Okres rękojmi za wady mieszkania i budynku – 3 czy 5 lat?

Joanna Marska-Romaniszyn    31 stycznia 2017    10 komentarzy

okres rękojmi mieszkanie deweloperskie

Niedawno klient mnie zapytał, jaki jest okres rękojmi w przypadku inwestycji deweloperskich, czyli jak długo deweloper odpowiada za wady wykonanego przez siebie mieszkania. Odpowiedziałam, że okres rękojmi wynosi 5 lat. Następnego dnia klient napisał, że pani obsługująca go w biurze dewelopera powiedziała, że na mieszkanie będzie przysługiwać 3-letnia rękojmia.

To w końcu jak długo ta rękojmia powinna obowiązywać?

.

Nowe przepisy o rękojmi

Jeśli przejrzałeś bloga od najwcześniejszych wpisów, to może pamiętasz ten, gdzie pisałam, żebyś nie czytał internetowych porad o umowach deweloperskich, jeśli pochodzą sprzed 29 kwietnia 2012 roku. Moja rada wynikała stąd, że w tym czasie zmieniły się zupełnie zasady kupowania mieszkań od deweloperów, bo wprowadzono ustawę deweloperską, i „stare” porady mogły tylko wprowadzać w błąd.

Tym razem mam podobną radę, jeśli chodzi o artykuły dotyczące rękojmi za wady lokalu i budynku. Nie czytaj tych sprzed 2014 roku, a te z 2014 roku czytaj tylko wtedy, gdy jasno z nich wynika, że dotyczą nowych przepisów. Dlaczego? Bo 25 grudnia 2014 r. zmieniły się zasady rękojmi.

.

Zmiana okresu rękojmi – lecz nie tylko

Najważniejszą dla Ciebie, korzystna zmianą, jest wydłużenie okresu rękojmi. Kiedyś wynosił on 3 lata na wady fizyczne budynku i lokali (mieszkalnych i pozostałych, np. garażu). Obecnie wynosi 5 lat, który liczy się od dnia wydania lokalu w Twoje posiadanie.

Nie jest to jednak jedyna zmiana. Przykładowo, obecnie nie mówi się o rękojmi za wady budynku, lecz o wadach nieruchomości. Poprzednie sformułowanie o wadach budynku powodowało wątpliwości, co można uznać za „budynek”, np. czy mieszkanie w budynku objęte jest takim samym okresem rękojmi jak budynek. Teraz ustawa mówi o wadach „nieruchomości”, bo słowo „nieruchomość” ma swoją definicję w kodeksie cywilnym (wynika z niej m.in., że samodzielny lokal – czyli taki, który ma swoją księgę wieczystą, jest nieruchomością). Pojęcie to jest dobrze znane prawnikom, więc teoretycznie nie powinno być problemu z odróżnieniem, co jest a co nie jest nieruchomością. Ale oczywiście życie pewnie pokaże, że i tu pojawią się wątpliwości, i na salach sądowych będą się toczyć zaciekłe boje między prawnikami :), a w końcu tematem zajmie się Sąd Najwyższy, i to pewnie niejeden raz.

.

Gdzie szukać informacji o nowych przepisach o rękojmi?

Tych zmian jest jeszcze więcej i myślę, że nie są łatwe dla nie-prawnika do zauważenia tylko na podstawie tekstu kodeksu cywilnego. Dlatego lepiej nie czytaj porad, które zostały pisane, gdy nowe zasady jeszcze nie obowiązywały – będą wprowadzać Cię w błąd  (oczywiście na pewno da się znaleźć też „porady” z 2016 i 2017 roku, których autorzy nic nie wiedzą o zmianie przepisów, ale niestety na takich „fachowców” internetowych jeszcze nie znaleziono lekarstwa).

Niestety to powoduje, że znajdziesz mało artykułów na temat działania „nowej” rękojmi w praktyce, po prostu dlatego, że nowe przepisy jeszcze nie zostały za bardzo sprawdzone. Z czasem zapewne orzeczeń sądów przybędzie (ale nie życzę Ci, żebyś to Ty przyczyniał się do rozwoju orzecznictwa dotyczącego odpowiedzialności dewelopera za wady lokalu).

.

Lepiej korzystać z niezależnych źródeł wiedzy

A dlaczego mojemu klientowi pracownica dewelopera powiedziała, że rękojmia wynosi 3 lata? No cóż… widocznie się nie dokształca i nie wie o zmianie przepisów, mimo że nie są one już wcale taką nowością. To kolejny przykład, że kupując mieszkanie nie powinieneś opierać się tylko na tym, czego dowiesz się w biurze dewelopera, bo pracownicy dewelopera mogą nieświadomie (lub co gorsza – świadomie) wprowadzić Cię w błąd.
.
.

Jeśli uważasz, że ten wpis jest pomocny, udostępnij go proszę na swoim Facebooku albo kliknij na G+1, aby lepiej pozycjonował się w wyszukiwarce. Być może przyda się komuś z Twoich znajomych, a dla mnie jest to promocja bloga.

.

(źródło zdjęcia: tutaj, autor: Paul Jacobson)

Save

Save

{ 10 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Michał Styczeń 31, 2017 o 13:59

Dzień dobry;

Kiedy należy zakładać, że mamy 3 lata rękojmi, a kiedy, że tych lat jest 5?
Lata liczymy od daty wydania lokalu, podpisania umowy przedwstępnej, umowy właściwej?

Logiczny wydaje się jeden z dwóch terminów;
Od daty odbioru nieruchomości lub od daty przeniesienia własności lokalu;
Który z terminów jest właściwy?

Pytanie dotyczy np okresu przejściowego gdzie umowa deweloperska zostaje podpisana przed zmianą w terminie na 5 lat,
ale już wydanie umowa właściwa została podpisana w OKRESIE gdzie przysługuje 5 lat;

Jak to rozwiązać?

Odpowiedz

Joanna Marska-Romaniszyn Luty 5, 2017 o 12:03

Poruszył Pan ciekawy i kontrowersyjny temat. Niestety ustawodawca nie popisał się, jeśli chodzi o uregulowania związane z umową deweloperską, gdzie mieszanie jest wydawane przed przeniesieniem własności. Jeśli dodamy do tego niejasne uregulowania dotyczące rękojmi, określone w umowie deweloperskiej, oraz niejasny charakter samej umowy deweloperskiej, to pole do interpretacji otwiera się. Na pewno będą spory między kupującymi a deweloperami. Zobaczymy, jak ten problem zostanie rozwiązany jeśli chodzi o orzeczenia sądów.

Odpowiedz

łukasz Luty 3, 2017 o 19:24

a jest też jakiś roczny termin rękojmi od daty wykonania usługi dotyczącej wykończenia domu?

Odpowiedz

Joanna Marska-Romaniszyn Luty 5, 2017 o 12:09

Nie ma.
Natomiast jeśli chodzi o stare przepisy, to rzeczywiście wielu deweloperów interpretowało je tak, że 3-letnia rękojmia dotyczy tylko ściśle rozumianej konstrukcji budynku, natomiast wszystko co nie jest konstrukcją budynku (np. okna, tynk, elewacja itp.) objęte jest 1-roczną rękojmią. Powiedzmy, że to kontrowersyjna interpretacja, ale ponieważ nie bardzo wiadomo, jak należało rozumieć „budynek”, to miało pewne uzasadnienie.

Odpowiedz

Anna Kwiecień 22, 2017 o 13:27

Witam, czy obecnie do rękojmi w umowach deweloperskich mają zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego czy ustawa o prawach konsumenta?

Odpowiedz

Joanna Marska-Romaniszyn Kwiecień 29, 2017 o 22:56

Kodeksu cywilnego.

Odpowiedz

Aneta Czerwiec 27, 2017 o 14:03

WItam, mam pytanie czy jest taka możliwość aby deweloper zastrzegł sobie prawo do tego, że po upływie rękojmi mieszkańcy w dalszym ciągu nie mogą ingerować w strukturę budynku? Chodzi mi o to ,że deweloper powiedział mi iż nie ma możliwości nawiercenia dziury pod hamak wiszący w stropie budynku (na balkonie) i stąd moje pytanie czy gdy minie okres rękojmi będę mogła to zrobić czy nie? Deweloper twierdzi, że nie.

Prosiłabym o odpowiedz.
Z góry dziękuję za pomoc !

Odpowiedz

Joanna Marska-Romaniszyn Czerwiec 27, 2017 o 20:38

Deweloper nie może Pani zabronić zamontowania hamaku. Może chodziło o to, że strop jest częścią wspólną, a więc aby coś na nim zamontować potrzebna jest zgoda wspólnoty mieszkaniowej?

Odpowiedz

Jola Listopad 4, 2017 o 14:10

Dzien dobry.
Zakupilam dom w 2014 roku. Akt notarialny jest z 5.10.2014r. Wprowadzilismy sie 22.12.2014r. Od jesieni 2016 roku mamy problem z szambem ekologicznym. Mianowicie caly trawnik plywa, wg innych specjalistow zle zostalo przygotowane podloze pod tego typu kanalizacje. Nadmienie, iz grunty to glownie glina. Podczas zakupu deweloper, (poniewaz stawia siec tych samych domow) ale na akcie notarialnym jest jako osoba fizyczna – zapewnial ze grunt jest dobrze przygotowany. Po naszej interwencji w roku 2016 dokonano drobnej modernizacj instalacji szamba. Jednak nadal jest masakra, nie wiadomi kiedy trawnik sie zapadnie – zaczynam bac sie o dzieci. Kolejne ustne reklamacje nie odnosza skutku. Czy juz nic nie moge zrobic?? Czy moge jeszcze rzadac naprawy, odszkodowania ??? Nadmienie, ze ta sama sytuacje ma okolo 5 sasiadow. Szamba sa pelne po 4-5 dniach. Wszyscy na wlasna reke oprozniaja szamba. Zaczyna byc niebezpiecznie.
Prosze o pomoc.

Odpowiedz

Mirek Listopad 7, 2017 o 22:54

Witam.
Mam konkretne pytanie. Mieszkanie kupilismy w listopadzie 2014 roku. W akcie notarialnym mamy wpisane 3 lata rekojmi. Czy po zmianie ustawy mamy teraz 5 lat rekojmi na to midszkanie, czy dalej 3?

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Cieszę się, że chcesz skomentować ten wpis – pamiętaj jednak, że na blogu nie udzielam porad prawnych. Jeśli jesteś zainteresowany taką poradą albo masz pytania dotyczące Twojej umowy deweloperskiej, napisz do mnie na adres joanna.marska@umowazdeweloperem.pl.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: