Okres rękojmi za wady mieszkania i budynku – 3 czy 5 lat?

Joanna Marska-Romaniszyn    31 stycznia 2017    8 komentarzy

okres rękojmi mieszkanie deweloperskie

Niedawno klient mnie zapytał, jaki jest okres rękojmi w przypadku inwestycji deweloperskich, czyli jak długo deweloper odpowiada za wady wykonanego przez siebie mieszkania. Odpowiedziałam, że okres rękojmi wynosi 5 lat. Następnego dnia klient napisał, że pani obsługująca go w biurze dewelopera powiedziała, że na mieszkanie będzie przysługiwać 3-letnia rękojmia.

To w końcu jak długo ta rękojmia powinna obowiązywać?

.

Nowe przepisy o rękojmi

Jeśli przejrzałeś bloga od najwcześniejszych wpisów, to może pamiętasz ten, gdzie pisałam, żebyś nie czytał internetowych porad o umowach deweloperskich, jeśli pochodzą sprzed 29 kwietnia 2012 roku. Moja rada wynikała stąd, że w tym czasie zmieniły się zupełnie zasady kupowania mieszkań od deweloperów, bo wprowadzono ustawę deweloperską, i „stare” porady mogły tylko wprowadzać w błąd.

Tym razem mam podobną radę, jeśli chodzi o artykuły dotyczące rękojmi za wady lokalu i budynku. Nie czytaj tych sprzed 2014 roku, a te z 2014 roku czytaj tylko wtedy, gdy jasno z nich wynika, że dotyczą nowych przepisów. Dlaczego? Bo 25 grudnia 2014 r. zmieniły się zasady rękojmi.

.

Zmiana okresu rękojmi – lecz nie tylko

Najważniejszą dla Ciebie, korzystna zmianą, jest wydłużenie okresu rękojmi. Kiedyś wynosił on 3 lata na wady fizyczne budynku i lokali (mieszkalnych i pozostałych, np. garażu). Obecnie wynosi 5 lat, który liczy się od dnia wydania lokalu w Twoje posiadanie.

Nie jest to jednak jedyna zmiana. Przykładowo, obecnie nie mówi się o rękojmi za wady budynku, lecz o wadach nieruchomości. Poprzednie sformułowanie o wadach budynku powodowało wątpliwości, co można uznać za „budynek”, np. czy mieszkanie w budynku objęte jest takim samym okresem rękojmi jak budynek. Teraz ustawa mówi o wadach „nieruchomości”, bo słowo „nieruchomość” ma swoją definicję w kodeksie cywilnym (wynika z niej m.in., że samodzielny lokal – czyli taki, który ma swoją księgę wieczystą, jest nieruchomością). Pojęcie to jest dobrze znane prawnikom, więc teoretycznie nie powinno być problemu z odróżnieniem, co jest a co nie jest nieruchomością. Ale oczywiście życie pewnie pokaże, że i tu pojawią się wątpliwości, i na salach sądowych będą się toczyć zaciekłe boje między prawnikami :), a w końcu tematem zajmie się Sąd Najwyższy, i to pewnie niejeden raz.

.

Gdzie szukać informacji o nowych przepisach o rękojmi?

Tych zmian jest jeszcze więcej i myślę, że nie są łatwe dla nie-prawnika do zauważenia tylko na podstawie tekstu kodeksu cywilnego. Dlatego lepiej nie czytaj porad, które zostały pisane, gdy nowe zasady jeszcze nie obowiązywały – będą wprowadzać Cię w błąd  (oczywiście na pewno da się znaleźć też „porady” z 2016 i 2017 roku, których autorzy nic nie wiedzą o zmianie przepisów, ale niestety na takich „fachowców” internetowych jeszcze nie znaleziono lekarstwa).

Niestety to powoduje, że znajdziesz mało artykułów na temat działania „nowej” rękojmi w praktyce, po prostu dlatego, że nowe przepisy jeszcze nie zostały za bardzo sprawdzone. Z czasem zapewne orzeczeń sądów przybędzie (ale nie życzę Ci, żebyś to Ty przyczyniał się do rozwoju orzecznictwa dotyczącego odpowiedzialności dewelopera za wady lokalu).

.

Lepiej korzystać z niezależnych źródeł wiedzy

A dlaczego mojemu klientowi pracownica dewelopera powiedziała, że rękojmia wynosi 3 lata? No cóż… widocznie się nie dokształca i nie wie o zmianie przepisów, mimo że nie są one już wcale taką nowością. To kolejny przykład, że kupując mieszkanie nie powinieneś opierać się tylko na tym, czego dowiesz się w biurze dewelopera, bo pracownicy dewelopera mogą nieświadomie (lub co gorsza – świadomie) wprowadzić Cię w błąd.
.
.

Jeśli uważasz, że ten wpis jest pomocny, udostępnij go proszę na swoim Facebooku albo kliknij na G+1, aby lepiej pozycjonował się w wyszukiwarce. Być może przyda się komuś z Twoich znajomych, a dla mnie jest to promocja bloga.

.

(źródło zdjęcia: tutaj, autor: Paul Jacobson)

Save

Save

{ 8 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Michał Styczeń 31, 2017 o 13:59

Dzień dobry;

Kiedy należy zakładać, że mamy 3 lata rękojmi, a kiedy, że tych lat jest 5?
Lata liczymy od daty wydania lokalu, podpisania umowy przedwstępnej, umowy właściwej?

Logiczny wydaje się jeden z dwóch terminów;
Od daty odbioru nieruchomości lub od daty przeniesienia własności lokalu;
Który z terminów jest właściwy?

Pytanie dotyczy np okresu przejściowego gdzie umowa deweloperska zostaje podpisana przed zmianą w terminie na 5 lat,
ale już wydanie umowa właściwa została podpisana w OKRESIE gdzie przysługuje 5 lat;

Jak to rozwiązać?

Odpowiedz

Joanna Marska-Romaniszyn Luty 5, 2017 o 12:03

Poruszył Pan ciekawy i kontrowersyjny temat. Niestety ustawodawca nie popisał się, jeśli chodzi o uregulowania związane z umową deweloperską, gdzie mieszanie jest wydawane przed przeniesieniem własności. Jeśli dodamy do tego niejasne uregulowania dotyczące rękojmi, określone w umowie deweloperskiej, oraz niejasny charakter samej umowy deweloperskiej, to pole do interpretacji otwiera się. Na pewno będą spory między kupującymi a deweloperami. Zobaczymy, jak ten problem zostanie rozwiązany jeśli chodzi o orzeczenia sądów.

Odpowiedz

łukasz Luty 3, 2017 o 19:24

a jest też jakiś roczny termin rękojmi od daty wykonania usługi dotyczącej wykończenia domu?

Odpowiedz

Joanna Marska-Romaniszyn Luty 5, 2017 o 12:09

Nie ma.
Natomiast jeśli chodzi o stare przepisy, to rzeczywiście wielu deweloperów interpretowało je tak, że 3-letnia rękojmia dotyczy tylko ściśle rozumianej konstrukcji budynku, natomiast wszystko co nie jest konstrukcją budynku (np. okna, tynk, elewacja itp.) objęte jest 1-roczną rękojmią. Powiedzmy, że to kontrowersyjna interpretacja, ale ponieważ nie bardzo wiadomo, jak należało rozumieć „budynek”, to miało pewne uzasadnienie.

Odpowiedz

Anna Kwiecień 22, 2017 o 13:27

Witam, czy obecnie do rękojmi w umowach deweloperskich mają zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego czy ustawa o prawach konsumenta?

Odpowiedz

Joanna Marska-Romaniszyn Kwiecień 29, 2017 o 22:56

Kodeksu cywilnego.

Odpowiedz

Aneta Czerwiec 27, 2017 o 14:03

WItam, mam pytanie czy jest taka możliwość aby deweloper zastrzegł sobie prawo do tego, że po upływie rękojmi mieszkańcy w dalszym ciągu nie mogą ingerować w strukturę budynku? Chodzi mi o to ,że deweloper powiedział mi iż nie ma możliwości nawiercenia dziury pod hamak wiszący w stropie budynku (na balkonie) i stąd moje pytanie czy gdy minie okres rękojmi będę mogła to zrobić czy nie? Deweloper twierdzi, że nie.

Prosiłabym o odpowiedz.
Z góry dziękuję za pomoc !

Odpowiedz

Joanna Marska-Romaniszyn Czerwiec 27, 2017 o 20:38

Deweloper nie może Pani zabronić zamontowania hamaku. Może chodziło o to, że strop jest częścią wspólną, a więc aby coś na nim zamontować potrzebna jest zgoda wspólnoty mieszkaniowej?

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Cieszę się, że chcesz skomentować ten wpis – pamiętaj jednak, że na blogu nie udzielam porad prawnych. Jeśli jesteś zainteresowany taką poradą albo masz pytania dotyczące Twojej umowy deweloperskiej, napisz do mnie na adres joanna.marska@umowazdeweloperem.pl.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: