Czy można odstąpić od umowy deweloperskiej z powodu wzmianki o hipotece przymusowej? – cz. 2

Joanna Marska-Romaniszyn    11 października 2016    Komentarze (0)

W poprzednim wpisie wspominałam o wyroku Sądu Najwyższego (1), w którym spór między deweloperem a klientem dotyczył tego, czy klient mógł odstąpić od umowy z deweloperem, ze względu na istniejącą w księdze wieczystej w wzmiankę o wpisie hipoteki, jeśli prawo odstąpienia miało dotyczyć jedynie przypadków, gdy nieruchomość jest „obciążona”.

.
W sprawie tej osoba o inicjałach A.F. zawarła z firmą deweloperską umowę przedwstępną ustanowienia i przeniesienia własności mieszkania (2). A.F. wpłacił 260.000 zł jako zadatek (resztę pieniędzy miał wpłacić w dniu przeniesienia własności mieszkania). W umowie deweloper zobowiązał się do sprzedaży mieszkania w stanie wolnym „od jakichkolwiek innych (tzn. opisanych w umowie) obciążeń”.

W dniu, w którym miało dojść do sprzedaży mieszkania okazało się, że w dziale IV księgi wieczystej nieruchomości, z której miał być wyodrębniony lokal, wpisana jest wzmianka. Wzmianka to dotyczyła wniosku o wpis hipoteki przymusowej, wniosek ten zaś złożyła spółka, której deweloper winny był pieniądze (3).

A.F. oczywiście w takiej sytuacji bał się podpisać umowę. Ponieważ wzmianka ciągle widniała w księdze wieczystej, odstąpił od umowy i – ponieważ uważał, że nastąpiło to z winy dewelopera – zażądał od dewelopera zwrotu zadatku w podwójnej wysokości, czyli 520.000 zł. Zdaniem A.F. skoro lokal miał być w dniu sprzedaży wolny od obciążeń, to powinien być również wolny od wzmianek.

Deweloper uważał, że A.F. nie miał w takiej sytuacji prawa odstąpić od umowy, ponieważ wzmianka w księdze wieczystej nie stanowi obciążenia nieruchomości, i odmówił zwrotu zadatku (a tym bardziej zwrotu zadatku i dodatkowego 260.000 zł).

A.F. – dalej uważając, że należy mu się 520.000 zł – wniósł sprawę do sądu. Deweloper w odpowiedzi złożył własne oświadczenie od odstąpieniu od umowy, twierdząc, że umowy sprzedaży nie zawarto z winy A.F., i zachował sobie zadatek.

..
Sprawa trafiła do sądu, który musiał rozstrzygnąć, czy wzmianka o wpisie hipoteki przymusowej stanowi „inne obciążenie” nieruchomości. Od tego zależało, czy A.F. miał prawo odstąpić od umowy, i czy należał mu się zwrot zadatku.

.
Pierwszy sąd, przed którym toczyła się sprawa (sąd okręgowy) uznał, że znaczenie „inne obciążenie” nieruchomości jest w tej sytuacji jednoznaczne – chodzi o pojęcie z języka prawniczego. Prawnicy nie uznają wzmianki o wpisie hipoteki przymusowej za obciążenie. A.F. wobec tego nie miał prawa odstąpić od umowy i domagać się zwrotu wpłaconego zadatku. A.F. przegrał sprawę.

.
A.F. wniósł apelację. Sąd apelacyjny miał zupełnie inne zdanie niż sąd okręgowy. Co prawda również uznał, że w języku prawniczym wzmianka nie jest obciążeniem, ale w tym wypadku powinno się raczej zwrócić uwagę na to, co pod pojęciem „innych obciążeń” rozumiał A.F. podpisując umowę. Zdaniem sądu, w przypadkach gdy umowę zawiera przedsiębiorca (deweloper) z konsumentem, nie można brać pod uwagę jedynie znaczeń z języka prawniczego, którego konsument nie zna, ale także potoczne rozumienie. Sąd Apelacyjny uznał, że A.F. i deweloper pisząc w umowie przedwstępnej o „innych obciążeniach” mieli na myśli nie tylko obciążenia w prawniczym znaczeniu (np. hipotekę), ale także wzmianki w księdze wieczystej. Wobec tego deweloper przegrał sprawę i powinien zapłacić byłemu klientowi 520.000 zł.

.
Deweloper wniósł skargę kasacyjną do Sądu Najwyższego. Sąd Najwyższy uznał, że rozumowanie sądu okręgowego było prawidłowe, a apelacyjnego – błędne. Nie zgodził się, że w tym przypadku należy kierować się potocznym rozumieniem pojęcia „obciążeń nieruchomości”. Sąd co prawda przyznał, że prawdopodobnie A.F. – nie znający języka prawniczego – rzeczywiście tak właśnie rozumiał „inne obciążenia”, ale deweloper rozumiał to pojęcie tak, jak je rozumieją prawnicy. Nie można wobec tego uznać, że zarówno deweloper jak i jego klient zawierając umowę przedwstępną pod pojęciem „inne obciążenia” mieli na myśli wzmianki w księdze wieczystej.

Dlatego zdaniem Sądu Najwyższego należy postanowienie o „innych obciążeniach” rozumieć tak, jak rozumiane jest przez prawników. W takim przypadku A.F. nie miał prawa odstąpić od umowy, ponieważ w księdze wieczystej nie występowały żadne obciążenia, a jedynie wzmianka. Nie mógł też domagać się od dewelopera zapłaty 520.000 zł.

.
Jaki z tego wniosek?

  • po pierwsze: prawo do odstąpienia od umowy w przypadku obciążenia nieruchomości hipoteką nie chroni Cię przed potencjalnymi niebezpieczeństwami związanymi ze wzmiankami w księdze wieczystej,
  • po drugie: przed podpisaniem umowy z deweloperem lepiej skonsultuj się z prawnikiem, i nie polegaj wyłącznie na tym, jak sam rozumiesz postanowienia umowy.

.
(1) wyrok Sądu Najwyższego z 19 maja 2016 r., sygn. akt IV CSK 535/15

(2) Nie była to umowa deweloperska w rozumieniu ustawy deweloperskiej, bo umowę podpisano 2 dni przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej. W uzasadnieniu wyroku nie było o tym mowy, ale domyślam się, że umowa została zawarta w zwykłej formie pisemnej, bez udziału notariusza. Moim zdaniem gdyby to notariusz sporządził umowę, wątpliwości jak rozumieć postanowienia umowy byłoby mniej.

(3) ostatecznie sąd wieczystoksięgowy odmówił wpisu hipoteki przymusowej, ponieważ deweloper dobrowolnie spłacił dług wobec firmy wnioskującej o wpis hipoteki. Mimo tego, że księga wieczysta była już „czysta” i zakup mieszkania byłby zupełnie bezpieczny, A.F. i deweloper nie zawarli umowy sprzedaży, lecz dalej spierali się w sądzie.

.

.

{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }

Dodaj komentarz

Cieszę się, że chcesz skomentować ten wpis – pamiętaj jednak, że na blogu nie udzielam porad prawnych. Jeśli jesteś zainteresowany taką poradą albo masz pytania dotyczące Twojej umowy deweloperskiej, napisz do mnie na adres joanna.marska@umowazdeweloperem.pl.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: