Czy umowa rezerwacyjna może zmusić do kupna mieszkania?

Joanna Marska-Romaniszyn    21 września 2016    Komentarze (0)

Czy umowa rezerwacyjna może zmusić do kupna mieszkania?” – takie pytanie zadał mi ostatnio jeden z czytelników. Bardziej dokładnie mówiąc (a właściwie pisząc): czy deweloper może przenieść własność mieszkania na swojego klienta wbrew jego woli, jeśli zawarli jedynie umowę rezerwacyjną (ale umowy deweloperskiej, umowy przedwstępnej sprzedaży czy innej już nie).

.
Nie chcę tutaj opisywać kwestii formy umowy (tzn. czy umowa została zawarta w formie pisemnej czy aktu notarialnego) i jej wpływu na możliwość przymusowego przeniesienia na stronę umowy własności mieszkania. To oczywiście jest ważne, ale wydaje mi się, że prawnicy zbyt często skupiają się na takich formalnych kwestiach. Chciałam się skupić na czymś innym – na celu zawarcia umowy rezerwacyjnej, i tym, do czego zobowiązują się deweloper i jego klient w takiej umowie.

.
Otóż w umowie rezerwacyjnej deweloper zobowiązuje się do tego, że przez określony czas nie podpisze umowy dotyczącej danego lokalu z inną osobą niż ta, z którą zawarł umowę rezerwacyjną (nazwijmy tę osobę panem Kowalskim).

Zwróć uwagę – pan Kowalski podpisując umowę rezerwacyjną, nie zobowiązuje się do tego, że podpisze w przyszłości umowę deweloperską, umowę sprzedaży czy inną umowę, która ma skutkować przeniesieniem własności lokalu. To od jego decyzji zależy, czy taka umowa zostanie zawarta czy nie.

.
Ważne jest to, że deweloper wstrzymuje oferowanie danego lokalu innym klientom, godząc się na to, że pan Kowalski nigdy nie podpisze umowy deweloperskiej ani żadnej innej. Deweloper świadomie ryzykuje, bo jeśli w czasie rezerwacji zgłosi się do niego inny klient, będzie go musiał odesłać z kwitkiem. W rezultacie może się zdarzyć, że lokalu nikt nie kupi, bo inni potencjalni klienci nie wrócą już po tym, gdy okres rezerwacji upłynie.

.
Co więc się dzieje, gdy pan Kowalski w wyznaczonym terminie nie podpisze umowy deweloperskiej ani innej umowy dotyczącej tego lokalu? Czy deweloper może domagać się, by pan Kowalski jednak podpisał umowę, albo jakoś go do tego zmusić (np. sądownie)?

.
Nie, deweloper nie może zmusić pana Kowalskiego do zawarcia umowy deweloperskiej, a tym bardziej do tego, aby stał się właścicielem lokalu wbrew swojej woli.

Dlaczego? Ponieważ pan Kowalski nie zobowiązał się do zawarcia umowy. A deweloper godził się na to, zawierając umowę rezerwacyjną. Deweloper zawierając taką umowę wiedział, że może ona mieć dla niego niekorzystne skutki, czyli że nie będzie mógł podpisać umowy z innymi osobami, które będą zainteresowane danym lokalem.

Jeśli deweloper chciał mieć pewność, że pan Kowalski w przyszłości kupi lokal, powinien zaproponować zawarcie innej umowy niż umowa rezerwacyjna – takiej, z której wyraźnie będzie wynikało, że pan Kowalski ma obowiązek lokal kupić.

.
Nie znaczy to, że pan Kowalski nie poniesie żadnych negatywnych konsekwencji, jeśli nie zdecyduje się na zawarcie umowy z deweloperem. Jeśli wpłacił opłatę rezerwacyjną, może ją stracić. To już zależy od postanowień umowy rezerwacyjnej.

.
.
Uwaga! To, co napisałam powyżej, odnosi się tylko do umowy rezerwacyjnej bez elementu umowy przedwstępnej, czyli „czystej” umowy rezerwacyjnej. W przypadku umowy zawierającej elementy umowy przedwstępnej sytuacja może być już bardziej skomplikowana, zwłaszcza jeśli została zawarta w formie aktu notarialnego.
.
.

{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }

Dodaj komentarz

Cieszę się, że chcesz skomentować ten wpis – pamiętaj jednak, że na blogu nie udzielam porad prawnych. Jeśli jesteś zainteresowany taką poradą albo masz pytania dotyczące Twojej umowy deweloperskiej, napisz do mnie na adres joanna.marska@umowazdeweloperem.pl.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: