Czy można stosować postanowienia ustawy deweloperskiej do umowy zawieranej po wybudowaniu budynku?

Joanna Marska-Romaniszyn    07 czerwca 2014    Komentarze (0)

umowa deweloperska po wybudowaniu budynku

Ostatnio mam bardzo dużo pracy, tak więc zaniedbałam trochę blog, ale postaram się poprawić. Dostaję też od czytelników sporo pytań, na które nie zawsze udaje mi się – właśnie z braku czasu – odpowiedzieć, ale postaram się przedstawiać na blogu odpowiedzi na pytania, które się powtarzają.

.
Jednym z zagadnień, które budzi duże wątpliwości u czytelników, jest to, czy do umowy z deweloperem zawieranej po wybudowaniu budynku (a dokładnie – po uzyskaniu przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie) można stosować przepisy ustawy deweloperskiej.

O tym, że jest to problematyczne zagadnienie, i że prawnicy mają kłopoty z odpowiedzią na to pytanie, pisałam już we wpisie o umowie zawieranej z deweloperem po zakończeniu budowy. Jak na razie nic się nie zmieniło, jeśli chodzi o interpretację – większość prawników nadal uważa, że w takiej sytuacji ustawy deweloperskiej nie stosuje się. Niestety wątpliwości co do tego, czy mamy tutaj do czynienia z „prawdziwą” umową deweloperską powodują problemy z interpretacją innych przepisów, na przykład dotyczących dofinansowania kredytów w ramach programu Mieszkanie dla młodych – o czym możesz przeczytać w komentarzach do tego wpisu..

Ale pozostaje jeszcze inne ciekawe zagadnienie – czy deweloper i jego klient, zawierając umowę „deweloperską” (1) po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, mogą postanowić, że do takiej umowy będą stosować postanowienia ustawy deweloperskiej – nie dlatego, że jest taki obowiązek, ale dlatego, że tak postanowili?

Moim zdaniem odpowiedź na to pytanie zależy od tego, jakie postanowienia ustawy deweloperskiej deweloper i nabywca chcą włączyć do zawieranej umowy.

Jeśli takie postanowienia dotyczą wyłącznie stosunków deweloper – nabywca (czyli nie modyfikują wynikających z przepisów praw i obowiązków innych osób), to obie strony umowy mogą postanowić, że będą stosować takie postanowienia. Dzieje się to zgodnie z wynikającej z kodeksu cywilnego zasadzie swobody umów, zgodnie z którą strony umowy mogą dostosować treść umowy do swoich potrzeb (chociaż nie w każdym przypadku).

Na przykład deweloper i nabywca mogą się umówić, że przy realizacji umowy będą stosować takie postanowienie – które wpisano w art. 27 ust. 4-5 ustawy deweloperskiej:

„Deweloper jest zobowiązany, w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach. Deweloper jest zobowiązany, w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności nie usunie wady w powyższym terminie, może wskazać odpowiedni, inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia.”

Ponieważ ww. obowiązki zostały wpisane w ustawie deweloperskiej, to stosuje się je obowiązkowo tylko do umów deweloperskich (tych „prawdziwych”), a do innych umów nie.

Nie ma jednak przeszkód, żeby strony umowy postanowiły, że ww. zasady będą stosować przy realizacji umowy – a więc deweloper dobrowolnie zobowiąże się do tego, że w ciągu 14 dni od dnia podpisania protokołu wydania lokalu odpowie nabywcy, czy zgadza się z tym, że w lokalu są wady itd.

Ale uwaga – nie zawsze deweloper i nabywca lokalu mogą postanowić, że będą stosować przepisy ustawy deweloperskiej. Nie można na przykład dopisać takich postanowień, jeśli inne przepisy – które obowiązkowo trzeba stosować – narzucają inne rozwiązania.

Nie można też w ten sposób modyfikować sytuacji innych osób, które nie są stroną umowy i nie wyraziły zgody na takie rozwiązanie.

.

Powyższe zasady mają zastosowanie nie tylko w przypadku umów zawieranych gdy uzyskano już pozwolenie na użytkowanie. Dotyczą też innych umów z deweloperem, do których nie stosuje się ustawy deweloperskiej – np. umowy dotyczącej nabycia garażu, który będzie odrębną nieruchomością.

.

(1) umowa ta w aktach notarialnych jest nazywana na ogół „umowa przedwstępna zobowiązującą do wyodrębnienia lokalu i przeniesienia jego własności” lub podobnie

.

Save

{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }

Dodaj komentarz

Cieszę się, że chcesz skomentować ten wpis – pamiętaj jednak, że na blogu nie udzielam porad prawnych. Jeśli jesteś zainteresowany taką poradą albo masz pytania dotyczące Twojej umowy deweloperskiej, napisz do mnie na adres joanna.marska@umowazdeweloperem.pl.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: