Negocjowanie umowy deweloperskiej – 16 sposobów jak tego NIE robić

Joanna Marska-Romaniszyn    06 maja 2017    Komentarze (0)

jak negocjować umowę deweloperską

Często słyszę, że negocjowanie postanowień umowy deweloperskiej jest niemożliwe. To nieprawda – duża część deweloperów pozwala na zmiany umowy, trzeba jedynie wiedzieć, jak się do tego zabrać.

Oto lista sposobów jak NIE należy tego robić.

.

1. Nie negocjujesz umowy deweloperskiej w ogóle

Wierzysz w to, że postanowień umowy deweloperskiej nie można negocjować, więc nawet nie próbujesz. Albo czekasz, aż deweloper sam poprosi Cię do zgłaszania uwag.

Nie ma co czekać – zrób pierwszy krok. Jak najwcześniej powiedz w biurze dewelopera, że zamierzasz negocjować nie tylko cenę, ale i treść umowy.

jak negocjować umowę deweloperską..

.

 

2. Nie pytasz od razu o treść umowy

Teoretycznie prospekt informacyjny i wzór umowy deweloperskiej powinieneś dostać od razu, gdy tylko powiesz w biurze dewelopera, że interesuje Cię zakup konkretnego mieszkania. Tak wynika z ustawy deweloperskiej.

W praktyce deweloperzy często zwlekają z przekazaniem klientom dokumentów tak długo, jak się da. Wiadomo – im później klient zacznie czytać umowę, tym mniejsze ryzyko, że doszuka się klauzul niedozwolonych czy innych niekorzystnych postanowień. A nie daj Boże jeszcze zapyta o opinię swojego prawnika!

Domagaj się wzoru umowy i prospektu jak najwcześniej. Masz prawo zapoznać się ze stanem prawnym nieruchomości i warunkami umowy, którą proponuje Ci deweloper. Bez tego nie będziesz w stanie przygotować się do negocjacji.

.

3. Dajesz się łatwo zbyć

Pytasz o możliwość negocjowania postanowień umowy, a pracownik dewelopera odpowiada, że to „w zasadzie niemożliwe”. Bo takie zmiany może wprowadzać tylko firmowy dział prawny, a ten dział prawny jest hen daleko, w samej Warszawie, i bardzo zajęci tam są. I zgodę musiałby też wyrazić notariusz, a przecież nie będziemy zawracać głowy notariuszowi takimi rzeczami!…

Takie argumenty trafiają w czuły punkt osób, które nigdy nie korzystały z pomocy prawnika albo generalnie prawników się boją. Zwłaszcza wizja mitycznych prawników z centrali w Warszawie ponoć działa dobrze jako straszak.

Strasznie prawnikiem generalnie ma na celu zniechęcenie klienta do negocjowania umowy. Ale niekiedy to tak naprawdę pracownik dewelopera, z którym rozmawiasz, boi się kontaktu z firmowymi prawnikami i dlatego nie chce, żebyś wprowadzał zmiany do umowy.

Jeśli ktoś próbuje Ciebie w ten sposób zniechęcić, po prostu pokaż, że nie widzisz żadnego problemu w tym, że w negocjacjach będą uczestniczyć prawnicy. Zwłaszcza że dzięki e-mailom i telefonom nie trzeba jechać do tej strasznej centrali w Warszawie, żeby załatwić sprawę.

.

4. Negocjujesz umowę dopiero w kancelarii notarialnej

Klienci dewelopera często dopiero w kancelarii notarialnej zgłaszają, że chcą zmienić treść umowy. Może wynika to z tego, że dopiero podczas odczytywania umowy przez notariusza usłyszeli, jaka jest jej treść. Albo może liczą na to, że notariusz wstawi się za nimi.

Dlaczego to bez sensu? Po pierwsze – przedstawiciel dewelopera, który ma podpisać z Tobą umowę, prawdopodobnie nie może sam decydować o zmianach w umowie.

Po drugie, prawdopodobnie nie jesteś jedyną osobą, która ma tego dnia zawierać umowę z deweloperem w tej kancelarii. Umowy deweloperskie często są zawierane jedna po drugiej. Jeśli Ty zaczniesz negocjować warunki umowy, następny klient będzie musiał czekać. Przedstawiciel dewelopera wobec tego będzie miał cały czas „z tyłu głowy” wizję kolejnego klienta, który będzie wściekły ze względu na spóźnienie.

W takich warunkach jest duża szansa, że po prostu usłyszysz odpowiedź odmowną, nawet jeśli deweloper normalnie wyraża zgodę na zmiany.

.

5. Zwracasz się o pomoc do prawnika w ostatniej chwili

Kiedyś potencjalny klient napisał do mnie w sobotę późnym wieczorem, pytając, czy opracuję mu opinię na temat umowy deweloperskiej wraz z propozycjami zmian w umowie… na poniedziałek rano. Umowa z załącznikami miała oczywiście ok. 40 stron.

Pamiętaj, że prawnik który ma napisać opinię prawną albo opracować dla Ciebie propozycje zmian w umowie deweloperskiej musi mieć czas na zastanowienie i opracowanie swoich wniosków w sensowny sposób. A Ty musisz mieć czas, żeby taką opinię przeczytać (patrz punkt 9).

.

6. Negocjujesz umowę z osobami, które nie są upoważnione do dokonywania zmian

Nie każdy pracownik firmy deweloperskiej może dokonywać zmian w umowie. Pracownicy działu obsługi klienta z reguły mają ograniczone upoważnienia. Mogą samodzielnie podejmować tylko niektóre decyzje, a w pozostałych wymagana jest zgoda działu prawnego lub prezesa firmy.

Pytając o możliwość wprowadzenia zmian do umowy, dowiedz się od razu, kto w firmie deweloperskiej jest osobą decyzyjną w tym zakresie, oraz jak można się skontaktować z tą osobą.

.

7. Przedstawiasz propozycje ustnie

Ustne przedstawianie swoich propozycji do umowy nie jest najlepszym rozwiązaniem, zwłaszcza jeśli tych zmian chcesz wprowadzić dużo.

Nawet jeśli negocjacje mają odbyć się na spotkaniu, przedstaw swoje propozycje spisane na kartce. A najlepiej wyślij mailem. Pracownicy dewelopera będą mieli czas, aby je przeanalizować i uzgodnić z notariuszem.

.

8. Nie zgłaszasz konkretnych propozycji, tylko swoje oczekiwania

Bądź konkretny: „ten paragraf chcę usunąć” „w tym paragrafie chcę wykreślić sformułowanie: ….”, „chciałbym dodać paragraf o treści: …”.

Jeśli będziesz mówić ogólnikami w stylu „Tu bym chciał jakoś tak opisać, żeby była jakaś zaliczka albo zadatek” „Ten paragraf chciałbym jakoś zmienić” itp., to pracownicy dewelopera nie będą rozumieli, o co ci chodzi. Albo napiszą wszystko po swojemu i niekoniecznie mając na uwadze Twój interes. negocjowanie umowy z deweloperem

9. Przedstawiasz propozycje zmian, których sam nie rozumiesz

Z takim postępowaniem spotkałam się kilkakrotnie jako prawnik firmy deweloperskiej.

Klienci mojego pracodawcy przed podpisaniem umowy prosili o opinię swojego prawnika, a później sami – bez udziału tego prawnika – próbowali negocjować zmiany do umowy. Często jednak nie potrafili wyjaśnić, dlaczego chcą wprowadzić akurat taką zmianę, albo formułowali swoją propozycję w stylu „To zdanie trzeba JAKOŚ zmienić, bo mój prawnik powiedział, że to nie może tak wyglądać”.

Jeżeli nie czujesz się pewnie w takich sytuacjach, lepiej poproś swojego prawnika o przygotowanie konkretnych propozycji do umowy wraz z uzasadnieniem, dlaczego należy takie zmiany wprowadzić. Możesz też zabrać prawnika na spotkanie w biurze dewelopera, albo dać mu upoważnienie, by negocjował umowę e-mailowo w Twoim imieniu.

.

10. Negocjujesz osobno postanowienia dotyczącego ceny i standardu lokalu, a osobno dotyczące warunków umowy

Negocjujesz cenę i standard lokalu, a treścią umowy zajmujesz się dopiero później? To duży błąd.

Wykorzystaj negocjacje w sprawie ceny do zapewnienia sobie lepszych warunków niż te, które standardowo daje Ci ustawa deweloperska lub Kodeks cywilny. Teraz jest czas, kiedy deweloper jest nastawiony najbardziej ugodowo i gotowy na ustępstwa.

Poproś o wydłużenie terminu rękojmi, wprowadzenie dodatkowych możliwości odstąpienia od umowy, kary umownej dla dewelopera za zwłokę w wydaniu lokalu (tylko uwaga – patrz na punkt 16) albo inny punkt, na którym Ci zależy.

.jak negocjować umowę deweloperską

11. Chcesz zmienić całą umowę

Niektórzy klienci chcieliby dosłownie wywrócić całą umowę do góry nogami i napisać ją od nowa, po swojemu. Albo dać ją do napisania od nowa „swojemu” notariuszowi, bo nie ufają notariuszowi, który stworzył wzór umowy deweloperskiej.

Deweloper się po prostu na to nie zgodzi. Wyobrażasz sobie co by się działo, gdyby każdy klient firmy deweloperskiej chciał mieć swoją własną, unikalną treść umowy?

.

12. Chcesz zmienić postanowienia, które są dla dewelopera kluczowe

Deweloper nie będzie zmieniać założeń całej inwestycji tylko dla Ciebie.

Jeśli nie podoba Ci się, że na parterze będą lokale usługowe, sąsiednia wspólnota będzie mogła korzystać z placu zabaw na Twojej nieruchomości, a zamiast wyodrębnionych garaży będą boksy garażowe, to musisz po prostu wybrać inną inwestycję.

.

13. Chcesz wprowadzić zmiany, które są niezgodne z przepisami albo zasadami tworzenia aktów notarialnych

Często się zapomina o tym, że możliwości wprowadzania zmian do umowy ostatecznie będzie decydował notariusz. Odpowiada on za to, aby umowa była zgodna z prawem.

Przepisy dość ściśle regulują, jak powinna wyglądać umowa deweloperska. Twoje zmiany muszą mieścić się w tych ramach, nawet jeśli jakieś zapisy wydają Ci się niepotrzebne.

Owszem, niekiedy przepisy są dość mało sensowne (na przykład konieczność wielokrotnego powtarzania informacji o zasadach odstępowania od umowy, o czym pisałam już tutaj). Ale nie da się z tym nic zrobić (chyba że masz znajomych parlamentarzystów i namówisz ich, żeby zmienili przepisy).

.

14. Proponujesz wprowadzenie zapisów, których nikt inny nie rozumie

Twoje propozycje muszą być sformułowane tak, aby rozumieli je deweloper i notariusz, a w razie czego sąd.

Pamiętaj, że umowy piszą prawnicy, więc musisz dostosować swoje wypowiedzi do specyficznego sposobu pisania językiem prawnym.

Przykładowo, nie powinieneś stosować języka potocznego.

Pojęcia z języka prawnego (w rodzaju „zadatek”, „zaliczka”, „wina”, „siła wyższa” itp.) powinny być zastosowane poprawnie – zgodnie z ich rozumieniem w przepisach, a najlepiej również z uwzględnieniem orzecznictwa sądów.

.

15. Proponujesz zmiany bez zapoznania się z całą umową

Na umowę należy zawsze patrzeć jak na całość.

Zmiana w jednym miejscu może zmieniać rozumienie innego fragmentu umowy, albo sprawiać, że jakieś postanowienie umowy przestaje mieć sens.

.

16. Proponujesz zmiany, które tak naprawdę pogarszają Twoją sytuację

Różne gazety i portale zalecają osobom negocjującym umowę deweloperską, by wprowadzić kary umowne na wypadek gdy deweloper nie wywiązuje się z umowy. Ale czy wiesz, że wprowadzając taki zapis możesz tak naprawdę ograniczyć swoją możliwość dochodzenia od dewelopera odszkodowania?

Takich „kruczków prawnych” jest więcej. Zanim zgłosisz propozycję zmian w umowie, zapoznaj się z przepisami.

.
.

Podobał Ci się ten wpis? Znasz kogoś, komu może się przydać? Udostępnij na swoim Facebooku albo poleć w Google+ – to tylko chwila!
.
.

Save

Save

{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }

Dodaj komentarz

Cieszę się, że chcesz skomentować ten wpis – pamiętaj jednak, że na blogu nie udzielam porad prawnych. Jeśli jesteś zainteresowany taką poradą albo masz pytania dotyczące Twojej umowy deweloperskiej, napisz do mnie na adres joanna.marska@umowazdeweloperem.pl.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: