Czy deweloper może być współwłaścicielem nieruchomości?

Joanna Marska-Romaniszyn    03 grudnia 2013    Komentarze (0)

czy deweloper może być współwłaścicielem budynku

Jeden z czytelników zadał mi ciekawe pytanie. Chciał kupić mieszkanie w wybudowanym już przez dewelopera budynku i przeanalizował umowę. Jego czujność wzbudził zapis mówiący o tym, że deweloper jest jedynie współwłaścicielem nieruchomości, z której ma zostać wyodrębnione mieszkanie do osobnej księgi wieczystej, a nie wyłącznym właścicielem tej nieruchomości.

O czym świadczy taki zapis? Czy deweloper może sprzedać lokal, jeśli nie jest jedynym właścicielem nieruchomości, z której ten lokal ma być wyodrębniony?

Żeby odpowiedzieć na to pytanie, najłatwiej posłużyć się rysunkiem (z góry przepraszam za walory artystyczne moich rysunków).

Gdy budynek na danej nieruchomości zostaje wybudowany, deweloper uzyska pozwolenie na użytkowanie, a mieszkania uzyskają status tzw. samodzielnych lokali (czyli takich, które można wyodrębnić do osobnych ksiąg wieczystych), nieruchomość pod względem prawnym wygląda tak:

blok - przed wyodrębnieniem lokali 3

.

Gdy deweloper sprzeda pierwszy lokal (dajmy na to państwu Kowalskim), nieruchomość wygląda tak:

blok - po wyodrębnieniu lokalu 2

Jak widzisz, po tym jak właścicielami jednego z lokali stała się inna osoba niż deweloper, pozostała część nieruchomości składa się z dwóch części: z niewyodrębnionych lokali oraz nieruchomości wspólnej – mimo że obie te części mają wspólną księgę wieczystą (tzn. tą „pierwotną”, z której wyodrębniono lokal p. Kowalskich). Jaka jest różnica między tymi częściami?

Zarówno deweloper jak i p. Kowalscy mogą korzystać z nieruchomości wspólnej; np. pracownicy dewelopera i p. Kowalscy mogą korzystać z parkingu przed budynkiem (chyba że parking został „podzielony” i każdy może korzystać ze swojego miejsca). Żaden ze współwłaścicieli nie może ot tak sobie dokonać poważnych zmian dotyczących nieruchomości wspólnej, np. przerobić parkingu na plac zabaw – współwłaściciele powinni ze sobą takie zmiany uzgodnić (chociaż w tym wypadku deweloper by przegłosował p. Kowalskich – ale im więcej lokali zostanie wyodrębnionych, tym mniejsza siła jego głosu).

Natomiast niewyodrębnionymi lokalami może rozporządzać wyłącznie deweloper. P. Kowalscy nie mogą z nich korzystać. Za to deweloper może robić z lokalami co mu się podoba (w granicach prawa i zasad dobrego sąsiedztwa oczywiście). Może np. wyodrębnić własność takich lokali i je sprzedać. Państwo Kowalscy nie mają wpływu na to, co zrobi deweloper z tymi lokalami, tak długo jak nie ma to wpływu na części wspólne.

 

Jak może pamiętasz z wpisu o tym jak oblicza się udziały w nieruchomości wspólnej to wiesz, że pod uwagę bierze się powierzchnię lokali niewyodrębnionych (czyli tych, których właścicielem jest deweloper) jak i wyodrębnionych (czyli tego, którego właścicielem są p. Kowalscy). Powiedzmy, że p. Kowalscy mają udział 12/100 w nieruchomości wspólnej, a deweloper ma udział 88/100 w nieruchomości wspólnej.

Gdyby teraz deweloper chciał Ci sprzedać kolejny lokal, to w umowie by znalazł się zapis, że deweloper jest współwłaścicielem nieruchomości (1). Deweloper by w takim wypadku przenosił „całą” własność lokalu (ponieważ ma do tego lokalu wyłączne prawa) oraz część ze swojego udziału w nieruchomości wspólnej (88/100), powiązany z danym lokalem – czyli np. 13/100 (wysokość tych udziałów to sobie oczywiście wymyślam, w rzeczywistości oblicza się je w zależności od powierzchni lokalu).

Co oczywiste, deweloper nie ma prawa przenieść na Ciebie własności lokalu p. Kowalskich ani większego udziału w nieruchomości wspólnej niż ma (np. sprzedać wraz z mieszkaniem udziału 90/100).

 

Wyżej opisana sytuacja ma miejsce wtedy, gdy deweloper już uzyskał pozwolenie na użytkowanie. W takim przypadku będziesz zawierać umowę po wybudowaniu budynku a nie typową umowę deweloperską. Zdarza się jednak, że umowa taka zostanie nazwana właśnie „umową deweloperska”.

Również w przypadku gdy będziesz zawierać umowę przyrzeczoną, i nie będzie to pierwsza umowa wyodrębnienia lokalu w ramach danej nieruchomości, to deweloper będzie już tylko współwłaścicielem nieruchomości.

 

(1) przy okazji wspomnę, że nie wszyscy notariusze uważają, że zapis taki jest prawidłowy i zamiast niego piszą w umowach, że deweloper jest „właścicielem udziału w nieruchomości”. Możesz więc spotkać się w umowie również z takim zapisem.

 

Save

Save

{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }

Dodaj komentarz

Cieszę się, że chcesz skomentować ten wpis – pamiętaj jednak, że na blogu nie udzielam porad prawnych. Jeśli jesteś zainteresowany taką poradą albo masz pytania dotyczące Twojej umowy deweloperskiej, napisz do mnie na adres joanna.marska@umowazdeweloperem.pl.

Poprzedni wpis:

Następny wpis: