Pozwolenie na budowę i pozwolenie na użytkowanie – co każdy klient dewelopera wiedzieć powinien

Joanna Marska-Romaniszyn    14 września 2017    2 komentarze

mieszkanie od dewelopera pozwolenie na użytkowanie

Klienci często zadają mi pytania związane z procesem budowlanym – o to, co powinna zawierać decyzja o pozwoleniu na budowę inwestycji deweloperskiej, czy każde mieszkanie ma odrębne pozwolenie na użytkowanie i ile trwa cała procedura uzyskiwania pozwolenia na użytkowanie budynku.

Szczerze mówiąc, nie przepadam za typowym prawem budowlanym i nie przepadam też o pisaniu na jego temat. Ale są całe szczęście specjaliści, którzy ten temat lubią i lubią też o nim mówić. Dlatego dzisiaj na blogu będzie wywiad.

O prawie budowlanym opowie nam Magdalena Myszura – inżynier budownictwa, autorka bloga oprawiebudowlanym.pl.

.

Na co zwrócić uwagę, gdy ogląda się decyzję o pozwoleniu na budowę?

M.M.: Jeśli chodzi o decyzję, którą deweloper przedstawia kupującym, takie najważniejsze rzeczy, to:

inwestor – warto sprawdzić, kto otrzymał tę decyzję: czy deweloper, czy ktoś inny;

nazwa i adres inwestycji – dowiemy się z niej, co obejmuje pozwolenie na budowę. Na przykład, jeśli realizowane będzie osiedle domów jednorodzinnych, warto sprawdzić, czy oprócz pozwolenia na budowę tych domów uzyskano też pozwolenie na budowę niezbędnej infrastruktury, np. drogi dojazdowej, sieci uzbrojenia terenu. Te elementy mogą być objęte tą samą decyzją lub odrębną;

ostateczność decyzji – na decyzji powinna znajdować się stosowna adnotacja urzędu lub powinno zostać wydane (przez urząd, który wydał pozwolenie) zaświadczenie. Jeśli ostateczność decyzji została potwierdzona, mamy pewność, że nie wpłynęło od niej odwołanie;

ważność decyzji – decyzja o pozwoleniu na budowę traci ważność, jeśli roboty nie zostały rozpoczęte w ciągu 3 lat lub jeśli budowa została przerwana na okres dłuższy niż 3 lata;

– na projekt budowlany, a w nim przede wszystkim projekt zagospodarowania terenu, który jest załącznikiem do decyzji o pozwoleniu na budowę – warto zwrócić uwagę na zakres projektu oraz na to, czy to ten projekt jest załącznikiem do decyzji (powinny znajdować się na nim pieczęcie urzędu).

.

Czasami w umowach rezerwacyjnych jest zapis, że to nie deweloper uzyskał pozwolenie na budowę, lecz inny podmiot, i że pozwolenie to zostało przeniesione na dewelopera. Na co zwrócić uwagę w takiej sytuacji? Jakie dokumenty powinien przedstawić deweloper?

M.M.: W takiej sytuacji deweloper powinien przedstawić ostateczną decyzję o przeniesieniu decyzji o pozwoleniu na budowę.

.

Moi klienci często pytają, co obejmuje pozwolenie na użytkowanie, które jest niezbędne, by można było dokonać odbioru i wydania mieszkania albo miejsca postojowego w garażu (chodzi o odrębny lokal)? Czy na każde mieszkanie i lokal niemieszkalny typu garaż jest wydawany osobne pozwolenie?

M.M.: Pozwolenie na użytkowanie dotyczy obiektu budowlanego (lub obiektów), który może samodzielnie funkcjonować, czyli na przykład budynku wielorodzinnego. Zazwyczaj jest wydawane na takie obiekty, na jakie było wydane pozwolenie na budowę. Jeśli pozwolenie na budowę dotyczyło wielu budynków, pozwolenie na użytkowanie może być wydane na każdy z nich osobno.

.

Czy można odebrać od dewelopera mieszkanie i je wykończyć, jeśli jeszcze nie ma pozwolenia na użytkowanie budynku? Czy można w takim mieszkaniu zamieszkać?

M.M.: Przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie nie można przystąpić do użytkowania budynku lub jego części. Prawo budowlane nie precyzuje pojęcia „przystąpienie do użytkowania”, ale – jak wskazuje orzecznictwo – przystąpienie do użytkowania oznacza korzystanie z obiektu zgodnie z przeznaczeniem. W związku z tym zamieszkać nie można.

Czy można odebrać od dewelopera i je wykończyć – prawo budowlane tego nie zabrania, ale nie wiem, czy to jest bezpieczne dla kupującego. Pamiętajmy, że w takim przypadku budynek jest cały czas w budowie, za którą odpowiada kierownik budowy i druga kwestia – nie mamy pewności, czy deweloper uzyska pozwolenie na użytkowanie.

.

W jakim przypadku nadzór budowlany może odmówić wydania pozwolenia na użytkowanie budynku?

M.M.: Trochę tych sytuacji jest – określono je w art. 59 ust. 5 prawa budowlanego. Takie dwie najważniejsze sytuacje, w których nadzór może odmówić pozwolenia na użytkowanie to:

– inwestor nie dostarczył wszystkich wymaganych dokumentów (m.in. oryginału dziennika budowy, oświadczenia kierownika budowy, protokołów badań i sprawdzeń, dokumentacji geodezyjnej, potwierdzenia odbioru wykonanych przyłączy),

– obiekt wykonano niezgodnie z zatwierdzonym projektem lub nie wykonano wszystkich wymaganych robót, np. wybudowano budynek wyższy niż przewidywał projekt i dopuszcza plan miejscowy, albo na ostatniej kondygnacji, która miała być strychem nieużytkowym wykonano mieszkanie.

.

Ile czasu może trwać załatwianie formalności związanych z uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie budynku? Deweloperzy w umowach deweloperskich zastrzegają przerwę od 2 do 6 miesięcy między zakończeniem budowy a uzyskaniem pozwolenia.

M.M.: Od momentu złożenia kompletnego wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie organ nadzoru budowlanego ma 21 dni na przeprowadzenie kontroli. Jeśli wszystko będzie w porządku powinien niezwłocznie po kontroli wydać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie.

Natomiast, jeśli pojawią się jakieś nieprawidłowości w dokumentach załączanych przez inwestora do wniosku albo podczas kontroli – postępowanie może się wydłużyć. O ile? – trudno przewidzieć.

.

Co to znaczy, że pozwolenie na użytkowanie budynku jest warunkowe? Czy ktoś potem sprawdza, czy warunki z takiego pozwolenia zostały spełnione?

M.M.: Decyzja warunkowa oznacza, że można przystąpić do użytkowania obiektu, ale trzeba spełnić określone warunki nałożone w tej decyzji, np. dokończyć roboty wynikające z projektu albo wykonać dodatkowe roboty nakazane przez nadzór. Szczegółowe zasady określa ta decyzja.

Po wykonaniu robót inwestor musi zawiadomić nadzór o ich zakończeniu. Jeśli inwestor nie wykona w oznaczonym terminie tych robót, nadzór budowlany może wygasić lub uchylić decyzję o pozwoleniu na użytkowanie. Inwestor musi się liczyć z tym, że nadzór budowlany może w każdej chwili przeprowadzić kontrolę.

.

.

Jeśli masz jeszcze jakieś pytania – napisz w komentarzu, to może w przyszłości zrobimy drugą „edycję” wywiadu.

Jeśli zaciekawił Cię ten temat, to więcej informacji o prawie budowlanym znajdziesz również na blogu Magdaleny:

.

.

{ 2 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Aleksandra Październik 28, 2017 o 14:30

Witam,
Jako przestroga…
Podpisaliśmy z mężem umowę przedwstępną z deweloperem, który otrzymał warunkowe pozwolenie na użytkowanie. Na etapie odpisywania aktu notarialnego otrzymaliśmy kopię pozwolenia na użytkowanie, w którym był zapis o warunkowym wykonaniu robót do 1 marca 2018 r. , jak nas poinformowano, roboty dotyczą instalacji przeciwpożarowych. Zostaliśmy zapewnieni przez dewelopera oczywiście ustnie, że wszystko jest na dobrej drodze i nie mamy się czym martwić. Zarówno deweloper jak i notariusz podkreślali, czego odzwierciedleniem jest zapis w akcie notarialnym, że pozwolenie jest decyzją ostateczną. Akt podpisaliśmy i rozpoczęliśmy procedurę ubiegania się o kredyt. Jakież było nasze zdziwienie, kiedy bank potraktował takie pozwolenie jako zagrożenie i jako zabezpieczenie swoich interesów zwiększył nam marżę, na wypadek nie wywiązania się przez dewelopera z robót do czasu określonego w decyzji o użytkowaniu. Po informacji z banku zaczęłam na własną rękę drążyć temat i zadzwoniłam do PINB. Informacja jaką otrzymałam nie była najlepsza, bo poinformowano mnie, że jeśli deweloper nie wykona w terminie wszystkich określonych prac, to zgodnie z KPA decyzja zostanie uchylona. Istnieją oczywiście procedury wydłużające ten termin, ale najgorszy scenariusz przewiduje uchylenie decyzji (Art. 162. § 2 KPA). Dodam jeszcze, że mamy żal do notariusza, iż nie poinformował nas o możliwych skutkach takiej decyzji o użytkowaniu, tym bardziej o możliwości wprowadzenia kar umownych dla dewelopera. Profesjonalizm notariusza pozostawię bez komentarza, bo zastanawiam się nawet nad złożeniem na niego skargi. Deweloper umiejętnie wymiguje się od formalnego zapewnienia nas, że dotrzyma terminu wykonania robót a my jesteśmy bezsilni. Jedynym śladem po naszych interwencjach pozostaje oficjalna korespondencja oraz maile. W połowie listopada podpiszemy umowę przyrzeczoną na nasze upragnione mieszkanie, kredyt został już uruchomiony. Mój mąż już zrezygnował z walki z wiatrakami ale ja nadal nie składam broni. Mam zamiar wywalczyć zapisy w umowie przyrzeczonej, przynajmniej w zakresie dokładnego opisu stanu faktycznego pozwolenia na użytkowanie, że jest ono warunkowe. Podejrzewam, że nie wywalczę kar umownych ale spróbuję. Jeśli deweloper utraci pozwolenie na użytkowanie, to z formalnego punktu widzenia nie powinno się zamieszkiwać takiej nieruchomości. Czarny scenariusz przewiduje spłatę kredytu z podwyższoną marżą, brak możliwości użytkowania mieszkania oraz konieczność wynajęcia mieszkania na czas ponownego uzyskiwania pozwolenia na użytkowanie.

Dodam na koniec, że warunkowe pozwolenie na użytkowanie, to problem, który jest zamiatany pod dywan przez deweloperów, a kupujący nie mają świadomości jakie mogą być konsekwencje takiego stanu i nie wiedzą jak mogą się zabezpieczyć. W naszym przypadku nie chodzi o dziurę w ziemi lub trwającą budowę, kiedy to niczego nie można być pewnym, chodzi o wybudowany budynek, dla którego inwestor otrzymał decyzję o użytkowaniu.

Pozdrawiam,
Aleksandra

Odpowiedz

Joanna Marska-Romaniszyn Listopad 2, 2017 o 14:29

Dziękuję za podzielenie się Państwa historią.

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Cieszę się, że chcesz skomentować ten wpis – pamiętaj jednak, że na blogu nie udzielam porad prawnych. Jeśli jesteś zainteresowany taką poradą albo masz pytania dotyczące Twojej umowy deweloperskiej, napisz do mnie na adres joanna.marska@umowazdeweloperem.pl.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: