Czy muszę należeć do wspólnoty mieszkaniowej? czyli o ucieczce z więzienia

Joanna Marska-Romaniszyn    04 listopada 2014    5 komentarzy

czy trzeba należeć do wspólnoty mieszkaniowej

Niedawno w „Rzeczpospolitej” ukazał się artykuł na temat planowanych zmian w ustawie deweloperskiej (dostęp jest płatny). Pod artykułem znalazł się komentarz internauty „slavo” (pisownia oryginalna):

Panie Prawniku, może pan odwiedzi dziadowstwo jakie teraz budują deweloperzy. Jest dużo ale śmieciowata jakość, wciskanie ludzi we wspólnoty mieszkaniowe, domy pełne wad, zagrzybione, bez wentylacji i jeszcze z kredytem hipotecznym na 40 lat. Nie ma ucieczki z tego więzienia. […]”

.
Zaciekawiło mnie stwierdzenie o „wciskaniu ludzi we wspólnoty mieszkaniowe”. Czy deweloperzy rzeczywiście zmuszają klientów do przynależności do wspólnoty mieszkaniowej? Czy faktycznie „nie ma ucieczki z tego więzienia” ?


.
Zgodnie z przepisami (1) „ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową.” Oznacza to, że z momentem wyodrębnienia pierwszego samodzielnego lokalu z nieruchomości i przeniesienia jego własności na inną osobę niż deweloper, powstaje wspólnota mieszkaniowa. Wystarczy więc, że powstała nieruchomość wspólna i powstaje jednocześnie wspólnota, której członkami stają się współwłaściciele tej nieruchomości wspólnej.

To wszystko dzieje się z mocy prawa. Powstanie wspólnoty nie zależy więc od tego, czy deweloper i nowy właściciel sobie tego życzą czy nie. Nie mogą oni również wybrać, jaki rodzaj wspólnoty chcą utworzyć (tzw. dużą czy małą) – to także wynika z przepisów.

Przy wyodrębnieniu każdego kolejnego lokalu nowi właściciele tych lokali dołączają do wspólnoty mieszkaniowej – również niezależnie od swojej woli oraz od woli osób, które w tej wspólnocie już są.
.
Nie można więc mówić, że deweloper zmusza swoich klientów do tego, by należeli do wspólnoty mieszkaniowej (swoją drogą nie wiem, co by mieli w ten sposób deweloperzy zyskiwać – masz może jakiś pomysł?). To bezwzględnie obowiązujące przepisy prawa do tego zmuszają.
.
Dlaczego powstanie wspólnoty mieszkaniowej jest obowiązkowe?

Wraz z mieszkaniem (czy innym lokalem) nabywasz udział w nieruchomości wspólnej. Dzieje się tak niezależnie od Twojej woli – po prostu nie ma takiej możliwości, żeby ktoś był właścicielem lokalu np. w bloku, ale jednocześnie nie miał pod względem prawnym żadnego związku ze ścianami budynku czy gruntem. Każdy właściciel lokalu ma więc swój udział w nieruchomości wspólnej – ściany, klatki schodowe, korytarze i grunt stanowią wspólną własność Twoją i Twoich sąsiadów. Musicie współdziałać, żeby ta nieruchomość wspólna nadawała się do użytku – ale, jak zapewne wiesz, w praktyce nie wszyscy chcą współdziałać, i trzeba ich do tego przymusić.

Dlatego też ustawodawca musiał tę sytuację jakoś uregulować – tak by wyważyć interesy poszczególnych właścicieli lokali, a jednocześnie zapewnić możliwość w miarę sprawnego zarządzania nieruchomością wspólną (zwłaszcza w przypadku, gdy współwłaściciele tej nieruchomości nie mogą dojść do porozumienia albo nie interesują się losami nieruchomości, czy wręcz to dobro wspólne niszczą).
.
Każdy właściciel lokalu musi być członkiem danej wspólnoty – a jednocześnie nikt, kto właścicielem nie jest, nie może należeć do tej wspólnoty.

Wspólnota mieszkaniowa dla danej nieruchomości jest tylko jedna – tak jak jedna jest nieruchomość wspólna.
.
Tak długo, jak będziesz właścicielem lokalu, tak długo będziesz członkiem wspólnoty. Nie możesz się zrzec tego członkostwa, nie możesz go komuś podarować. Nie możesz wypisać się ze wspólnoty ani założyć z kilkoma sąsiadami nowej, osobnej wspólnoty, nawet jeśli nie zgadzacie się zupełnie z tym, jak pozostali członkowie wspólnoty postępują. (2)

Nie ma również możliwości usunięcia ze wspólnoty któregoś z właścicieli – choćby nie płacił żadnych opłat związanych z nieruchomością wspólną, niszczył wspólną własność i nie stosował się zupełnie do regulaminu wspólnoty. (3) Nie możesz też sprzedać czy podarować lokalu, zatrzymując sobie członkostwo we wspólnocie.
.
Podsumowując: zawsze, gdy mamy do czynienia z nieruchomością wspólną, współwłaściciele tej nieruchomości tworzą wspólnotę mieszkaniową. Jeśli będziesz kupować mieszkanie w bloku czy domu, w którym znajdują się co najmniej dwa lokale, będziesz przynależeć do wspólnoty nieruchomości, choćby nie wiem jak Ci się to nie podobało.

Wiem, że niektórzy uważają to za bezprawne ograniczenie wolności, zamach na prawa obywatelskie, przymuszenie do zrzeszania się, niedopuszczalną ingerencję państwa w ich własność itp. Podpowiedzi Google pokazują, że jak wiele osób chciałoby się wypisać ze wspólnoty albo usunąć z niej swojego sąsiada. Nic z tego.
.
Dlatego też warto przed podjęciem decyzji o zakupie lokalu w ramach danej inwestycji dowiedzieć się, jaki rodzaj wspólnoty tam powstanie (mała czy duża), ilu będzie członków tej wspólnoty itp. Od tego będą zależeć Twoje przyszłe prawa i obowiązki.

A jeśli naprawdę nie wyobrażasz sobie życia we wspólnocie mieszkaniowej – może lepiej zastanów się nad zakupem nieruchomości, której będziesz jedynym właścicielem.
.
.
(1) art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U.2000.80.903)

(2) jeśli nie jesteś zadowolony ze sposobu zarządzania nieruchomością wspólną, albo członkowie wspólnoty mają inne plany co do nieruchomości wspólnej, możliwa jest zmiana sposobu zarządzania albo rozstrzygnięcie sporu przed sądem – ale nie ma to wpływu na to, kto należy do wspólnoty

(3) całe szczęście istnieją inne sposoby na poradzenie sobie z właścicielem, który rażąco narusza zasady – ale to już temat na inny wpis (a jeśli nie możesz się doczekać, to odsyłam tutaj 🙂 )

.

Save

{ 5 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Natalia Klima-Piotrowska Listopad 5, 2014 o 10:02

Bardzo ciekawy wpis z mojej „działki” 🙂
Nie mogę się jednak zgodzić z jednym stwierdzeniem, mianowicie, że „Nie ma również możliwości usunięcia ze wspólnoty któregoś z właścicieli – choćby nie płacił żadnych opłat związanych z nieruchomością wspólną, niszczył wspólną własność i nie stosował się zupełnie do regulaminu wspólnoty.”
Na szczęście ustawodawca taką możliwość przewidział wprowadzając w ustawie o własności lokali przepis, który pozwala wspólnocie żądać sprzedaży lokalu „uciążliwego” członka w drodze licytacji. Pisałam o tym w moim blogu, do którego niniejszym zapraszam 🙂
Pozdrawiam serdecznie.

Odpowiedz

Joanna Marska-Romaniszyn Listopad 5, 2014 o 21:36

Oczywiście zgadzam się, że jest możliwość przymusowej sprzedaży lokalu takiego uciążliwego właściciela lokalu (i całe szczęście) – nie chciałam już poruszać tego tematu, żeby nie rozbudowywać aż tak mocno wpisu.
Ale chodziło mi o to, że również i w takim wypadku nie można kogoś pozbawić jedynie członkostwa we wspólnocie, nie pozbawiając własności lokalu. Tymczasem spotykam się czasem z takim stanowiskiem – właśnie odnośnie możliwości sprzedaży lokalu, jeśli dany sąsiad jest wyjątkowo uciążliwy: „pozbawić kogoś mieszkania to za duża kara, więc go tylko wyrzucimy ze wspólnoty” 🙂
A blog wspolnotymaleiduze.pl oczywiście polecam 🙂 (i dodałam odnośnik do Pani wpisu).

Odpowiedz

Katarzyna Lipiec 21, 2016 o 10:34

Witam serdecznie,
niedawno kupiłam dom jednorodzinny na wspólnej działce z domem wielorodzinnym (3 lokale). Jako, że wcześniej nie miałam wiele wspólnego ze wspólnotami mieszkaniowymi, nawet mi do głowy nie przyszło, że jako właścicielka wolnostojącego domu będę należeć do wspólnoty. Pośrednik nie raczył mnie o tym poinformować, tak samo i jak i poprzedni właściciel – dopiero po podpisaniu umowy kupna-sprzedaży i zapłacie, zostałam „doprowadzona” do Zarządcy. Jedyną rzeczą wspólną z resztą właścicieli działki były wodociągi i kanalizacja, które właśnie odłączyłam na swój koszt. Z puli wspólnych funduszy nie należy mi się nic (remont, konserwacja itp.). Podział działki podobno nie jest możliwy. Nie bardzo podoba mi się miesięczne płacenie niemałej stosunkowo kwoty czynszu właściwie za nic. Może Państwo orientujecie się czy jest jakieś wyjście z takiej sytuacji? Będę wdzięczna za wszelkie informacje.
Pozdrawiam.

Odpowiedz

Joanna Marska-Romaniszyn Lipiec 21, 2016 o 16:46

Dlaczego Pani uważa, że nic się Pani nie należy ze wspólnych funduszy wspólnoty mieszkaniowej?

Odpowiedz

Katarzyna Lipiec 22, 2016 o 07:56

Bo takie są podjęte uchwały i wszelkie prace wykonuje kosztem i staraniem własnym.. Funduszu remontowego za dom co prawda nie opłacam, jedynie konserwację i kontrole techniczne (+wynagrodzenie zarządcy, stanowiące prawie połowę czynszu ze względu na największy metraż i opłaty za prowadzenie kont bankowych), ale nikt mi niczego nie konserwuje, a w ciągu roku raz odwiedziła mnie kontrola szczelności instalacji gazowej (usługa za 15 zł – zapytałam).

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Cieszę się, że chcesz skomentować ten wpis – pamiętaj jednak, że na blogu nie udzielam porad prawnych. Jeśli jesteś zainteresowany taką poradą albo masz pytania dotyczące Twojej umowy deweloperskiej, napisz do mnie na adres joanna.marska@umowazdeweloperem.pl.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: