której ma powstać Twoje nowe mieszkanie, możesz dowiedzieć się, czy możesz poruszać się po innych działkach i czy mieszkańcy innych działek mogą poruszać się po nieruchomości, w której będziesz miał udział jako właściciel mieszkania.

Jeśli będziesz korzystać z cudzej nieruchomości na podstawie służebności, to pamiętaj, że może się to wiązać z koniecznością ponoszenia dodatkowych kosztów (np. jeśli droga, z której będziesz korzystać, będzie wymagała naprawy).
.
To dopiero początek informacji na temat tego typu służebności – jeszcze do nich powrócę i opiszę Ci, jakie w praktyce bywają z nimi problemy.
.

Save

{ 10 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Robert Wrzesień 22, 2014 o 09:53

Bardzo ciekawy wpis. Na dzisiejszych gęstwo zabudowanych osiedlach wiele działek jest obciążonych służebnością przechodu i/lub przejazdu. Z niecierpliwością czekam na kolejny wpis w tym temacie. Mam nadzieję, że będzie coś o możliwościach jakie ma Wspólnota już po uwolnieniu się od Dewelopera w zakresie ogradzania takiej działki obciążonej służebnością.

Odpowiedz

Joanna Marska-Romaniszyn Wrzesień 30, 2014 o 21:50

Ogrodzenie działki w przypadku służebności przejazdu i przechodu to temat rzeka. Ale zobaczę co da się zrobić 🙂

Odpowiedz

Robert Październik 22, 2014 o 15:49

Byłbym bardzo wdzięczny za taki wpis. Takie informacje przydadzą się zapewne wielu osobom, którym deweloper obiecuje na początku ładną ogrodzoną zieloną działeczkę, a potem się okazuje, że są problemy… 🙂

Odpowiedz

Joanna Marska-Romaniszyn Październik 24, 2014 o 21:58

Na razie zbieram materiały, ale mam nadzieję, że niedługo coś się na blogu pojawi.

Odpowiedz

Iza Lipiec 20, 2016 o 11:23

Czy popełniła już Pani wspomniany w komentarzach temat: Ogrodzenie działki w przypadku służebności przejazdu i przechodu? Jestem zainteresowana informacjami na ten temat.

Odpowiedz

Joanna Marska-Romaniszyn Lipiec 21, 2016 o 09:18

Niestety jeszcze nie 🙁 Czeka w kolejce.

Odpowiedz

Magdalena Kwiecień 6, 2017 o 14:46

Witam mam taki problem kupiliśmy dom na którym jest właśnie nieszczęsna służebność przechodu przez działkę.Moje pytanie brzmi: Czy można w jaki kolwiek sposób pozbyć się tej służebnośći? Gdyż Pan X ma wydzielony „teren”po którym może się poruszać ale niestety poprzednia właścicielka domu który kupiliśmy nie dopilnowała i nie jest ten kawałek naniesiony na akt notarialny …

Odpowiedz

Joanna Marska-Romaniszyn Kwiecień 7, 2017 o 10:49

Tak, można domagać się likwidacji służebności, ale szczegóły zależą od sytuacji – przede wszystkim czy korzystanie z tej służebności jest dla Pani sąsiada niezbędne.

Odpowiedz

izabela Lipiec 11, 2017 o 12:22

Witam , mam pytanie . Moj dziadek kupil spory kawalek ziemi , po czym na tym kawalku postawil trzy domy, do tej pory nie byly odgrodzone od siebie . po smieci babci rodzina zrobila podzial majatku i kazdy Dostal swoj dom , w dokumentach jest dokladny zapis po ile kazdy ma dostac ziemi . wiec kazdy po kolei zaczal sie odgradzac od siebie , z tym ze kolejne dwa domy nadal uzywaja kawalka mojej posesji celem dojazdu do swoich posesji pomimo ze Maja bardzo dobry dojazd od glownej ulicy do swoich posiadlosci .
1. czy pomimo ze zadne z nich nie ma sluzebnosci gruntu , przechodu i przejazdu , jestem zobowiazana do ulatwienia im tego ?
2. czy jak z dnia na dzien zamkne im przejazd ( moja brama, przez ktora przejezdzaja) bede miala jakies problemy z tego tytulu??
3. przez to ze dziadek wczesniej im pozwolil na takie dzialania moja dzialka jest zmniejszona o dokladnie ta droge przez ktrora oni uczeszczaja , ( musialam sie dodatkowo ogrodzic , zeby nie mieli dostepu do mojej posesji ii domu ) .
co Prawda dwa miesiace temu wyslalamk do rodziny pismo z prosba o zrobienie swojego przejazdu od glownej ulicy tym samy dajac im czas do konca sierpinia bierzacego roku .

byla bym bardzo wdziectzna za szybka odpowiedz . i ew jakie paragrafami mogla bym sie poslilic piszac kolejne pisma w razie jakich koleiwek problemow .

Odpowiedz

Joanna Marska-Romaniszyn Lipiec 11, 2017 o 22:57

Dzień dobry,
Nie udzielam na blogu porad prawnych w sprawach indywidualnych. Jeśli jest Pani zainteresowana odpłatną poradą, proszę o kontakt: joanna.marska@umowazdeweloperem.pl

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Cieszę się, że chcesz skomentować ten wpis – pamiętaj jednak, że na blogu nie udzielam porad prawnych. Jeśli jesteś zainteresowany taką poradą albo masz pytania dotyczące Twojej umowy deweloperskiej, napisz do mnie na adres joanna.marska@umowazdeweloperem.pl.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: