Opłata rezerwacyjna zatrzymywana przy umowie rezerwacyjnej

Joanna Marska-Romaniszyn    06 listopada 2013    4 komentarze

Umowa rezerwacyjna (niezależnie od tego, czy zawiera elementy umowy przedwstępnej czy nie) najczęściej zawiera postanowienie, że osoba rezerwująca dany lokal wpłaci deweloperowi pewną kwotę. Pojęcie „opłata rezerwacyjna” nie zostało prawnie uregulowane, i często występuje pod innymi nazwami (np. „kaucja”).

 

Zwykle jest to kilka tysięcy złotych; jedni deweloperzy stosują tę samą kwotę w przypadku wszystkich lokali (niezależnie od ceny), a inni uzależniają wysokość opłaty od ceny samego lokalu. Przepisy tego nie precyzują, więc warto negocjować wysokość opłaty rezerwacyjnej (więcej na ten temat przeczytasz we wpisie o wysokości opłat rezerwacyjnych).

 

Opłata rezerwacyjna najczęściej stanowi wynagrodzenie dla dewelopera za usługę (dokonanie rezerwacji) i nie jest ani zaliczką ani zadatkiem, chociaż zdarza się, że tak zostaje nazwana w umowie. Sprawia to tym większą trudność w ustaleniu, co też strony miały na myśli zawierając umowę. Z umowy może też wynikać, że opłata rezerwacyjna nie ma charakteru wynagrodzenia, tylko pełni inną funkcję – wszystko zależy od tego, jak deweloper i Ty postanowicie.

 

Co się później dzieje z opłatą? To określają strony w umowie rezerwacyjnej. Z reguły te ustalenia wyglądają tak:

1. Umowa przyrzeczona zostaje podpisana

Jeśli deweloper i osoba rezerwująca podpiszą umowę deweloperską, realizatorską [?] [link] lub inną (w zależności od przypadku), to opłata rezerwacyjna zostaje najczęściej zaliczona na poczet ceny lokalu.

W zależności od postanowień umowy, kwotę tą traktuje się jako zaliczkę lub zadatek (często jednak z umowy nie wynika, jak taką kwotę potraktować). Umowa rezerwacyjna może przewidywać dodatkowe postanowienia, np. że opłata taka zostanie zaliczona na poczet pierwszej czy ostatniej raty.

Postanowienia umowy rezerwacyjnej dotyczące zaliczenia opłaty rezerwacyjnej na cenę lokalu powinny być dopasowane do wymagań określonych przez bank w tzw. promesie (jeśli taka została wydana) oraz do postanowień umowy deweloperskiej dotyczących wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy (jeśli taki jest).

Uwaga – nigdzie nie jest powiedziane, że opłata rezerwacyjna musi zostać zaliczona na poczet ceny lokalu! Lepiej sprawdź, czy takie postanowienie rzeczywiście wynika z umowy, ponieważ może się okazać, że płacisz 5.000 zł tylko za to, żeby deweloper zatrzymał dla Ciebie mieszkanie – ale jeśli zdecydujesz się na zawarcie umowy deweloperskiej, to i tak będziesz musiał zapłacić pełną cenę.

 

2. Umowa przyrzeczona nie zostaje podpisana z winy dewelopera

Jeśli deweloper i osoba rezerwująca nie podpiszą umowy, i stanie się tak z winy dewelopera, deweloper najczęściej po prostu zwraca opłatę rezerwacyjną. Po jakim czasie? To już wynika z umowy (albo i nie…).

Bardzo rzadko można spotykać się z praktyką, że w takim wypadku deweloper dodatkowo płaci pewną (niewielką) sumę osobie rezerwującej, jako swoiste odszkodowanie.

Niektórzy deweloperzy uzależniają zwrot opłaty rezerwacyjnej od spełnienia dodatkowych warunków przez rezerwującego (np. napisanie wniosku w tej sprawie, koniecznie w formie pisemnej – w takim przypadku na e-maile deweloper pozostaje głuchy).

 

3. Umowa przyrzeczona nie zostaje podpisana z winy rezerwującego

Jeśli deweloper i osoba rezerwująca nie podpiszą umowy, i stanie się tak z winy osoby dokonującej rezerwacji, deweloper najczęściej zatrzymuje opłatę rezerwacyjną.

Dużo rzadziej spotyka się postanowienie, że w takim wypadku deweloper zwraca część opłaty (np. 50%), a resztę zatrzymuje, albo że zwraca opłatę, ale potrąca z niej pewną kwotę, która ma zrekompensować deweloperowi np. koszty związane z zawarciem umowy rezerwacyjnej.

 

4. Umowa przyrzeczona nie zostaje podpisana z winy obu stron albo przyczyn niezależnych od stron

Jeśli deweloper i osoba rezerwująca nie podpiszą umowy, i stanie się tak z przyczyn nie leżących ani po stronie dewelopera ani po stronie osoby dokonującej rezerwacji, to sytuacja nie jest jasna. Umowa może różnie regulować tę kwestię i stwierdzać, że w takim wypadku deweloper zwraca opłatę rezerwacyjną, albo że ją zatrzymuje, czy też np. zatrzymuje połowę opłaty.

Niektóre umowy nie regulują jednak tego przypadku, co oczywiście wywołuje spory jeśli rzeczywiście nie dojdzie do zawarcia umowy w przyszłości.

 

Wątpliwości

Oczywiście pojęcia „z winy dewelopera”, „z winy rezerwującego” i „z przyczyn niezależnych od stron” często wywołują wielkie kontrowersje w momencie, gdy rzeczywiście do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło i trzeba postanowić, co zrobić z umową rezerwacyjną. W takim przypadku nagle się okazuje, że deweloper i rezerwujący oceniają to samo zdarzenie w skrajnie odmienny sposób. Np. jeśli deweloper nie uzyskał pozwolenia na budowę w danym terminie – to jest to jego wina, czy to czynnik od niego niezależny? A co w przypadku, gdy osoba rezerwująca nie otrzymała kredytu? Co jeśli deweloper przegrał sprawę sądową albo doszło do zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, i w rezultacie osobie rezerwującej już nie podoba się nieruchomość, na której ma powstać inwestycja?

Ale to by i tak było za proste – w umowach rezerwacyjnych często nie stosuje się wyżej opisanego pojęcia „z winy…” (które jest przynajmniej dobrze znane w prawie cywilnym), tylko inne sformułowania, które może oznaczają to samo, a może nie (wie to tylko ten, kto pisze umowę), a więc wątpliwości się mnożą. Ale to już temat na inny wpis.

 

Jak widzisz, sposobów uregulowania opłaty rezerwacyjnej jest mnóstwo i tylko pozornie wydaje się to takie łatwe.

 

{ 4 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Piotr Kwiecień 5, 2017 o 15:22

A co w przypadku, gdy ja (kupujący) zrywam umowę rezerwacyjną, ale w umowie jest brak zapisów omawiających, kiedy deweloper może zatrzymać 5000zł.
Jest tylko informacja, że „kwota ta nie stanowi zadatku” oraz ” że w razie podpisania umowy deweloperskiej 5000zł przechodzi na poczet ceny za mieszkanie. brak innych zapisów. Czy mogę ubiegać się o zwrot tej kwoty? Deweloper oczywiście twierdzi że nie 🙂

Odpowiedz

Joanna Marska-Romaniszyn Kwiecień 5, 2017 o 20:42

Nie da się niestety odpowiedzieć na Pana pytanie bez znajomości całej umowy. Pozdrawiam!

Odpowiedz

Polianna Listopad 14, 2017 o 22:42

Dzień dobry, nasz deweloper sporządził umowę
rezerwacyjną następująco : 60% wartości mieszkania to kaucja, reszta to pierwsza rata płatna na miesiąc przed terminem oddania lokalu. W umowie brak zapisu odnośnie tego czy kaucja jest zwrotna, jest jedynie adnotacją że jest wpłacana na poczet rzeczonego lokalu. Chcieliśmy wpłacić deweloperowi taką część w gotówce ponieważ w związku z tym mieliśmy obiecany rabat. Jednak wpłata takiej sumy jako kaucji wzbudza we mnie niepokój? Czy słusznie ? Jakie ewentualnie zmiany zaproponować deweloperowi? Pozdrawiam

Odpowiedz

Joanna Marska-Romaniszyn Listopad 15, 2017 o 00:41

Dzień dobry.

Porady w sprawach indywidualnych są odpłatne. Jeśli jesteście Państwo zainteresowani, proszę napisać na adres joanna.marska@umowazdeweloperem.pl

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Cieszę się, że chcesz skomentować ten wpis – pamiętaj jednak, że na blogu nie udzielam porad prawnych. Jeśli jesteś zainteresowany taką poradą albo masz pytania dotyczące Twojej umowy deweloperskiej, napisz do mnie na adres joanna.marska@umowazdeweloperem.pl.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: