Klauzule niedozwolone: jednostronny odbiór mieszkania przez dewelopera

Joanna Marska-Romaniszyn    19 czerwca 2014    2 komentarze

Jednym z najważniejszych obowiązków dewelopera, poza obowiązkiem przeniesienia na Ciebie własności mieszkania czy garażu, jest przekazanie Ci tego lokalu.

Przekazanie lokalu zostanie potwierdzone protokołem odbioru (protokół odbioru nosi niekiedy nazwę „protokół wydania” czy „protokół zdawczo-odbiorczy”, ale w ustawie deweloperskiej jest mowa o odbiorze).

W protokole tym opisane zostaną m.in. wady, które zauważysz podczas odbioru. Chodzi nie tylko o wykonanie lokalu w sposób niezgodny ze sztuką budowlaną (np. krzywe ściany), ale też wykonanie go niezgodnie z umową (np. balkon jest mniejszy niż wynikało to z projektu).

Łatwo się domyślić, że jest to ważny moment, ponieważ w tym momencie zostaje potwierdzone, czy deweloper wywiązał się z umowy (oczywiście może się zdarzyć, że jakieś wady ujawnią się później). Od momentu odbioru lokalu zaczniesz też prawdopodobnie ponosić koszty jego utrzymania.

Co się jednak stanie, jeśli nie stawisz się na odbiór lokalu w dniu wyznaczonym przez dewelopera?

.

Wielu deweloperów – zwłaszcza przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej – w swoich umowach przewidywało, jaki będzie skutek niestawiennictwa nabywcy lokalu. Zapis w umowie brzmiał mniej więcej tak.

W przypadku nie stawienia się kupującego w wyznaczonym terminie sprzedający może dokonać odbioru jednostronnie sporządzając protokół odbioru stwierdzający zakres wykonania przedmiotu umowy i stan techniczny lokalu” (1)

Jak wyglądało to w praktyce? Otóż przedstawiciel dewelopera w razie Twojego niestawiennictwa napisałby w protokole odbioru, że odebrałeś mieszkanie i że… stwierdziłeś, że mieszkanie nie ma żadnych wad. No chyba że przedstawiciel dewelopera by postanowił wbrew interesowi zatrudniającej go firmy bardzo dokładnie obejrzeć lokal i opisać w protokole zauważone wady… ale raczej nie ma na to co liczyć.
.
Co by dzięki jednostronnemu odbiorowi zyskał deweloper?

.
Po pierwsze – „Twoje” oświadczenie, że w dniu wydania mieszkanie nie miało żadnych wad. Możesz sobie wyobrazić, jaka by była potem reakcja, gdybyś – już po osobistym odbiorze lokalu – zgłosił, że np. szyba w pokoju jest porysowana: „Szyba jest porysowana? Niemożliwe… przecież w dniu odbioru nasz pracownik w pana imieniu napisał w protokole, że mieszkanie nie ma żadnych wad, więc nie była porysowana. Pewnie pana ekipa budowlana porysował szybę, ale to już nie nasza wina.”

Niektórzy deweloperzy w swoich umowach zresztą stosowali postanowienia, z których wprost wynikało, że jednostronne podpisanie protokołu odbioru oznacza, że lokal został wykonany prawidłowo:

W razie niestawiennictwa Kupującego w wyznaczonym terminie przekazania, sprzedający dokona samodzielnie odbioru przedmiotu umowy i będzie to jednoznaczne z wykonaniem przez Sprzedającego umowy w tym zakresie.” (2)

.
Po drugie – od momentu „odbioru” lokalu deweloper zacząłby Ciebie obciążać kosztami związanymi z korzystaniem z lokalu, mimo że nie tylko nie miałbyś możliwości korzystania z niego, ale nawet gdyby lokal nie nadawał się zupełnie do korzystania ze względu na rażąco wadliwe wykonanie.
.
Takie zapisy w umowach deweloperzy stosowali kiedyś powszechnie – w rejestrze klauzul niedozwolonych jest wiele zakwestionowanych zapisów tego typu. Obecnie również się zdarzają, co opisano w raporcie UOKiK.

Wprowadzenie możliwości jednostronnego odbioru lokalu często jest połączone z innymi, rażąco niekorzystnymi dla kupującego postanowieniami. Przykładowo z umowy wynika też, że deweloper będzie usuwał wyłącznie wady opisane w protokole odbioru – a więc jeśli zostaną one zauważone później, to deweloper nie musi ich usuwać.
.
Aby ukrócić ten proceder w przypadku zakupu mieszkań, w ustawie deweloperskiej znalazł się przepis:

Odbiór, o którym mowa w ust. 1 [chodzi o odbiór mieszkania – dop. mój], dokonywany jest w obecności nabywcy.”(3)

Jak może pamiętasz z wpisu o odbiorze lokalu przez pełnomocnika, zapis o dokonaniu odbioru w obecności nabywcy nie wyklucza możliwości, by w Twoim imieniu mieszkanie zostało odebrane przez osobę, którą do tego upoważnisz. Nie jest jednak dopuszczalna sytuacja, aby to deweloper (a właściwie osoba działająca w jego imieniu) w przypadku Twojego niestawiennictwa „zastępował” Cię w odbiorze lokalu.
.
.
(1) wpis w rejestrze klauzul niedozwolonych nr 3330
(2) 2 pierwsze zdania wpisu w rejestrze klauzul niedozwolonych nr 364
(3) art. 27 ust. 2 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego
.

{ 2 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

WOjciech J. Lipiec 25, 2014 o 22:43

Polacy przyzwyczaili się już do tego że deweloper może zrobić wszystko – zabrać, nie dać, wyrzucić, opluć. Wszystko przez luki prawne. To jak walka z wiatrakami

Odpowiedz

Joanna Marska Lipiec 26, 2014 o 09:30

Panie Wojciechu, dlaczego od razu tak ostro… Jest wielu uczciwych deweloperów, którym zależy na klientach. A warunki umów dzisiejszych w stosunku do umów sprzed 10 lat naprawdę bardzo się zmieniły korzyść klientów – dzięki działaniom UOKiK, ale chyba także dzięki zmianie mentalnej (jeśli można to tak nazwać) u przedsiębiorców.
Dziękuję Panu za komentarz.

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Cieszę się, że chcesz skomentować ten wpis – pamiętaj jednak, że na blogu nie udzielam porad prawnych. Jeśli jesteś zainteresowany taką poradą albo masz pytania dotyczące Twojej umowy deweloperskiej, napisz do mnie na adres joanna.marska@umowazdeweloperem.pl.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: