Kara umowna w umowach z deweloperem – po co się ją wpisuje?

Joanna Marska-Romaniszyn    17 czerwca 2016    5 komentarzy

W umowach deweloperskich, umowach przedwstępnych zawieranych po wybudowaniu budynku, a niekiedy umowach rezerwacyjnych, często pojawia się termin „kara umowna”. Co to właściwie jest?
.

Wyobraź sobie, że zawarłeś umowę deweloperską, w której deweloper zobowiązał się, że wyda ci wykończone mieszkanie najpóźniej 1 maja 2016 r. Planowałeś wobec tego, że już na początku maja będziesz mógł się przeprowadzić w nowe miejsce. Specjalnie wybrałeś taki termin, bo wtedy ty i twoja żona / mąż będziecie mieli urlop i będziecie mogli zająć się wykończeniem mieszkania i przeprowadzką. Podpisałeś też umowę przedwstępną sprzedaży swojego obecnego mieszkania z rodziną Kowalskich, w której zobowiązałeś się, że 15 maja przekażesz mieszkanie Kowalskim (i do tego czasu oczywiście zabierzesz już swoje rzeczy), a Kowalscy wpłacili ci zadatek 10.000 zł.

Przychodzi 1 maja, a twoje nowe mieszkanie nie tylko nie jest wykończone, ale nawet nie ma wstawionych okien i drzwi wejściowych. Deweloper tłumaczy, że miał „pewne małe kłopoty” z podwykonawcami, ale „już naprawdę niedługo” nastąpi wydanie lokalu.

Nadchodzi 14 maja, ty musisz się wyprowadzić z dotychczasowego mieszkania – zabierając wszystkie meble i inne rzeczy. Tylko gdzie masz się z nimi przeprowadzić, skoro nowe mieszkanie jest ciągle niegotowe? Rodzina Kowalskich grozi zerwaniem umowy, jeśli w ciągu 2 dni nie wydasz im lokalu – co oznaczałoby, że nie tylko musiałbyś oddać nie 10.000 zł, ale 20.000 zł (skoro Kowalscy wpłacili zadatek). Twoja żona / mąż w desperacji wynajmuje od znajomego piwnicę, gdzie przewozisz – przy pomocy firmy od przeprowadzek – swoje rzeczy, a sam z rodziną wyprowadzasz się do taniego pensjonatu na drugim końcu miasta. Twoje dziecko do tej pory miało przedszkole za rogiem, a teraz musisz je odwozić i przywozić samochodem, przez co ciągle spóźniasz się do pracy – i zirytowany szef nie przyznaje ci premii, na którą bardzo liczyłeś.

1 czerwca deweloper wreszcie oddaje ci klucze do mieszkania. Ponownie płacisz firmie od przeprowadzek, żeby przewiozła twoje rzeczy z garażu. Szef nie daje ci jednak dodatkowego urlopu, żebyś mógł przygotować mieszkanie, a twój mąż / żona jest w kilkudniowej delegacji. Musisz robić wszystko samodzielnie po pracy, a dziecko w tym czasie przebywa po opieką wynajętej niani. Twoja rodzina może się przenieść z pensjonatu do nowego mieszkania dopiero 5 czerwca.

.
Uff, sporo tego… miesiąc opóźnienia dewelopera w wydaniu lokalu niemało cię kosztował. Wynajęcie garażu i pokoju w pensjonacie, koszty benzyny na wożenie dziecka do / z przedszkola, wynagrodzenie dla niani, dodatkowe wynagrodzenie dla firmy od przeprowadzek, no i utrata premii. Nie licząc stresu i zmęczenia.

Zliczasz to wszystko i wychodzi ci strata mniej więcej 5.000 zł – trudno ci jest obliczyć dokładnie, jaki był koszt benzyny, i nie jesteś pewien, jakiej wysokości premia przeszła ci koło nosa. Zanosisz deweloperowi pismo, że chcesz zwrotu tych 5.000 zł i dodatkowo 1.000 zł jako rekompensatę za stracone nerwy. Przedstawiasz rachunki za pobyt w pensjonacie, wynajęcie garażu i usługi firmy od przeprowadzek. O koszcie wynagrodzenia dla niani wspominasz jedynie w swoim piśmie, bo – jak to zwykle bywa – niania pracowała na czarno, i nie dała ci żadnego rachunku.

Deweloper nie ma zamiaru nic płacić – szef firmy deweloperskiej w rozmowie macha lekceważąco ręką i stwierdza, żebyś nie przesadzał, że to tylko miesiąc opóźnienia i to normalne, no i że to nie jego firma jest winna, tylko niesolidny wykonawca. Potem dostajesz 10-stronicowe pismo, które jest napisane takim żargonem prawniczym, powołaniem się na różne przepisy i orzecznictwo Sądu Najwyższego, że nie do końca nawet wiesz, co autor miał na myśli. Dajesz jednak radę zrozumieć, że deweloper nie zamierza zwracać ci żadnych kosztów, bo jego zdaniem zachowałeś się nierozsądnie, zobowiązując się w umowie z Kowalskimi, że wydasz im mieszkanie już 15 maja. Poza tym mogłeś z rodziną zamieszkać u swoich rodziców, a nie wynajmować pokój w pensjonacie, albo ewentualnie wynająć coś tańszego. Deweloper uważa też, że nie może odpowiadać za to, że nie dostałeś urlopu, za garaż zapłaciłeś nie ty tylko twoja żona / mąż, który (-a) nie jest stroną umowy, a kosztów wynajęcia niani w żadnej sposób nie udokumentowałeś – i być może powinien się tym zainteresować urząd skarbowy. A stres przy przeprowadzce to rzecz normalna, i tak dalej.
.
Teraz wyobraź sobie, że sytuacja wygląda identycznie, ale w umowie deweloperskiej zapisano, że w przypadku gdy deweloper nie wyda ci lokalu do 2 maja 2016 r., będzie musiał zapłacić ci karę umowną 300 zł za każdy dzień – aż do dnia, kiedy wyda ci mieszkanie.
.

Czym się te sytuacje różnią?

W pierwszym przypadku deweloper może kwestionować zarówno zasadność poniesionych przez ciebie kosztów jak i ich wysokość. Może też kwestionować sposób ich udowodnienia, np. będzie się domagać przedstawienia nie tylko rachunków, ale też dokumentów, z których będzie wynikało, że to ty zapłaciłeś (a nie np. twoja żona / mąż, jeśli umowa deweloperska została zawarta tylko z tobą). W polskich warunkach, gdzie umowy często zawiera się „na gębę” i „na lewo” (czego oczywiście nie pochwalam 🙂 ) trudno też jest nieraz przedstawić umowę, rachunek czy choćby potwierdzenie za wykonanie prac remontowych czy przewóz mebli.

W drugim przypadku deweloper nie ma co kwestionować, bo kwota, której będziesz się domagać, to po prostu 300 zł pomnożone przez ilość dni, w których deweloper był w zwłoce. Nie musisz wyjaśniać, jakie konkretnie poniosłeś wydatki i dlaczego były uzasadnione, ani przedstawiać dowodów, że te wydatki poniosłeś.
.

Aby uniknąć takich problemów, w umowach (nie tylko z deweloperem – bardzo często są one stosowane w umowach zawieranych między przedsiębiorcami) często stosuje się właśnie kary umowne. Dzięki nim:

  • osoba, która została poszkodowana tym, że druga strona nie wykonała swojego zobowiązania, może łatwiej dochodzić naprawienia szkody, zwłaszcza jeśli szkodę tę trudno udowodnić albo wskazać jej konkretną kwotę – to ważne szczególnie wtedy, gdy sprawa trafi do sądu!
  • osoba, która się do czegoś zobowiązała jest bardziej zmotywowana, aby spełnić zobowiązanie, i zrobić to w terminie

.
Oczywiście kary umowne w umowach z deweloperem są zastrzegane nie tylko na wypadek, gdy deweloper nie spełni swojego zobowiązania, ale także gdy klient czegoś nie zrobi w terminie (np. nie stawi się w wyznaczonym dniu, aby odebrać lokal). W takim wypadku to deweloper ma ułatwione zadanie, jeśli chce naprawienia szkody.
.

.

{ 5 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Paweł Czerwiec 22, 2016 o 08:15

Ważne informacje, a nie wszyscy o nich wiedzą i pamiętają. Ja mam pytanie odnośnie wysokości kar umownych – jaka jest to zazwyczaj stawka. Czy są jakieś „dobre standardy”?

Właśnie dostałem wzór umowy deweloperskiej, w której kara umowna wynosi 0,025% dziennie ceny brutto inwestycji. Wiem, że w poprzednich etapach osiedla była taka sama stawka i że wielu klientów to kwestionowało, jednak deweloper pozostawał nieugięty. Przy kwocie inwestycji 450 000 zł wydaje się to jednak mało (112,5 zł/dzień) biorąc pod uwagę, że często koszty związane z dalszym wynajmowaniem lub dojazdami są w przeliczeniu wyższe. Kiedyś słyszałem, że standardem było 0,05% dziennie.

Odpowiedz

Joanna Marska-Romaniszyn Wrzesień 7, 2017 o 10:49

Nie ma takich standardów, zawsze zależy to od konkretnej sytuacji, zwłaszcza że kara 0,025% liczona od 250 tys. zł to inna kwota niż gdy liczy się ją od 500 tys. zł. W umowie powinien być zapis dopuszczający dochodzenie odszkodowania uzupełniającego, jeśli kara nie pokrywa ponoszonych przez nabywcę kosztów wywołanych przez opóźnienie dewelopera. Brak takiego postanowienia stanowi klauzulę niedozwoloną.

Odpowiedz

Barbara Wrzesień 7, 2017 o 10:34

A co zrobić, jeśli w umowie deweloperskiej nie ma wpisanych konkretnych kar umownych, a deweloper ciągle opóźnia wydanie mieszkania? Czy można wtedy próbować wyegzekwować odsetki ustawowe? W jaki sposób je wyliczyć? Będę szalenie wdzięczna za odpowiedź. Pozdrawiam 🙂

Odpowiedz

Joanna Marska-Romaniszyn Wrzesień 7, 2017 o 10:45

Dzień dobry,

Jeśli w umowie nie ma wpisanych kar umownych, nie można ich nałożyć na dewelopera. Nie można też domagać się odsetek, ponieważ odsetki są naliczane jedynie w przypadku gdy deweloper opóźnia się z zapłatą pieniędzy (np. nadpłaty). W takim przypadku może Pani jednak domagać się odszkodowania, jeśli opóźnienie wydania mieszkania spowodowało u Pani szkodę.

Odpowiedz

Barbara Wrzesień 7, 2017 o 10:56

Bardzo dziękuję za odpowiedź

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Cieszę się, że chcesz skomentować ten wpis – pamiętaj jednak, że na blogu nie udzielam porad prawnych. Jeśli jesteś zainteresowany taką poradą albo masz pytania dotyczące Twojej umowy deweloperskiej, napisz do mnie na adres joanna.marska@umowazdeweloperem.pl.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: