Nieruchomość wspólna – co to jest?

0
334

Wiele razy na blogu używałam określenia „nieruchomość wspólna”, ale nie wyjaśniłam do tej pory, co to takiego. Pora nadrobić te zaległości.

 

Jak powstaje nieruchomość wspólna

Wyobraź sobie, że deweloper wybudował na swojej działce blok z 40 mieszkaniami i zagospodarował teren wokół bloku – np. ułożył chodnik, posadził kilka drzew i wysiał trawę. Z prawnego punktu widzenia, cała ta działka razem z blokiem (i mieszkaniami w środku), drzewami, chodnikiem i trawnikiem to jedna nieruchomość, która posiada swoją księgę wieczystą i ma jednego właściciela – dewelopera.

Następnie deweloper zaczyna wyodrębniać mieszkania pod względem prawnym i przenosi ich własność na swoich klientów. W rezultacie sąd dla każdego mieszkania zakłada osobną księgę wieczystą, i wpisuje w każdej z ksiąg wieczystych nowego właściciela (dla ułatwienia załóżmy, że deweloper sprzedał wszystkie mieszkania, a każde mieszkanie kupiła jedna osoba stanu wolnego).

Mamy więc 40 właścicieli mieszkań. Ale przecież została jeszcze pozostała część nieruchomości, z której te mieszkania były wyodrębniane – czyli np. schody w budynku, dach, chodnik, trawnik itp. Pytanie brzmi: kto jest właścicielem tej „reszty” nieruchomości? Czy pozostaje ona własnością dewelopera, czy też jej własność zostaje przeniesiona na właścicieli mieszkań?

Otóż właściciele (a właściwie: współwłaściciele) tej „reszty” nieruchomości to właśnie 40 właścicieli mieszkań, którzy tworzą teraz wspólnotę mieszkaniową (ale tematem wspólnoty mieszkaniowej zajmiemy się kiedy indziej).

A ta „reszta” nieruchomości to właśnie nieruchomość wspólna, czyli wszystko na nieruchomości, co nie zalicza się do lokali (albo pomieszczeń przynależnych do tych lokali). W przepisach określa się nieruchomość wspólną jako tę część nieruchomości, która nie służy do użytku jedynie poszczególnym właścicielom lokali. Z założenia więc nieruchomość wspólna powinna przynajmniej w teorii nadawać się do korzystania przez wszystkich lub przynajmniej niektórych właścicieli lokali, które wyodrębniono z tej nieruchomości.

 

Co wchodzi w skład nieruchomości wspólnej

Za nieruchomość wspólną uchodzą na przykład:

  • grunt – chodzi o cały grunt w granicach danej nieruchomości, a więc nie tylko grunt pod budynkiem, ale też otaczający budynek (w naszym przykładzie będzie to grunt znajdujący się tam, gdzie trawnik i chodniki).

Jeśli deweloper nie był właścicielem lecz wieczystym użytkownikiem tego gruntu, to w skład nieruchomości wspólnej wchodzić będzie nie własność gruntu, lecz prawo wieczystego użytkowania tego gruntu.

  • fundamenty, ściany nośne, dach;
  • klatki schodowe, windy;
  • instalacje (kanalizacja, centralne ogrzewanie itp.) ale tylko w zakresie służącym do obsługi co najmniej dwóch lokali.

Dokładne wyliczenie, co jest nieruchomością wspólną jest niemożliwe, ponieważ każda nieruchomość ma swoją specyfikę. Wiele zależy od tego, co zaliczono do powierzchni użytkowej poszczególnych lokali (np. czy wliczono do nich powierzchnię balkonów, stryszków znajdujących się nad lokalem itp.). Niekiedy w księdze wieczystej dla nieruchomości wspólnej wpisuje się przykładowo, co wchodzi w jej skład.

We wspólnotach często toczą się prawdziwe boje o to, czy dany element budynku należy czy nie należy do nieruchomości wspólnej. Najczęściej wątpliwości dotyczą takich powierzchni budynku, które zgodnie z dokumentami złożonymi do księgi wieczystej nie zostały zaliczone do powierzchni żadnego z lokali, ale jednocześnie dostęp do takiej powierzchni ma w praktyce tylko jeden właściciel lokalu (typowym przykładem będzie tu balkon). Konflikt pojawia się zwykle w momencie, gdy taką powierzchnię trzeba np. wyremontować. Osoba korzystająca z balkonu  domaga się wtedy, żeby to wspólnota dokonała remontu (bo przecież zgodnie z dokumentami nie jest on częścią lokalu, a więc należy do nieruchomości wspólnej), na co pozostali sąsiedzi z oburzeniem odpowiadają, że nie jest żadna część wspólna, bo korzysta z niej tylko właściciel jednego lokalu, i niech on sobie sam balkon remontuje.

Żeby Ci uzmysłowić, jak szczegółowo nieraz sądy zajmują się ustalaniem który fragment budynku należy do lokalu, a który do nieruchomości wspólnej, zacytuję fragment pewnego uzasadnienia (1):

„Podłoga w lokalu usytuowanym na wyższej kondygnacji w postaci desek, parkietu, płytek itp. służy do wyłącznego użytku właściciela lokalu, który z niej korzysta. Sufit w postaci wykończenia, czy oświetlenia służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu usytuowanego poniżej. Jednakże płyta podłogowa (stropowa) jako element konstrukcyjny budynku służy do ogólnego użytku i stanowi element, za którego stan odpowiedzialność ponosi Wspólnota.”

 

Automatyczne powstanie nieruchomości wspólnej

Nieruchomość wspólna powstaje przymusowo, i każdy właściciel lokalu wchodzącego w skład danej inwestycji deweloperskiej stanie się współwłaścicielem nieruchomości wspólnej, niezależnie od tego, czy tego chce czy nie. Nie potrzeba też w tym celu składać żadnych oświadczeń itp. – wystarczy, że deweloper wyodrębni przynajmniej jeden lokal i komuś sprzeda.

Właścicielem udziału w nieruchomości wspólnej staniesz się w tym samym momencie, co właścicielem mieszkania (lokalu), ponieważ prawo własności udziału jest nierozerwalnie związane z własnością lokalu. To, że jesteś właścicielem udziału w nieruchomości wspólnej, zostanie odnotowane zarówno w księdze wieczystej założonej dla Twojego lokalu (w dziale I-Sp), jak i w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej (w dziale II).

Wielkość Twojego udziału (części) w nieruchomości wspólnej oblicza się według wzoru wynikającego z przepisów, ale o tym napiszę już innym razem.

 

(1) wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 13 sierpnia 2013 r., sygn. I ACa 484/13