Co jeśli deweloper kupił grunt od oszusta, czyli rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych a kupno lokalu od dewelopera (wpis gościnny)

Joanna Marska-Romaniszyn    15 marca 2017    Komentarze (0)

Czy zastanawiałeś się kiedyś, co by się stało, gdybyś zawarł umowę z deweloperem, który kupił grunt od oszusta? Na przykład gdyby deweloper kupił nieruchomość od osoby, która posługiwała się sfałszowanym dowodem osobistym właściciela nieruchomości albo sfałszowanym pełnomocnictwem? Brzmi przerażająco, prawda? O tym, czy taka sytuacja jest niebezpieczna dla osoby kupującej od dewelopera, napisze dziś gość – r.pr. Wojciech Sowiński – autor bloga stanprawnynieruchomosci.pl.

.

Rozbieżność między wpisem w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym

Bywa tak, że stan prawny nieruchomości ujawniony w Dziale II księgi wieczystej nie jest zgodny z rzeczywistością. Ogólnie, księgi wieczyste jako publiczny rejestr własności są bardzo dobrze zorganizowane. Mimo to, zdarza się, że dochodzi do rozbieżności między stanem udokumentowanym w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego z prawdziwym stanem właścicielskim.

Czy to oznacza, że nie ma sensu powtarzane zarówno przeze mnie na blogu stanprawnynieruchomosci.pl jak i przez panią mecenas Joannę Marską-Romaniszyn na tutejszych łamach zalecenie, by przed zakupem nieruchomości sprawdzić stan właścicielski ujawniony w księdze?

Wprost przeciwnie.

Szereg możliwych do wyobrażenia sytuacji może spowodować, iż stan prawny ujawniony w księdze wieczystej rozmija się z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Państwo chroni spójność i bezpieczeństwo obrotu opartego na prowadzonym przez jego organy systemie ksiąg wieczystych. W efekcie, co do zasady, nabywca nieruchomości może skutecznie nabyć prawa do niej, jeśli zawiera umowę z osobą ujawnioną w księdze wieczystej jako właściciel (lub użytkownik wieczysty), mimo tego, że w rzeczywistości osoba ta nie jest właścicielem.

.

Przyczyny rozbieżności stanu prawnego w księdze wieczystej i w rzeczywistości

Jeśli chodzi o problemy stanu prawnego nieruchomości, uwierz mi, że życie pisze niesamowite scenariusze. Korzystając z możliwości goszczenia na łamach bloga umowazdeweloperem.pl opiszę tutaj sytuację, którą przypomniała mi pani mecenas Marska-Romaniszyn. Poniższa historia różni się pewnymi szczegółami od tamtej sprawy, za to pokazuje wprost istotę problemu. To przykład z życia, dzięki któremu powinno być jasne, o co tak naprawdę chodzi z rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Otóż w jednej z dynamicznie rozwijających się dzielnic pewnego miasta w Polsce, deweloperzy od kilku miesięcy niemalże wyrywali sobie z rąk grunty. Wszystkie dogodne lokalizacje na inwestycje mieszkaniowe były w okolicy natychmiast wykupywane i adaptowane pod budowę nowych bloków. Jedna z atrakcyjnych działek została jednak w tej serii transakcji pominięta, a to z uwagi na brak kontaktu z właścicielami, od lat mieszkającymi za granicą.

Gdy już w najlepsze trwały prace budowlane aż trzech konkurencyjnych inwestorów, pewnego dnia, w biurze prezesa zarządu jednego z nich, pojawił się pan Tomasz. Jak się okazało, pan Tomasz dysponował pełnomocnictwem notarialnym uprawniającym go do sprzedaży wspomnianej atrakcyjnej działki. Deweloper i pełnomocnik szybko doszli do porozumienia, transakcję zawarto.

Spółka deweloperska została wpisana w Dziale II księgi wieczystej jako właściciel nieruchomości.

Interes poszedł świetnie. Lokale wyprzedały się, jeszcze zanim faktycznie rozpoczęła się budowa.

Dopiero po kilku latach od zakończenia budowy i objęcia lokali przez nabywców, wyszło na jaw, że pan Tomasz – rzekomy pełnomocnik właścicieli zamieszkujących za granicą był oszustem, który sfałszował dokument pełnomocnictwa.

Skoro tak, to transakcja między pełnomocnikiem a deweloperem nie przeniosła własności nieruchomości na dewelopera.

Jednak, dzięki ochronie nabywców dokonujących nabycia lokali od dewelopera – w tym czasie w świetle zapisów wieczystoksięgowych – „pełnoprawnego właściciela” przewidzianej w ramach rękojmi, właściciele mieszkań nabyli je w pełni ważnie i skutecznie.

.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych a kupno lokalu od dewelopera

Jeśli właśnie zawierasz, albo zamierzasz zawrzeć umowę nabycia nieruchomości, w tym umowę z deweloperem, to zawsze pamiętaj, że jesteś chroniony jako nabywca, dzięki rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

.

Brak rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych

Możliwość odwołania się do rękojmi nie jest jednak nieograniczona. Łatwo sobie wyobrazić jakim byłaby fantastycznym środkiem do nadużyć i oszustw.

Przede wszystkim, przejście własności przy transakcji z osobą niesłusznie ujawnioną w księdze wieczystej nie będzie miało miejsca, jeśli transakcja jest nieodpłatna, np. była darowizną.

Podobnie, jeśli nabywca wie, iż stan prawny nieruchomości nie jest zgodny ze stanem ujawnionym w księdze, tj. działa w złej wierze, wtedy również nie nabędzie własności nieruchomości.

Krótko mówiąc, jeśli jesteś uczciwym nabywcą nieruchomości, zwykłym klientem dewelopera ujawnionego w księdze, to nieważne jak bardzo sensacyjna jest historia jej stanu prawnego – możesz czuć się bezpiecznie.

.

.

Jeśli podoba Ci się ten wpis i uważasz, że jest pomocny, udostępnij go proszę na swoim Facebooku albo kliknij na G+1, aby lepiej pozycjonował się w wyszukiwarce. Być może przyda się komuś z Twoich znajomych. No i odwiedź koniecznie bloga autora dzisiejszego wpisu stanprawnynieruchomosci.pl – to nowy blog i przyda mu się trochę ruchu internautów 🙂

.

{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }

Dodaj komentarz

Cieszę się, że chcesz skomentować ten wpis – pamiętaj jednak, że na blogu nie udzielam porad prawnych. Jeśli jesteś zainteresowany taką poradą albo masz pytania dotyczące Twojej umowy deweloperskiej, napisz do mnie na adres joanna.marska@umowazdeweloperem.pl.

Poprzedni wpis: