Klauzule niedozwolone: zarządca nieruchomości narzucony przez dewelopera na wiele lat

Joanna Marska-Romaniszyn    14 stycznia 2014    4 komentarze

Wyobraź sobie, że masz podpisać umowę deweloperską (1), w której znajduje się następujący zapis:

Kupujący wyraża zgodę na to, aby zarząd nieruchomością wspólną m.in. budynkiem, powierzony był do 31 grudnia 2025 r. firmie „SUPER ZARZĄDCA” albo innej osobie prawnej lub fizycznej, wskazanej przez dewelopera” (2).

Przeprowadzasz małe śledztwo i dowiadujesz się, że „SUPER ZARZĄDCA” nie tylko nie jest super, ale nawet jest najgorszym zarządcą w całym mieście. Mieszkańcy budynków, którymi ta firma administruje, skarżą się na to, że klatki schodowe są brudne, rynny są wiecznie zapchane przez co woda zalewa mieszkania, zimą drogi i parkingi godzinami nie są odśnieżane. Opłaty pobierane za prąd zużywany na częściach wspólnych są podejrzanie wysokie, a na pisma w tej sprawie zarządca w ogóle nie odpowiada. Na dodatek „SUPER ZARZĄDCA” pobiera bardzo wysokie wynagrodzenie za swoje wątpliwej jakości usługi.

Postanawiasz, że gdy już będziesz właścicielem mieszkania, będziesz namawiał pozostałych właścicieli, by na zarządcę wybrać inną firmę – „PIĘKNY DOM”, który ma bardzo dobrą opinię i pobiera dużo niższe wynagrodzenie.

.

Ale co w takim razie z postanowieniami umowy deweloperskiej? Czy deweloper może narzucić osobom, z którymi zawiera umowy (3), że on sam albo wybrany przez niego podmiot będzie zarządzać nieruchomością przez wiele lat? Czy Ty i pozostali właściciele będziecie zmuszeni do korzystania z usług „SUPER ZARZĄDCY” aż do 31 grudnia 2025 r.?

.

Może zacznijmy od tego, dlaczego deweloperzy wprowadzają takie postanowienia do umowy.

Dzięki takim postanowieniom w umowie mogą zajmować się (oni sami albo ich spółki powiązane) zarządzaniem nieruchomością wspólną, oczywiście odpłatnie.

Zapis, że zarząd będzie sprawowany przez dewelopera (albo „zaprzyjaźniony” podmiot) przez wiele lat ma gwarantować, że deweloper będzie miał stały dochód z zarządu nieruchomością, choćby nie wiem jak beznadziejnie się wywiązywał ze swoich obowiązków. Deweloper nie musi się starać w takim wypadku, by jego usługi były konkurencyjne. Po prostu uniemożliwia zawczasu właścicielom lokali zmianę zarządcy na lepszego czy tańszego.

Jest to oczywiście niekorzystne dla kupujących, ponieważ w innym przypadku zarządca (niezależnie od tego, czy byłby to deweloper, powiązany z nim podmiot czy podmiot zupełnie z deweloperem niezwiązany) starałby się wykonywać swoje obowiązki jak najlepiej – bo w przeciwnym razie wspólnota mieszkaniowa by po prostu zrezygnowała z jego usług.

.

Całe szczęście tego typu zapisy o „przymusowym” zarządzie na wiele lat w umowie z konsumentami są niedozwolone.

W Rejestrze klauzul niedozwolonych znajduje się wiele zapisów z umów zawieranych z deweloperami, które przewidują, że przez kilka lat zarząd nieruchomością wspólną sprawowany będzie przez samego dewelopera albo podmiot, którego deweloper wybierze – a właściciele lokali nie będą mogli tego zmienić.

Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzasadnia to tak:

„[…] w chwili sprzedaży lokali mieszkalnych, własność nieruchomości oraz związane z tym prawa przechodzą w całości na właścicieli lokali mieszkalnych tworzących wspólnotę mieszkaniową. Od tego momentu wszelkie stosunki prawne pomiędzy pozwanym [deweloperem – przyp. moje] a właścicielami nieruchomości powinny być zawierane na zasadzie dobrowolności. Właściciele lokali mają więc prawo powierzyć zarząd nad nieruchomością pozwanemu  bądź jakiemukolwiek innemu podmiotowi a decyzja w tym zakresie należy wyłącznie do nich. Poprzez zastrzeżenie dokonane w zakwestionowanym postanowieniu, pozwany, wykorzystując swoją przewagę kontraktową istniejącą w chwili zawierania umowy, pozbawia mieszkańców przysługującego im prawa do swobodnego wyboru kontrahenta w zakresie administrowania nieruchomością, narzucając korzystanie ze swoich usług.” (4)

Tłumacząc z sądowego na nasze 🙂 : deweloper nie może odbierać swoim klientom prawa do wyboru, kto i jak będzie zarządzał ich nieruchomością. Z chwilą powstania wspólnoty mieszkaniowej tylko właściciele poszczególnych lokali mogą o tym decydować.

.

(1) uwagi zawarte w tym wpisie odnoszą się też do innych umów zawieranych z deweloperem, np. przy umowie „przedwstępnej” dotyczącej garażu albo zakupie mieszkania już po tym, jak zakończono budowę inwestycji

(2) taka treść klauzuli niedozwolonej (ze zmienionymi nazwami i datą) znajduje się w Rejestrze klauzul niedozwolonych pod numerem 1480.

(3) chodzi tylko o konsumentów

(4) wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z 5 grudnia 2006 r. sygn. akt XVII AmC 126/05. Uzasadnienie odnosi się do postanowienia wpisanego do Rejestru Klauzul Niedozwolonych pod numerem 1389

.

{ 4 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Jacek Kwiecień 9, 2014 o 12:48

Pani Joanno a co można zrobić w sytuacji gdy już większość lokali była sprzedana ale developer nie wyznaczył jeszcze terminu podpisania aktów notarialnych. W międzyczasie powołany został zarząd składający się z osób podległych developerowi, którzy nawet nie są mieszkańcami osiedla i nawet nigdy nie mieliśmy okazji ich widzieć. Osoby w zarządzie są podane z imienia i nazwiska ale nawet nie ma do nich żadnych informacji kontaktowych. Są to typowe słupy wstawione przez developera. Zarząd powierzył administrowanie budynkiem developerowi. W chwili obecnej próba odwołania zarządu a nawet przegłosowania jakiejkolwiek decyzja spełza na niczym gdyż nie są brane pod uwagę udziały wynikające z posiadania miejsc postojowych w parkingu podziemnym.

Odpowiedz

Joanna Marska Kwiecień 11, 2014 o 22:35

Chyba nie do końca rozumiem, jak wygląda sytuacja – czy lokale i udziały w garażowcu zostały już sprzedane (czy przeniesiono ich własność na klientów dewelopera) czy też deweloper jest w dalszym ciągu właścicielem całego budynku łącznie z lokalami i garażowcem?

Odpowiedz

Ania Maj 28, 2014 o 18:54

Czy powierzenie zarządu na czas nieokreślony zarządcy wybranemu przez dewelopera w aktach notarialnych, też jest klauzulą niedozwoloną?

Odpowiedz

Joanna Marska Maj 28, 2014 o 21:24

Klauzulą niedozwoloną będzie taki zapis, który by uniemożliwiał członkom wspólnoty mieszkaniowej zmianę zarządu, czyli ograniczał ich prawa do decydowania w tej kwestii. Tak więc wszystko zależy od tego, jak została sformułowane zapisy o zarządzie.

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Cieszę się, że chcesz skomentować ten wpis – pamiętaj jednak, że na blogu nie udzielam porad prawnych. Jeśli jesteś zainteresowany taką poradą albo masz pytania dotyczące Twojej umowy deweloperskiej, napisz do mnie na adres joanna.marska@umowazdeweloperem.pl.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: