Opinia prawna a prospekt informacyjny i wzór umowy deweloperskiej

Joanna Marska-Romaniszyn    10 czerwca 2014    Komentarze (0)

Napisał do mnie czytelnik z pytaniem o opinię prawną na temat umowy deweloperskiej. Przesłał mi wzór tej umowy, którą dostał od dewelopera. Kiedy poprosiłam także o prospekt informacyjny, czytelnik przesłał mi prospekt ściągnięty ze strony internetowej dewelopera – ponieważ deweloper nie przekazał czytelnikowi prospektu.
.
Kiedy zaczęłam czytać prospekt i wzór umowy deweloperskiej zauważyłam, że dane w nich wpisane nie zgadzają się. We wzorze umowy deweloperskiej deweloper podał, że roboty budowlane zostaną zakończone w 2015 r., i wtedy też nastąpi przeniesienie własności mieszkania. Natomiast z prospektu wynikało, że roboty już zakończono, i to w 2013 r. (!).

Jak widzisz – nie zawsze informacje na stronie internetowej dewelopera są aktualne, a ma to wielkie znaczenie!

.

Jeśli zlecasz prawnikowi wykonanie opinii na temat umowy deweloperskiej, powinieneś dostarczyć aktualny prospekt informacyjny i wzór umowy deweloperskiej (1). Lepiej nie ściągać ich ze strony internetowej dewelopera, ponieważ wtedy nie będziesz miał gwarancji, że są one aktualne – a tym bardziej nie miał gwarancji, że taką treść będzie miała umowa deweloperska, którą podpiszesz u notariusza.

Może się zdarzyć, że w międzyczasie deweloper zmieni prospekt albo wzór umowy deweloperskiej i nie będziesz o tym wiedział. Różne mogą być tego powody – być w może w trakcie budowy deweloper zmieni koncepcję co do statusu prawnego garaży (np. nie będą już sprzedawane jako odrębne lokale ale jako pomieszczenia przynależne do lokali), albo okaże się, że trzeba będzie ustanowić służebność przesyłu która będzie miała wpływ na sposób korzystania z nieruchomości wspólnej.

Natomiast jeśli dostaniesz od dewelopera prospekt informacyjny i wzór aktu notarialnego (a deweloper ma obowiązek przekazać Ci je za darmo), i zostanie to odnotowane, deweloper będzie zobowiązany informować Cię o zmianach w prospekcie. Zmiany treści umowy deweloperskiej w stosunku do wzoru umowy zostaną opisane w akcie notarialnym. Dzięki temu będziesz mieć gwarancję, że w umowie nie ma postanowień, o których nie wiesz (albo że nie wiesz o tym, że brakuje postanowień, które były we wzorze).
.
Opinia prawna dotycząca prospektu informacyjnego i wzoru umowy deweloperskiej, które nie są aktualne – i które nie staną się podstawą do sporządzenia umowy deweloperskiej – może okazać się wręcz stratą pieniędzy, bo zmiany które w międzyczasie wprowadzi deweloper spowodują, że znaczna część takiej opinii będzie dotyczyła nieaktualnego stanu prawnego.

Przykładem może być właśnie zmiana koncepcji co do statusu prawnego garaży – prawnik, opierając się na starym wzorze umowy deweloperskiej, opisze jakie będą skutki zakupu garażu jako odrębnego lokalu (2) – ale wyjaśnienie to będzie już niepotrzebne (a może nawet wprowadzić Cię w błąd). Nie dowiesz się natomiast, z czym wiąże się zakup mieszkania, gdy garaż będzie pomieszczeniem przynależnym.

Może się też zdarzyć, że w międzyczasie deweloper wykreśli z nowego wzoru umowy deweloperskiej bardzo ważne i korzystne dla Ciebie postanowienie (np. o tym, że przed przeniesieniem na Ciebie własności mieszkania zostanie wykreślona hipoteka ustanowiona przez bank dewelopera na nieruchomości). Prawnik, nie wiedząc o tym, że takiego postanowienia nie będzie w umowie, nie ostrzeże Cię przed konsekwencjami braku takiego zapisu – przez co nie będziesz sobie zdawał sprawy z niebezpieczeństw, które mogą wiązać się zakupem mieszkania w ramach takiej inwestycji.

Oczywiście zasada zapoznawania się z aktualnym prospektem i wzorem umowy deweloperskiej dotyczy także samodzielnego analizowania treści tych dokumentów.
.
(1) zwracam przy okazji uwagę, że to wzór umowy deweloperskiej jest załącznikiem do prospektu informacyjnego, a nie na odwrót – dlatego, aby prawidłowo sporządzić opinię prawną, prawnik potrzebuje zapoznać się zarówno z treścią prospektu jak i wzoru umowy.

(2) umowa dotycząca wybudowania, wyodrębnienia i przeniesienia własności garażu nie jest tak naprawdę częścią umowy deweloperskiej – ponieważ umowy deweloperskie dotyczą jedynie lokali mieszkalnych. Najczęściej jednak umowa deweloperska i umowa dotycząca garażu znajdują się w jednym akcie notarialnym, więc mało który nabywca zwraca uwagę na to, że są to odrębne umowy.
.

 

{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }

Dodaj komentarz

Cieszę się, że chcesz skomentować ten wpis – pamiętaj jednak, że na blogu nie udzielam porad prawnych. Jeśli jesteś zainteresowany taką poradą albo masz pytania dotyczące Twojej umowy deweloperskiej, napisz do mnie na adres joanna.marska@umowazdeweloperem.pl.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: