Dobro Twojego sąsiada dobrem całego osiedla

Joanna Marska-Romaniszyn    31 grudnia 2014    Komentarze (0)

obciążenie nieruchomościCzęsto w umowach deweloperskich spotykam się ze sformułowaniami tego rodzaju:

Nabywca wyraża zgodę na obciążanie nieruchomości wspólnej w celu zapewnienia prawidłowego funkcjonowania osiedla, następującymi prawami osób trzecich: służebnościami przesyłu, służebnościami przejazdu i przechodu, prawami do wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej, prawem użytkowania, najmu, dzierżawy [tu może następować jeszcze cała litania innych praw] oraz innymi prawami osób trzecich do korzystania z nieruchomości wspólnej – na warunkach według uznania dewelopera, według zasad słuszności.”

Czy chcesz, żeby Twoje osiedle funkcjonowało prawidłowo? Oczywiście, że chcesz.

Czy wobec tego wyrazisz zgodę na to, by powyższy zapis znalazł się w umowie? Pewnie tak. Przecież to dla dobra osiedla. Czyli dla Twojego dobra.
.
A właśnie, że niekoniecznie.

Wyobraź sobie, że Twoje osiedle ma składać się docelowo z sześciu budynków, a każdy będzie stał na innej działce (a każda działka jest osobną nieruchomością). Twój blok został wybudowany jako pierwszy. Na nieruchomości, na której stoi Twój budynek, jest parking. Miejsc parkingowych jest mało, ledwo starcza dla potrzeb Twojej wspólnoty mieszkaniowej. W akcie notarialnym, ma mocy którego stajesz się właścicielem swojego lokalu wspomina się o różnych obciążeniach, które figurują w dziale III księgi wieczystej, ale pewnie nie zwracasz na to uwagi – tyle tego jest.
.
Mija trochę czasu, deweloper na sąsiednich działkach buduje 3 nowe budynki. Wprowadzają się do nich mieszkańcy… i zaczynają parkować na Twoim parkingu. Ty i Twoi sąsiedzi z bloku nie macie gdzie zostawić samochodów. Gdy po raz piąty z rzędu wracasz z pracy i przez 20 minut krążysz, szukając miejsca do parkowania, tracisz cierpliwość krzyczysz na sąsiada z bloku obok: „Jakim prawem zostawiacie auta na naszym parkingu?! Parkujcie u siebie!

Na co kierowca z „obcej” wspólnoty triumfalnie wyciąga wydruk księgi wieczystej swojej nieruchomości wspólnej (tak, tak, sąsiad przygotował się na to pytanie) i pokazuje: „O tu, tu jest napisane, że mamy prawo parkować na waszej działce!

Czytasz – i sąsiad niestety ma rację. Jeszcze dla pewności w domu sprawdzasz co wpisano w księdze wieczystej Twojej nieruchomości. No i niestety też z jej treści wynika, że sąsiedzi z bloków obok mogą zajmować miejsce parkingowe na Twojej nieruchomości.
.
Myślisz sobie: „No trudno. W takim razie ja będę parkował pod jego blokiem, może tam się znajdzie jakieś miejsce.”

Rzeczywiście, gdy następnego dnia przyjeżdżasz z pracy – miejsce jest. Zadowolony zostawiasz samochód i już masz wrócić do domu, a tu Twój sąsiad biegnie, wymachując tym samym wydrukiem księgi wieczystej i już z daleka krzyczy: „A ty jakim prawem mi tu parkujesz?! Widok z okna zasłaniasz!

No jak to – mówisz – jak wy możecie u nas parkować, to i my możemy u was.

Nigdzie nie jest napisane w księdze wieczystej, że możecie u nas parkować, wracaj do siebie!

I znowu ma rację.
.
Jak to możliwe?

No cóż – deweloper obciążył Twoją nieruchomość prawem do parkowania na rzecz wszystkich właścicieli lokali z sąsiedniej działki. I Ty się na to zgodziłeś! Co by nie powiedzieć – wszystkie pozostałe wspólnoty na Twoim osiedlu lepiej dzięki temu funkcjonują (oczywiście można się kłócić…).
.
Czy nie powinieneś w takim razie mieć możliwości parkowania na działce sąsiada? Oczywiście, byłoby to sprawiedliwe. Ale deweloper nigdzie nie zobowiązał się do tego, że zapewni właścicielom lokali z Twojego bloku „wzajemne” prawo do parkowania na innych działkach – a w rezultacie nie miał obowiązku takiej możliwości zapewnić.
.
Oczywiście w takiej sytuacji można się mocno zastanawiać nad tym, czy tego typu postanowienia nie stanowią niedozwolonego postanowienia umownego (właściwie nawet nie ma się co zastanawiać, wiadomo, że tak) – ale nie zawsze możesz bronić się takim argumentem, i nie o tym jest ten wpis. Chciałam Ci zwrócić uwagę na to, jak ważne jest dokładne zapoznanie się z postanowieniami umowy i wyjaśnienie, na co wyrażasz zgodę, i do czego zobowiązuje się deweloper.
.
W przypadku gdy deweloper buduje całe osiedle, obciążanie poszczególnych nieruchomości w ramach osiedla na rzecz właścicieli pozostałych nieruchomości jest czymś normalnym. Dzięki temu mieszkańcy osiedla mogą korzystać z całej infrastruktury osiedla, która znajduje się na różnych nieruchomościach – np. w jednym miejscu jest plac zabaw, w drugim parking itd. W przypadku niektórych osiedli ta infrastruktura jest bardzo rozbudowana (np. dotyczy to kompleksów apartamentów, gdzie w ramach osiedla można korzystać z basenów, parków itp.).

Nie chodzi więc o to, żeby nie wyrażać zgody na zapisy z których wynika, że Twoja nieruchomość zostanie jakimś prawem obciążona. Ale ważne jest to żebyś się upewnił, czy dany zapis nie powoduje, że deweloper może ustanowić takie obciążenia nieruchomości, które będą uniemożliwiały czy nadmiernie utrudniały korzystanie przez Ciebie z lokalu i części wspólnych nieruchomości.
Działa to również w drugą stronę – jeśli deweloper deklaruje, że będziesz mógł korzystać z infrastruktury na innych działkach, to upewnij się, czy wynika to z treści umowy.
.
Im bardziej ogólne i niejasne zapisy, pozwalające na interpretację, tym większe ryzyko, że nie będziesz zadowolony z tego, jak taki zapis zostanie wykorzystany w przyszłości.
.
.

Save

{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }

Dodaj komentarz

Cieszę się, że chcesz skomentować ten wpis – pamiętaj jednak, że na blogu nie udzielam porad prawnych. Jeśli jesteś zainteresowany taką poradą albo masz pytania dotyczące Twojej umowy deweloperskiej, napisz do mnie na adres joanna.marska@umowazdeweloperem.pl.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: