Odbiór mieszkania od dewelopera a wydanie mieszkania – pierwszy wpis z serii „Kruczki prawne”

0
172

Jeśli natrafisz gdzieś na sformułowania „odbiór mieszkania” i „wydanie mieszkania”, to prawdopodobnie uznasz, że oznaczają ono to samo. Rzeczywiście, często używane są zamiennie, a odbiór mieszkania od dewelopera najczęściej oznacza jednocześnie wydanie mieszkania nabywcy. Jednak pojęcia te dotyczą różnych kwestii z prawnego punktu widzenia.

Traktowanie tych pojęć jako tego samego powoduje, że rzadko kiedy zwraca się uwagę na to, czy rzeczywiście odbiór mieszkania nastąpi w tym samym czasie co wydanie. Deweloper może to wykorzystywać, manipulując pojęciami i wprowadzając klientów w błąd.

Dlatego dzisiejszy wpis – pierwszy z serii „Kruczki prawne” – będzie zawierał wyjaśnienie, czym się różni odbiór mieszkania i wydanie mieszkania.

A zainspirował mnie zapis w umowie, którą ostatnio opiniowałam. Brzmiał on tak: „Strony dokonają odbioru Przedmiotu Umowy. Odbiór będzie odbiorem technicznym i nie będzie stanowił przeniesienia posiadania Przedmiotu Umowy w drodze jego wydania Nabywcy.” To na tyle nietypowe i mało zrozumiałe sformułowanie, że całkiem możliwe, że nie zwróciłbyś na nie uwagi, gdyby pojawiło się w Twojej umowie.

 

Co oznacza odbiór mieszkania od dewelopera?

Może najpierw zacytuję ustawę deweloperską:

.

  1. „Przeniesienie na nabywcę prawa [własności] poprzedzone jest odbiorem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę, który następuje po zawiadomieniu o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu, albo na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
  2. Odbiór, o którym mowa w ust. 1, dokonywany jest w obecności nabywcy.
  3. Z odbioru, o którym mowa w ust. 1, sporządza się protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.”

Co przychodzi Ci do głowy, gdy czytasz o odbiorze lokalu? Prawdopodobnie myślisz wtedy o spotkaniu z deweloperem, sprawdzaniu czy mieszkanie ma wady. Ale także o przekazaniu kluczy do mieszkania i wprowadzeniu się do niego albo przynajmniej rozpoczęciu wykańczania mieszkania.

Jednak odbiór mieszkania w języku prawnym oznacza jedynie tzw. odbiór techniczny. Dokładniej, chodzi o sprawdzenie przez nabywcę, czy deweloper wykonał lokal zgodnie z umową. Z odbioru takiego spisuje się protokół odbioru technicznego, w którym nabywca zgłasza swoje uwagi co do stanu technicznego lokalu – wady, drobne usterki, braki itp.

Co oznacza wydanie mieszkanie przez dewelopera?

Wydanie oznacza tzw. przeniesienie posiadania mieszkania. Pisząc po ludzku: deweloper przekazuje swojemu klientowi mieszkanie, tak aby mógł tam się wprowadzić (jeśli to możliwe) lub rozpocząć prace wykończeniowe. Od tego momentu żaden pracownik dewelopera nie ma prawa bez zgody nabywcy np. wejść do mieszkania.

Wydanie mieszkania najczęściej jest połączone ze spisaniem protokołu, w którym zaznacza się stan liczników w lokalu.

Można powiedzieć, że symbolem wydania mieszkania jest przekazanie kluczy.

Zwróć uwagę, że wydanie mieszkania nie oznacza, że stajesz się jego właścicielem. Właścicielem mieszkania z prawnego punktu widzenia deweloper będzie aż do momentu, kiedy dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, i sąd wieczystoksięgowy wpisze Ciebie jako właściciela.

.

Czy odbiór mieszkania i wydanie mieszkania następują w tej samej chwili?

Myślę, że dla większości osób może być zaskoczeniem to, że odbiór mieszkania (czyli sprawdzenie stanu technicznego) i wydanie mieszkania (czyli przekazanie mieszkania nabywcy) nie muszą nastąpić w tym samym momencie.

W zdecydowanej większości przypadków odbiór i wydanie mieszkania deweloperskiego nastąpią w tym samym czasie. Ty – jako nabywca – i upoważniony pracownik dewelopera spotkacie się i obejrzycie mieszkanie. Spiszecie protokół, w którym zgłosisz swoje uwagi co do stanu technicznego, i spiszecie stan liczników. Pracownik dewelopera przekaże Ci klucze do nowego mieszkania.

Od tej chwili będziesz już mógł zacząć przygotowania do prac wykończeniowych i przeprowadzki. Również od tej chwili będziesz ponosić koszty mediów.

Są jednak firmy deweloperskie, które nie stosują powyższego modelu.

W takim przypadku odbiór mieszkania następuje tak jak zwykle (czyli gdy deweloper uzyska pozwolenie na użytkowanie budynku). Wydanie mieszkania następuje za to dopiero po zawarciu umowy przyrzeczonej, czyli po przeniesieniu własności na nabywcę.

W praktyce wygląda to tak, że podczas odbioru pracownik dewelopera i nabywca spotykają się, oglądają mieszkanie i spisują protokół opisujący wady. Nabywca nie dostaje jednak kluczy do mieszkania i nie może nim w żaden sposób dysponować.

Dopiero po zawarciu umowy przyrzeczonej następuje kolejne spotkanie, w trakcie którego pracownik dewelopera przekazuje klucze do mieszkania. Dopiero w tym momencie następuje też spisanie stanu liczników – ponieważ dopiero od tego momentu nabywca będzie ponosił koszty mediów.

.

Skąd wiadomo, kiedy dojdzie do wydania mieszkania?

Powszechnie uznaje się, że odbiór i wydanie mieszkania to to samo. Dlatego niewiele osób dopytuje się w biurze dewelopera, czy po spisaniu protokołu odbioru technicznego otrzymają klucze do mieszkania, czy też będą musieli czekać aż do zawarcia umowy przenoszącej własność. W żadnym poradniku na temat umów deweloperskich nie spotkałam się z zaleceniem, by sprawdzić, kiedy dojdzie do przekazania mieszkania.

Tymczasem dla nabywcy jest to bardzo istotna informacja, zwłaszcza jeśli umowa przewiduje długą przerwę między odbiorem mieszkania a zawarciem umowy przenoszącej własność.

Osoby kupujące mieszkanie widząc informację dewelopera, że odbiór lokalu nastąpi w określonym dniu, planują od razu termin rozpoczęcia robót wykończeniowych i przeprowadzki do nowego mieszkania. Jeśli klient dewelopera chce sprzedać swoje stare mieszkanie, to tym bardziej interesuje go data, kiedy będzie mógł się ze starego mieszkania wyprowadzić.

Odkrycie, że do przekazania mieszkania wraz z kluczami dojdzie dopiero po kilku miesiącach od dnia podpisania protokołu odbioru technicznego, może być dla klienta dewelopera szokujące. Myślę, że są osoby, które by nie podpisały umowy deweloperskiej, gdyby wcześniej zwróciły uwagę na taki zapis.

Może zastanawiasz się teraz, skąd masz wiedzieć, jak będzie w Twoim przypadku.

Niestety, nie ma odpowiedniej rubryki w prospekcie informacyjnym. Informacja na ten temat powinna za to pojawić się w Twojej umowie deweloperskiej.

Pewnym utrudnieniem w szukaniu jest to, że deweloperzy stosują różne nazewnictwo. Mogą pojawić się nie tylko określenia „odbiór mieszkania” i „wydanie mieszkania”, ale i o „odbiór techniczny”, „przeniesienie posiadania”, „wydanie w posiadanie”, „przekazanie mieszkania” itp.

Jeśli masz wątpliwości, to dobrą wskazówką będzie informacja, od kiedy (zgodnie z umową) masz ponosić koszty eksploatacyjne lokalu (czyli tzw. media). Na 99% czas od kiedy masz ponosić te koszty, to dzień wydania mieszkania w Twoje posiadanie.